Zmeny sú prirodzené: alebo ako predať nehnuteľnosť zaťaženú hypotékou

Celkom jednoduché to nebude, ale je to možné, aj keď sa môžete stretnúť s mylnou informáciou, že dom alebo byt zaťažený hypotékou u nás nemožno predať. Na Slovensku je táto forma predaja nehnuteľnosti zatiaľ zriedkavá, pretože ľudia pri kúpe uprednostňujú objekty, ktoré nie sú zaťažené záložným právom (akým je v tomto prípade hypotéka). Napriek tomu sú také situácie. Dôležité je, aby ste našli kupujúceho, ktorý spolu s vami podstúpi trochu zložitejší kúpno-predajný proces. Medzi najčastejšie dôvody predaja nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou patria zmena bydliska, napríklad sťahovanie sa do iného mesta pre lepšie zamestnanie alebo si založíte rodinu a jedno- či dvojizbový byt náhle nevyhovuje vašim požiadavkám a chcete sa usadiť „vo väčšom“. Ďalšou príčinou môže byť rozvod a v neposlednom rade aj finančné problémy, čiže neschopnosť dlžníka splácať úver.

Ako na to?

Hypotekárne banky predaj nehnuteľnosti zaťaženou hypotékou umožňujú za určitých podmienok, ktoré sú uvedené v zmluve. Sú tri spôsoby, ako predať taký dom alebo byt: predčasné splatenie, prevzatie dlhu a zmena zabezpečenia úveru. Každá situácia je však špecifická, preto o forme predaja rozhodujú viaceré faktory. Podľa Aleny Walterovej z VÚB klienti najčastejšie využívajú prvé dve možnosti – predčasné splatenie a prevod dlhu.

Predčasné splatenie úveru

Vo väčšine prípadov dôvodom predčasného splatenia hypoúveru je predaj nehnuteľnosti, na druhom mieste je nadbytok finančných prostriedkov klienta, ktoré napríklad vyhral alebo zdedil a ktoré mu umožňujú splatiť hypotéku predčasne.

Pri predaji je postup nasledovný: Ak predávajúci (dlžník) už našiel kupujúceho, musí požiadať banku o predčasné splatenie hypotekárneho úveru a o vyčíslenie zostatkovej (dlžnej) sumy vrátane ostatných poplatkov a výdavkov bezprostredne súvisiacich s predčasným splatením. Predávajúci túto sumu potom uvedie v kúpno-predajnej zmluve. Kupujúci vloží dohodnutú sumu na účet hypotekárnej banky (resp. predávajúci vloží peniaze na svoj účet v danej banke), ktorá po zinkasovaní sumy vydá kvitanciu, teda súhlas so zrušením ťarchy – návrh na výmaz záložného práva na dom, resp. byt. Zároveň po zavkladovaní kúpno-predajnej zmluvy na katastri sa vlastníctvo nehnuteľnosti prepíše z predávajúceho na kupujúceho.

Ak máte hypotéku s garantovaným štátnym príspevkom (platí pre hypoúvery schválené do 30. 6. 2003) alebo vám bol v minulosti poskytovaný štátny príspevok na úrokovú sadzbu, ak je úver predčasne splatený do štyroch rokov, musíte podľa zákona o bankách príspevok vrátiť.

Výhodou tohto riešenia je, že kupujúci získa strechu nad hlavou bez záväzkov a predávajúci už nie je zaťažený úverom, čiže jeho príjmy sú „voľné“ pre nový úver. Nevýhodou sú penále za predčasné splatenie hypotéky, prípadne situácia sa môže skomplikovať, ak kupujúci nemôže z nejakých dôvodov poskytnúť potrebné financie na splatenie v dohodnutom termíne.

Kupujúci si môže zobrať na kúpu nehnuteľnosti zaťaženej hypotékou aj hypotekárny úver, samotný proces však bude pre obe strany (predávajúceho aj kupujúceho) trochu komplikovanejší.

Prevzatie dlhu

Čo rozumieme pod týmto pojmom? V podstate ide o zmenu v osobe dlžníka – novým dlžníkom sa stáva kupujúci. Ten preberá dlh s rovnakými podmienkami, aké mal jeho predchodca (týkajúce sa úrokovej sadzby, lehoty splatnosti, zabezpečenia a pod.). Podmienkou prevzatia dlhu je, aby budúci dlžník mal dostatok financií na splácanie úveru – preto banka po predložení potrebných dokladov kupujúceho preverí jeho bonitu.

Banka rozhoduje, či a za akých podmienok môže dôjsť k prevzatiu dlhu. Ak je jej výsledné stanovisko kladné (môže sa totiž stať, že budúci kupujúci nevyhovuje podmienkam), kupujúci a predávajúci uzatvoria kúpno-predajnú zmluvu, v ktorej sa mimo iného uvádza, že nehnuteľnosť je zaťažená v prospech banky a kupujúci prevezme dlh po predávajúcom (tento fakt môže byť uvedený aj v dohode o prevzatí dlhu – závisí od konkrétneho bankového subjektu). Následne kupujúci podpíše v hypotekárnej banke Zmluvu o prevode dlhu, ktorá sa nepodáva na kataster, stačí, ak predávajúci podá len kúpno-predajnú zmluvu spolu so stanoviskom banky, že súhlasí s predajom založenej nehnuteľnosti.

Právomoci nového vlastníka (dlžníka) nie sú obmedzené, na už „svojom“ úvere môže požiadať napríklad o zmenu lehoty splatnosti. Pre predávajúceho je výhodou, že banke platí iba poplatok za zmenu zmluvných podmienok, pre kupujúceho, že nemusí predkladať nový znalecký posudok na nehnuteľnosť, nemusí platiť poplatok katastru za zápis záložného práva, inými slovami šetrí čas a aj peniaze. Navyše pri prevzatí dlhu kupujúci nemusí absolvovať celý proces spojený s vybavovaním a spracovaním nového hypotekárneho úveru, ako aj zápisu záložného práva.

Pri prevzatí dlhu kupujúci musí banke predložiť: doklady totožnosti, potvrdenie o výške príjmu, kúpno-predajnú zmluvu, žiadosť o hypotekárny úver, dohodu o prevzatí dlhu medzi predávajúcim a kupujúcim.

Zmena zabezpečenia úveru

Poslednou a zároveň najmenej využívanou možnosťou, ako predať nehnuteľnosť zaťaženú hypotékou, je zmena zabezpečenia úveru. V takom prípade sa vymení pôvodný objekt (predmet úveru) za iný, pričom hypotéku splácate naďalej podľa podmienok uvedených v zmluve. Odťaženú nehnuteľnosť môžete napríklad predať a získané financie použiť na kúpu nového bytu alebo domu. Nevyhnutná podmienka tohto riešenia je, že musíte mať k dispozícii ďalšiu nehnuteľnosť určenú na založenie.

Ak ste teda v ponuke realitných kancelárií natrafili na byt či dom, ktorý je na predaj a je zaťažený hypotékou, informujte sa:

• o aktuálnych podmienkach úveru,

• či súčasný dlžník nemešká so splácaním úveru,

• či banka nepristúpila k vymáhaniu úveru realizáciou záložného práva (exekútorské konanie, dražba).

Poplatkom sa nevyhnete Každý špás niečo stojí a inak to nie je ani v tomto prípade. Banky si účtujú najmä za predčasné splatenie hypotekárneho úveru; poplatok (v percentách) je uvedený v hypotekárnej zmluve. Jeho výška je v jednotlivých bankách rozdielna, zvyčajne sa pohybuje okolo 4 až 5 % z predčasne splatenej sumy. Platí: čím menšia je táto suma, tým menšie sú aj poplatky. V niektorých bankách (VÚB) môžete hypotéku splatiť predčasne aj bez sankcií, a to v čase zmeny úrokovej sadzby. „Treba rátať aj s poplatkami na katastri, kde zaplatíte od 4 000 do 8 000 Sk (za zrýchlené konanie). Za každý úkon (zápis a vymazanie záložného práva, zmenu vlastníka) sa platí samostatne. Záleží od predávajúceho a kupujúceho, ako sa dohodnú, kto bude platiť poplatky spojené s vkladmi na kataster,“ hovorí Andrea Kollárová z HVB Bank. Pri predčasnom splatení dlžník neplatí katastru poplatok za kvitanciu (potvrdenie o splatení dlžnej sumy). V súčasnosti niektoré banky, napríklad VÚB, ponúkajú klientom možnosť kedykoľvek po uplynutí jedného roka predčasne splatiť 20 % z celkovej sumy úveru bez poplatku. Ak máte fixovanú úrokovú sadzbu, niektoré hypotekárne banky ponúkajú splátky 20 % až po uplynutí obdobia, na ktoré je úrok fixovaný (napríklad v HVB Bank pri 4-, resp. 10-ročnej fixácii po uplynutí 4, resp. 10 rokov).

Banka	Poplatky za:
Banka	predčasné splatenie	prevzatie dlhu	zmenu zabezpečenia
VÚB	5 % (min. 5 000 Sk)	4 000 Sk	4 000 Sk
OTP Banka	4 % (min. 3 000 Sk)	3 000 Sk	4 000 Sk
HVB Bank	4 – 8 %*	–	5 000 – 7 000 Sk**

* Výška poplatku závisí od typu úrokovej sadzby (pohyblivej alebo fixovanej na štyri alebo desať rokov).
** V HVB Bank sa tento poplatok viaže k prípadu, keď sa nemení vlastník, ale len predmet zabezpečenia. Ak sa mení aj vlastník, neplatí sa poplatok za zmenu zabezpečenia.

Objekt úveru – je nehnuteľnosť, na ktorú si beriete úver s cieľom jej kúpy, rekonštrukcie, výstavby či splatenia stavebného úveru. Účelom hypotekárneho úveru nesmie byť vyplatenie iného hypotekárneho úveru. Predmet zabezpečenia – je nehnuteľnosť, ktorou je úver zabezpečený.