Čo, kedy a prečo?

13.10.2006  |     

Čas realizácie stavby priamo vplýva na ekonomiku samotnej stavby. V pozemku a rozostavanej stavbe sú prostriedky umŕtvené, neprinášajú nijaké zhodnotenie, sú pasívne. Ak je stavba dokončená v najkratšom možnom termíne, máme z nej prínos vo výške rozdielu medzi možným trhovým nájomným a predpokladanými nákladmi na prevádzku nehnuteľnosti. Naše prostriedky sa začínajú zhodnocovať a stávajú sa aktívnymi. Strata, ktorá vzniká oneskoreným dokončením stavby, rovná sa ušlému zisku za obdobie, o ktoré sa výstavba zbytočne predĺži. Preto je rozumné naplánovať si časový priebeh stavby tak, aby sa prostriedky postupne vkladané do realizácie stali v čo najkratšom čase aktívnymi.

Chcete mať istotu, že stavebná firma vašu stavbu dokáže realizovať v termínoch, ktoré vám sľubuje? Chcete mať istotu, že stavebná firma nemôže dokončiť vašu stavbu skôr, než sľubuje? Chcete mať dobrý nástroj na čerpanie finančných prostriedkov z vášho účtu či úveru? V takom prípade potrebujete k projektu a rozpočtu ešte jeden dokument – časový plán stavby. V stavebnej praxi je najprehľadnejší a najčastejšie používaný riadkový harmonogram.

Ak máte pripravenú stavbu domu, predpokladáme, že máte k dispozícii projekt, stavebné povolenie aj kvalitný rozpočet. Od kvalitne spracovaného rozpočtu závisí aj kvalita časového plánu – všetky základné údaje sú výstupom rozpočtu a výrobnej kalkulácie.

Je dobrým zvykom, že ak stavbu realizuje jedna firma na kľúč, súčasťou zmluvy o diele je aj rozpočet a časový plán – zvyčajne vo forme spomínaného riadkového harmonogramu priebehu výstavby. Ak sú oba tieto dokumenty neoddeliteľnou súčasťou zmluvy, sú záväzné a ich plnenie sa môže vymáhať pod hrozbou sankcií. Ak vašu stavbu realizujú jednotliví dodávatelia a koordinujete ich sami, odporúčame vám zapojiť do práce aj osobu, ktorá bude na stavbe vykonávať stavebný dozor. Reálnosť časového plánu totiž môže posúdiť len osoba, ktorá má stavebné vzdelanie a dlhoročné skúsenosti na stavbách.

Tvorba časového plánu

Základným podkladom na spracovanie časového plánu je rozpočet stavby a výrobná kalkulácia vytvorená na jeho základe. Stavebný rozpočet sa člení na práce hlavnej stavebnej výroby (HSV), práce pridruženej stavebnej výroby (PSV) a montážne práce. Ďalej sa člení podľa tzv. oddielov, ktoré sú zoradené podľa časovej následnosti. Členenie oddielov je znázornené v uvedenom príklade časového plánu. Z hľadiska tvorby časového plánu treba niektoré konštrukčné oddiely ešte rozdeliť. Napríklad práce na zdravotnej technike, ústrednom kúrení či elektroinštalácii sa vykonávajú v dvoch alebo troch časových etapách, medzi ktorými sú technologické prestávky na hrubú montáž, kompletovanie a pod.

Pre každý oddiel možno z výrobnej kalkulácie zistiť počet normohodín, ktorý je potrebný na vykonanie tejto časti diela. Tento údaj je len pomôckou, na určenie počtu pracovníkov a technologických prestávok je prepotrebná prax – poznanie technológie realizácie jednotlivých postupov. Na základe posúdenia technológie sa k času na technologické prestávky pridá čas na samotnú výrobu a to je čas určený kalkuláciou delený počtom potrebných pracovníkov. Takto sa vypočíta výsledný čas na realizáciu príslušného oddielu. V prípade remesiel, pri ktorých sa oddiel člení na viaceré časové etapy, je potrebná znalosť remesla. Odporúčame obrátiť sa na odbornú firmu, ktorá najlepšie vie, ako treba celkový čas rozdeliť.

Keď odborná firma predkladá ponukový rozpočet, môžeme ju priamo požiadať aj o jeho rozdelenie na etapy a určenie času realizácie. V rozpočte sú aj oddiely, ktoré predstavujú pomocné výkony na realizáciu hlavných činností. Tieto oddiely treba z finančnej stránky rozdeliť do časového priebehu financovania tak, aby sa sumár rozpočtových nákladov z časového plánu rovnal celkovým nákladom z položkového rozpočtu. Potom už stačí len zosúladiť časy jednotlivých oddielov. Jednotlivé etapy výstavby musia na seba nadväzovať tak, ako si to vyžaduje stavebná technológia. Niektoré rozpočtové programy vedia spracovať orientačný časový plán samočinne na základe výrobnej kalkulácie. Zásah človeka – odborníka – je však vždy potrebný, aby sa časový plán doladil. Výpočtová technika napr. nezohľadňuje, na aké ročné obdobie pripadnú termíny realizácie jednotlivých etáp, a to má na stavebnú výrobu veľký vplyv.

Čo obsahuje časový plán?

Dobrý časový plán obsahuje:
  • rozpočtové náklady na každý oddiel,
  • grafické znázornenie priebehu realizácie oddielu v časovom horizonte,
  • číselné vyjadrenie nákladov na realizáciu oddielu v príslušnom mesiaci,
  • sumár rozpočtových nákladov a nákladov na realizované práce v príslušnom mesiaci,
  • počty robotníkov v jednotlivých obdobiach.
Časový plán je dobrým nástrojom nielen preto, aby ste mali istotu, že stavba sa dá postaviť v termíne, v ktorom vám to sľubuje stavebná firma, ale slúži vám aj na to, aby ste zvládli finančné nároky stavby. Iste ste si povedali, že otázka tvorby časového plánu nie je jednoduchá – máte pravdu, nie je –, ale jeho využívanie už zvládne každý. Najmä ak má hrubú predstavu o jeho tvorbe a skladbe.

Spomínali sme, že treba zohľadniť technologické podmienky, to znamená prestávky vynútené technológiou, maximálny možný počet pracovníkov v priestore, potrebu dokončenia predchádzajúcej (podmieňujúcej) etapy, a budete sa vedieť v časovom pláne lepšie orientovať. Na potreby rozumného využívania sa časové členenie v riadkových harmonogramoch prispôsobuje predpokladaným horizontom dokončenia jednotlivých celkov, ktoré sa výrazne vyznačia.

Podrobnejšie členenie sa vyznačí menej výrazne podľa toho, v akom slede chcete kontrolovať postup výstavby. Minimálne časové obdobie, ktoré má zmysel pre tvorbu časového plánu, je jeden týždeň. Harmonogram rozdelený na jednotlivé dni je odsúdený na zánik po prvom týždni realizácie stavby. Časové obdobia sa v harmonograme zvyčajne delia na dekády a mesiace.

Harmonogram možno doplniť aj o aktuálny stav robotníkov na stavbe. Význam to má najmä vtedy, ak zabezpečujete pre robotníkov prezliekanie, ubytovanie, sociálne zariadenia a potrebujete sa na tieto problémy včas pripraviť. V prípade, že stavbu dodáva stavebná firma na kľúč, aktuálnym stavom robotníkov sa nemusíte zaoberať.

Na základe dohody s dodávateľom možno v harmonograme výrazne vyznačiť termíny dokončenia ucelených častí a v zmluve určiť opatrenia, prípadne sankcie pri ich neplnení.

Len pri dôslednej kontrole termínov dokončenia ucelených častí stavby budete mať istotu, že stavba bude dokončená včas a čerpanie peňazí bude v súlade s vašimi predstavami.


Foto: Xella, archív vydavateľstva

Mohlo by vás tiež zaujímať:

Foto dňa

Súťaž Interiér roku: Vidiecke bývanie v modernom poňatí

Najnovšie knihy a časopisy

Aktuálne číslo
Záhrada 2018/03
v predaji


Veľká jarná súťaž: Vyhrajte 47 cien!




Predplatné

E-shop

Najnovšie príspevky