Stavba sa začína od papierov

Pozemok

Ideálne je mať už hneď na začiatku v ruke list vlastníctva na stavebný pozemok. A keďže kúpa stavebnej parcely nie je lacná záležitosť, pred podpísaním kúpnej zmluvy si overte všetky právne náležitosti. Takisto skonzultujte so stavebným inžinierom alebo architektom, či sa na pozemku dá naozaj stavať dom, aký si predstavujete. A nezabudnite si overiť aj to, či je pozemok napojený na inžinierske siete. Ak nie je, zistite si, či je to vôbec možné (dopredu však rátajte s nákladmi navyše).

Vedieť si vybrať

Skôr než sa pustíte do vybavovania povolení a rozhodnutí nevyhnutných na stavbu, musíte mať v rukách projekt, podľa ktorého budete stavať. Bez neho vám totiž stavebný úrad stavebné povolenie nevydá. Máte dve možnosti – buď si kúpite projekt typového rodinného domu z katalógu (veľkým lákadlom pri tomto riešení môže byť práve nižšia cena), alebo si dáte vypracovať stavebný projekt na mieru u architekta (architektonickú štúdiu vytvárajú architekt a stavebník spoločne). Hlavnými kritériami pri výbere sú najmä vaša finančná situácia a čas, za ktorý chcete mať projekt k dispozícii. Pri rozhodovaní však neberte do úvahy len peniaze. Zamyslite sa aj nad tým, či chcete, aby sa dom prispôsobil vašim individuálnym potrebám, alebo vám stačí uniformný komfort domu z katalógu.

Projekt na územné rozhodnutie

Projekt na vydanie územného rozhodnutia sa predkladá v dvoch vyhotoveniach. Musí obsahovať:

• údaje o urbanistickom začlenení stavby do územia, jej architektonické riešenie (vzhľad a pôdorysné členenie);
  
• informácie o stavebnotechnickom a konštrukčnom riešení stavby;
  
• informácie o požiadavkách stavby na zásobovanie energiami a vodou, odvod odpadových vôd a dopravné napojenie vrátane parkovania;
  
• údaje o vplyve stavby na životné prostredie;
  
• informácie o úprave nezastavaných a zelených plôch pozemku a iné.

Keď máte k dispozícii vypracovaný projekt, môžete podať žiadosť o územné rozhodnutie príslušným orgánom štátnej správy (okrem toho treba požiadať o vyjadrenie aj správcov sietí). Návrh na vydanie územného rozhodnutia by mal obsahovať meno, priezvisko a adresu navrhovateľa, zoznam účastníkov územného konania, stručnú charakteristiku územia, na ktorom sa má stavba realizovať (jeho doterajšie využitie), parcelné čísla pozemkov podľa katastra nehnuteľností (vrátane vlastníckych práv), ako aj parcelné čísla susediacich pozemkov a stavieb. K návrhu pripojte aj výkres súčasného stavu parcely (podkladom je katastrálna mapa), prípadne ďalšie doklady, ktoré dokumentujú rokovania predchádzajúce podaniu návrhu na územné konanie. Dokumentácia sa predkladá v dvoch vyhotoveniach.

Projekt na stavebné povolenie

Po vydaní územného rozhodnutia nasleduje ďalší krok – vypracovanie projektu na stavebné povolenie. Projektová dokumentácia stavby, ktorá sa predkladá k stavebnému konaniu, obsahuje napríklad sprievodnú správu s údajmi – tie dopĺňajú základné údaje o stavbe uvedené v žiadosti o stavebné povolenie.

Súčasťou projektovej dokumentácie je aj súhrnná technická správa, z ktorej musia byť dostatočne zrejmé navrhované:

• urbanistické, architektonické a stavebnotechnické riešenia stavby a jej konštrukčných častí;
  
• použitie vhodných stavebných výrobkov; 
  
•  požiarnobezpečnostné riešenie;
  
• zásobovanie energiami a vodou, odvádzanie odpadových vôd, doprava (vrátane parkovania), likvidácia odpadov a ich napojenie na jestvujúce siete;
  
• údaje o usporiadaní staveniska;
  
• opatrenia na zaistenie bezpečnosti a ochrany zdravia pri stavbe a iné.

Časť projektovej dokumentácie tvorí takzvaný zastavovací plán. Ide o zobrazenie celkovej situácie stavby s vyznačením hraníc pozemkov, ich parcelných čísiel, podzemných sietí, prípojok či ochranných pásiem. Potrebné sú aj vytyčovacie výkresy alebo geometrické parametre vyznačené v zastavovacom pláne jednoduchých stavieb, stavebné výkresy stavby, z ktorých je zrejmý doterajší a navrhovaný stav, statické posúdenie stavby či návrh úprav okolia stavby a návrh ochrany zelene počas výstavby.

Poraďte sa na stavebnom úrade

Vždy je lepšie informovať sa na stavebnom úrade, aké doklady budete potrebovať. Môže sa stať, že od vás budú žiadať napríklad stavebné výkresy, kópie z pozemkovej mapy či mená a adresy účastníkov konania, teda všetkých vlastníkov susedných nehnuteľností. Okrem toho môžu požadovať aj právoplatné územné rozhodnutie, respektíve vyjadrenie k umiestneniu stavby (vydá ho oddelenie územného rozvoja obvodného úradu).

Paradoxne sú podklady na jeho vydanie takmer identické s podkladmi na vydanie stavebného povolenia. Napriek tomu si žiadosť o vydanie stavebného povolenia podať nemôžete, ale musíte čakať ďalší mesiac na vyjadrenie oddelenia územného rozvoja. Ďalej budete potrebovať vyhlásenie stavebného dozoru, projektovú dokumentáciu žumpy (vypracúva sa za predpokladu, že stavba sa nebude napájať na verejnú kanalizáciu), vyjadrenie vodární, elektrární, plynární, telekomunikácií, požiarnej ochrany, obvodného úradu životného prostredia a iné.

Povolenia týkajúce sa elektrických, plynárenských, vodárenských a kanalizačných sietí si môžete začať vybavovať už počas vypracúvania projektovej dokumentácie. Teoreticky to platí aj o niektorých vyjadreniach, ktoré potrebujete na to, aby ste si mohli podať žiadosť o stavebné povolenie. Prax však ukázala, že „nekonečný zoznam“ vyjadrení je najjednoduchšie začať vybavovať až s kompletnou projektovou dokumentáciou.

Stavebné povolenie

Ak ste toto všetko absolvovali, musíte si uvedomiť, že ešte nemáte stavebné povolenie, ale iba jednotlivé vyjadrenia úradov, že súhlasia so stavbou. Stavebné povolenie dáva jedine stavebný úrad. Na stavbu domu potrebujete územné rozhodnutie a stavebné povolenie. Tie musia byť v zmysle stavebného zákona. Bez nich nemôžete začať stavbu realizovať a potom používať.

Stavebné povolenie vydáva príslušný stavebný úrad, ktorým je od 1. januára 2003 obec. Stavebník teda podáva všetky žiadosti príslušnej obci podľa katastrálneho územia. Spomínané rozhodnutia vydáva stavebný úrad na základe návrhu. Pozor na správne vyplnenie údajov. Ak podaný návrh neobsahuje všetky náležitosti, stavebný úrad vyzve stavebníka na ich odstránenie, čím sa predĺži lehota vydania rozhodnutia. Ak stavebník neodstráni v stanovenom termíne všetky nedostatky, stavebný úrad konanie zastaví.
Stavebné konanie začína stavebný úrad na žiadosť stavebníka.

Žiadosť o stavebné povolenie musí obsahovať: meno, priezvisko a adresu, druh, účel a miesto stavby, predpokladaný termín dokončenia stavby a pri dočasnej stavbe čas jej trvania, parcelné čísla a druh stavebného pozemku s uvedením vlastníckych alebo iných práv podľa katastra nehnuteľností, ako aj parcelné čísla susedných pozemkov a susedných stavieb alebo ostatných pozemkov, ktoré sa majú použiť ako stavenisko. Medzi ďalšie náležitosti patria meno, priezvisko (názov) a adresa (sídlo) projektanta, údaj o tom, či sa stavba realizuje zhotoviteľom, alebo svojpomocne, základné údaje o stavbe, jej členení, technickom alebo výrobnom zariadení, budúcej prevádzke a jej vplyve na životné prostredie a zdravie ľudí a o súvisiacich opatreniach a zoznam účastníkov stavebného konania.

K žiadosti o stavebné povolenie sa prikladajú:

• doklady, ktorými stavebník preukazuje, že je vlastníkom pozemku alebo stavby, prípadne že má na pozemok či stavbu iné právo, ktoré ho oprávňuje zriadiť na pozemku požadovanú stavbu;
  
• projektová dokumentácia stavby (projekt stavby) vypracovaná oprávnenou osobou;
  
• rozhodnutia, stanoviská, vyjadrenia, súhlasy, posúdenia alebo iné opatrenia dotknutých orgánov štátnej správy a obce;
  
• kópia všeobecne záväzného nariadenia o schválení územného plánu zóny;
  
• ak ide o stavbu realizovanú svojpomocne, vyhlásenie stavebného dozoru alebo kvalifikovanej osoby, že bude zabezpečovať odborné vedenie stavby.

Účastníci stavebného konania

Účastníkmi stavebného konania sú stavebník, osoby, ktoré majú vlastnícke alebo iné práva na pozemky a stavby na nich vrátane susediacich pozemkov a stavieb, ak ich vlastnícke alebo iné práva na tieto pozemky a stavby môžu byť stavebným povolením priamo dotknuté. Účastníkom konania je aj osoba, ktorá bude vykonávať stavebný dozor, a projektant. Stavebný úrad oznámi začiatok stavebného konania dotknutým orgánom štátnej správy, ako aj všetkým známym účastníkom a nariadi ústne konanie spojené s miestnym zisťovaním (najmenej sedem pracovných dní vopred). Súčasne ich upozorní, že svoje námietky môžu uplatniť najneskôr pri ústnom konaní, inak sa na ne neprihliadne.

Na pripomienky a námietky, ktoré boli alebo mohli byť uplatnené v územnom konaní alebo pri prerokúvaní územného plánu zóny, sa neprihliada. V stavebnom povolení určí stavebný úrad záväzné podmienky uskutočnenia a používania stavby a rozhodne o námietkach účastníkov konania. Stavebné povolenie stráca platnosť, ak sa so stavbou nezačalo do dvoch rokov odo dňa, keď nadobudlo právoplatnosť, pokiaľ stavebný úrad v odôvodnených prípadoch neurčil na začatie stavby dlhšiu lehotu.