Hypotéka 2023: Čo sa mení, ak máte 40+?

Ak vážne uvažujete, že požiadate o hypotéku, čaká vás niekoľko základných krokov, ktoré musíte urobiť, aby ste ju získali.

1. Zistite, aké hypotéky banky ponúkajú. Nezamerajte sa len na úroky

Úplne na začiatku potrebujete zistiť, aké sú podmienky získania hypotéky v jednotlivých bankách. To je dosť práce. Ak si na to netrúfate alebo máte málo času, môžete využiť služby hypotekárneho poradcu. Ten má na trhu prehľad, pravdepodobne rýchlejšie zistí, ktorá hypotéka sadne práve vám. Ak ste z nejakého dôvodu trochu problémový prípad, môže vám poradiť, ako postupovať. Pomôže vám vybaviť kopec administratívy a hypotéku sa vám bude starať aj počas čerpania. Či už si banky „obeháte a preskrolujete“ sami alebo s poradcom, je dobre rátať s tým, že každá banka má trochu iné podmienky, môže vyžadovať rôzne doklady. Hlavne si každá banka stanovuje svoje vlastné kritériá hodnotenia žiadateľov.

Existujú však aj pravidlá, ktoré sú v bankách viac-menej rovnaké a stojí zato mať o nich prehľad. Keď porovnávate hypotéky, nezameriavajte sa len na úroky, všímajte si RPMN (ročná percentuálna miera nákladov). Zahŕňa kompletné náklady na hypotéku – aj poplatky a poistenia (za znalecký posudok, zápis do katastra, postenie nehnuteľnosti a schopnosti splácať úver…).

Zdroj: iStock

2. Zvážte svoje možnosti: koľko potrebujete a akú hypotéku dostanete?

Porovnajte podmienky bánk so svojou finančnou situáciou. Musíte rátať s tým, že už dlhšie obdobie platí, že maximálna výška hypotéky je percentuálne obmedzená na 80 %, prípadne 90 % ceny zakladanej nehnuteľnosti.

Dofinancovať môžete z vlastných zdrojov alebo napríklad bezúčelovým úverom. Výška hypotéky, ktorú reálne v banke dostanete, okrem ceny zakladanej nehnuteľnosti závisí predovšetkým od výšky vášho príjmu, resp. od vašej bonity ako klienta (banka môže vašu bonitu posudzovať, rôzne, okrem príjmu sa hodnotí napr. aj to, koľko iných úverov splácate).

Pozor, od 1. 1. 2023 sa však mení posudzovanie vášho úverového stropu podľa veku. Ide o posudzovanie maximálnej výšky úveru pre ľudí starších ako 40 rokov, ktorí si chcú natiahnuť splatnosť až do dôchodkového veku (na konci splatnosti budú mať viac ako 65 rokov). Podľa Evy Šablovej, riaditeľky pre úvery spoločnosti FinGO.sk, je maximálna výška úveru (nový úver + existujúce zostatky úverov) štandardne stanovená na 8-násobok ročného príjmu toho, kto o úver žiada.

„Podľa nových pravidiel NBS sa znižuje maximálny úverový strop pre žiadateľov od 41 rokov, a to každým pribúdajúcim rokom o 0,25,“ dopĺňa odborníčka. Pokles tzv. DTI (pomer dlhov k príjmom) sa zastaví na čísle 3. Znamená to, že ak máte 40 +, maximálna výška hypotéky na 30 rokov bude pre vás o niečo nižšia. Treba to brať do úvahy aj v prípade, že chcete byť spoludlžníkom hypotéky pre vaše deti.

3. Pripravte si doklady

 Ak ste sa teda rozhodli podať si žiadosť o hypotéku v konkrétnej banke, buď zájdete na pobočku, alebo to vybavíte elektronicky (ak spĺňate podmienky, ktoré banka na elektronickú komunikáciu vyžaduje). V oboch prípadoch však musíte doložiť k žiadosti niekoľko ďalších dokladov:

Zdroj: iStock

Občiansky preukaz: Nie je výnimkou, že banky niekedy vyžadujú aj ďalší doklad totožnosti (vodičský, pas a pod.).

Potvrdenia o príjme

Banke ich predložíte v požadovanej forme. Ak ste zamestnaní, banka si môže overiť výšku vášho príjmu v sociálnej poisťovni. Štandardne by ste v prípade žiadosti mali byť zamestnaní aspoň 3 mesiace, odporúča sa však skôr 6 mesiacov.

Podnikať by ste mali aspoň rok. Podnikatelia, resp. SZČO, totiž predkladajú daňové priznanie a potvrdenie, že nič nedlhujú daňovému úradu.

Podľa Evy Šablovej banky posudzujú aj dôchodky príjmy z prenájmu, výživné a pod., do úvahy berú aj príjem zo zamestnania v zahraničí.

Výpis z bankového účtu : Najčastejšie banky žiadajú výpis za 6 mesiacov.

Doklady k refinancovaniu: Ak hypotéka aj refinancuje, budete potrebovať záložné a úverové zmluvy k predchádzajúcemu úveru.

Znalecký posudok + list vlastníctva: Takto dokladáte hodnotu nehnuteľnosti  a majetkovoprávne vzťahy, ktoré sa jej týkajú.

Kúpna zmluva a kópia OP predávajúceho

4. Potvrdenie finančnej rezervy

„Úverové splátky môžu tvoriť najviac 60 % z čistého príjmu klienta očisteného o minimálne životné náklady,“ hovorí Eva Šablová. Ako banka vyráta, že túto podmienku spĺňate? Od vášho čistého príjmu odráta životné minimum za žiadateľa, vyživované deti, prípadne manžela/manželku. Zo zostávajúcej čiastky môžu splátky existujúcich úverov, ale aj novej plánovanej splátky tvoriť maximálne 60 % tak, aby vám zostala povinná finančná rezerva vo výške 40 % zo zdokladovaného príjmu zníženého o spomínané životné minimá podľa počtu osôb v domácnosti.

5. Dajte si nehnuteľnosť ohodnotiť znalcom

 Za znalecký posudok za ohodnotenie nehnuteľnosti rátajte s poplatkami navyše. Musí ísť o nehnuteľnosť na bývanie, ktorá je majetkovo vyrovnaná a zapísaná v katastri. Musí dodržiavať aktuálne pravidlá výstavby, vyhovovať stavebnému zákonu, byť v dobrom technickom stave alebo v procese výstavby podľa stavebného povolenia. Znalca vám vie odporučiť hypotekárny poradca aj banka.

6. Vybavte si poistenie

Nehnuteľnosť, ktorá je založená hypotékou, musí byť poistená. Poisťovňu si môžete vybrať alebo vám poistenie sprostredkuje banka. Okrem toho býva súčasťou splátky hypotéky aj poistenie samotného úveru, resp. schopnosti ho splácať. Tiež ho sprostredkuje banka, vy si vyberiete, na aké situácie sa poistenie bude vzťahovať (súvisí s výškou plateného poistného ako pri ostatných druhoch poistenia).

Zdroj: iStock

7. Zápis do katastra

Aby ste mohli čerpať úver, je potrebné zapísať nehnuteľnosť na katastri so záložným právom v prospech banky. Pri zrýchlenom čerpaní hypotéky si banka môže pozrieť list vlastníctva opatrený plombou už na ďalší deň po prijatí na katastri (inak má kataster zákonnú lehotu na vklad do 30 dní).

Text: redakcia v spolupráci s Evou Šablovou z FinGO.sk
Foto: istock.com