Cesta do vlastného kráľovstva - rekonštrukcia verzus novostavba

27.03.2007  |     

Sú dve cesty, ktoré vedú k rovnakému cieľu. Tým cieľom je, samozrejme, vysnívané bývanie v rodinnom dome, ktoré bude čo najlepšie vyhovovať našim predstavám. Jedna aj druhá cesta sú plné nástrah a prekvapení, jedna je o niečo kľukatejšia, druhá však nie vždy vedie na tie miesta, kam by sme sa trebárs radi dostali… My sa vám pokúsime ukázať, čo vás čaká, ak sa vydáte ktoroukoľvek z nich.



Zdanlivo jednoduchšou a priamejšou je kúpa vhodného pozemku a výstavba nového domu celkom podľa našich potrieb. To sa môže zdať ako skvelé v prípade, že pozemky, ktoré sú v ponuke, zodpovedajú našim nárokom, máme dostatok financií hneď na začiatku a – čo je najdôležitejšie – v priebehu výstavby máme kde bývať. Kľukatejšia, ale možno romantickejšia je kúpa staršieho domu, často na krásnom mieste s bohatou infraštruktúrou a nezameniteľným geniom loci. Alebo taký dom možno už dávno vlastníme. Ak to stav objektu dovolí, môžeme sa ihneď sťahovať a rekonštruovať postupne. Ale ani výstavba nového domu, ani rekonštrukcia starého nie sú nikdy také ideálne, ako sme sa snažili naznačiť. Plusy a mínusy sme sa pokúsili zoradiť pekne matematicky.

Novostavba

V prípade, že nie sme majiteľmi rodinnej usadlosti a túžime po rodinnom dome, novostavba sa javí ako ideálne riešenie. Máme v podstate voľnú ruku, takže všetko prispôsobíme našim predstavám. Je to teda najlepšia cesta k stopercentnej spokojnosti s bývaním, pretože dom sa rieši na základe konkrétnych požiadaviek rodiny. Návrh sa síce bude musieť podriadiť podmienkam územného plánu, okolitej zástavbe, tvaru, veľkosti, svahovitosti pozemku a ďalším bežným podmienkam kladeným na výstavbu rodinných domov, ale tieto vstupné informácie by schopný architekt mal začleniť do svojho návrhu tak, aby boli splnené požiadavky na estetiku aj funkcie, ktoré investor od svojho domu očakáva. Ďalšou veľkou výhodou novostavieb sú najnovšie stavebné materiály, vďaka ktorým investor ušetrí napríklad na vykurovaní nezanedbateľné prostriedky. Na trhu sú kvalitné materiály, ktoré spĺňajú vysoké požiadavky na tepelnoizolačné vlastnosti, zdravotnú neškodnosť, protihlukovú ochranu…

Z hľadiska finančného porovnania rekonštrukcie s novostavbou je ťažké vysloviť jednoznačné stanovisko. Rozdiely sú naozaj rôzne, líšia sa prípad od prípadu a je veľmi dôležité objektívne posúdenie odborníkom. Pri pohľade do budúcnosti sa však správne navrhnutá a postavená novostavba javí ako úspornejšie riešenie.

Novostavba v kocke:
+ voľná ruka pri navrhovaní dispozície a umiestnení domu na pozemku
+ možnosť použitia nových stavebných materiálov
+ nižšie prevádzkové náklady
+ stavba sa vykonáva podľa platnej dokumentácie a v prípade poruchy ju ľahšie odstránime
- dlhší čas výstavby
- niekedy obmedzené možnosti pozemkov v atraktívnej lokalite

Prieskum terénu

Rekonštrukcie a modernizácie sú samozrejmosťou pre majiteľov existujúcej nehnuteľnosti alebo v lokalitách, kde už nijaké voľné pozemky nie sú. Každá rekonštrukcia však so sebou prináša kompromis. Po mnohých skúsenostiach vieme, že naše potreby sa v určitých životných fázach menia. A súčasný životný štýl je iný než bol ten, ktorým žili naši starí rodičia a predkovia. Rodinný dom má poskytovať väčšie pohodlie než byty v starších bytových a panelových domoch a v klasickom poňatí, existuje však mnoho starších rodinných domov, ktoré majú menšiu obytnú plochu ako bežné byty, a ani dispozičné riešenie nebýva najšťastnejšie.

Viditeľné poruchy vždy predĺžia a predražia rekonštrukciu. Tu je rada statika na mieste.


Každá rekonštrukcia predstavuje pre dom vo väčšej či menšej miere ďalšie zaťaženie. Preto si treba pred každou rekonštrukciou odpovedať na otázku: V akom stave je dom a jeho stavebné prvky? V tejto fáze je dobré urobiť stavebnotechnický prieskum, ktorý sa vypracuje na okamžité použitie a je zameraný na zistenie technického stavu konštrukcií pri rekonštrukciách. Určuje sa, či jednotlivé konštrukčné prvky môžu aj naďalej slúžiť svojmu účelu, hľadajú sa nedostatky a príčiny porúch. Objekt je najlepšie preveriť celý od základov až po strechu vrátane všetkých zvislých aj vodorovných konštrukcií. Zmyslom stavebnotechnického prieskumu je zabrániť zbytočnej likvidácii pôvodných a nepoškodených konštrukcií. Výsledkom by mali byť také stavebné úpravy, pri ktorých by nedochádzalo k podstatným presunom doterajšieho zaťažovania jednotlivých stavebných častí. Zo všetkého je však najdôležitejšie sústrediť sa na odstraňovanie príčin porúch, nie ich následkov.

Ďalšie komplikácie

Často je nevyhnutná kompletná rekonštrukcia. To zahŕňa aj demontáž starých sietí (rozvodov vody, kanalizácie, plynu, elektriny, kúrenia) a ich nahradenie novými. Na hrubý odhad nákladov na rekonštrukciu nám poslúži pravidlo, že novostavba rodinného domu je po dokončení hrubej stavby približne v jednej tretine investičných nákladov. Dom určený na celkovú rekonštrukciu (ak má vyhovujúci krov a strechu) je približne na úrovni hrubej stavby až po zistení a náprave všetkých porúch nosných aj nenosných konštrukcií a po vybúraní všetkých prvkov, ktoré treba odstrániť vzhľadom na dispozičné zmeny. Tieto zásahy sa môžu rovnať a často aj prevýšiť uvedenú jednu tretinu nákladov, ktoré vyžaduje hrubá stavba.

V prípade, že je náš dom v zóne pamiatkovej ochrany, stavebný úrad nariadi vykonať stavebnohistorický prieskum. Pri rekonštrukciách historických domov môže odbor pamiatkovej ochrany trvať na zachovaní pôvodného vzhľadu domu aj jeho častí a to prináša investorovi nemalé finančné výdavky.

S historickým domom nemôžeme zaobchádzať podľa ľubovôle. Platia preň náročnejšie meradlá. A to nielen pre pamiatkovú ochranu, ktorá nepovoľuje rušivé zmeny a svojvoľné deformácie. Výrazná stavba, ktorá hovorí o minulosti, je svedectvom o nej, ale predovšetkým predstavuje významnú hodnotu aj pre samotného majiteľa.

Staré domy bez tváre

Nedá sa povedať, že všetky historické stavby sú špičkou architektúry svojho obdobia. Niektoré vyrástli tak trochu živelne a nemajú rysy ani vidieckej chalupy, ani mestskej vily – čo je prípad najmä výstavby druhej polovice 20. storočia. Správnu atmosféru sa musíme snažiť vytvoriť rekonštrukciou. Môžeme popustiť uzdu fantázii, ale platí pravidlo harmónie koncepcie a dôslednosť pri jej realizácii. Dom, garáž, plot, strom, lavička aj trávnik, to všetko má popri svojej prevádzkovej funkcii aj funkciu výtvarnú a dotvára charakter nášho domu – domova.

Rekonštrukcia v kocke
+ rýchlejšia výstavba (ak nejde o celkovú rekonštrukciu)
+ možnosť získať dom v atraktívnej lokalite alebo na mieste, ku ktorému máme citový vzťah
- vyššie prevádzkové náklady
- možnosť ovplyvniť dispozíciu domu iba obmedzene
- nemožnosť ovplyvniť umiestnenie domu na pozemku
- nutnosť stavebnotechnického a niekedy aj stavebnohistorického prieskumu

Resumé

Z napísaného sa môže zdať novostavba ako jednoznačne jednoduchšia, veľakrát lacnejšia a často aj priamejšia cesta k zodpovedajúcemu bývaniu. Pravdaže – celkom v duchu metafory z úvodu textu –, ani „romantickejšiu“ cestu prostredníctvom rekonštrukcie nemôžeme zavrhovať. Je iba na vás, či dáte prednosť ceste za novým domovom po štvorprúdovej, trochu preplnenej diaľnici, alebo zvolíte pomalú jazdu vláčikom s výhľadom na krajinu. Samozrejme, treba uvedomiť si, že kúpa rodinného domu je isto veľký krok v živote rodiny, a preto je nutné si všetko dobre premyslieť a tým sa vyvarovať prípadných komplikácií. Ale či sa už rozhodneme pre novostavbu, alebo rekonštrukciu, cieľom je vytvoriť tak často spomínaný domov, v ktorom budeme môcť prežívať svoje vzťahy, rozvíjať svoj talent a pestovať svoje záľuby.


Text: Karin Kasanová;
Foto: Jan Malý, Filip Šlapal, Studio Fiace a archív vydavateľstva

Mohlo by vás tiež zaujímať:

Foto dňa

Vidiecke bývanie plné slnka a pohody: Čo sa stane, keď časť strechy otvoríte slnku?

Najnovšie knihy a časopisy

Najnovšie príspevky