Kupujeme nehnuteľnosť(časť 2.) Kritériá výberu – rozpočet

Kritériá predstavujú vlastnosti, ktoré podľa vás nehnuteľnosť musí (nekompromisné kritériá) alebo by mala (kompromisné kritériá) mať – ak nemáte neobmedzený rozpočet, mali by ste svoje nekompromisné kritériá obmedziť na minimum. Existuje pritom 6 základných kritérií, ktoré by vo vašom zozname určite nemali chýbať. Prvé – rozpočet – je pravdepodobne aj jediné, pri ktorom kompromisy robiť nemôžete. O ostatných to však rozhodne neplatí. Je to práve umenie kompromisu, ktoré vám pomôže prejsť touto fázou kúpy nehnuteľnosti rýchlo a úspešne.

6 základných kritérií pre výber nehnuteľnosti:

– rozpočet,
– lokalita,
– veľkosť,
– dispozičné riešenie a orientácia,
– stav,
– investičný potenciál.

Stanovenie rozpočtu

Prvým, nekompromisným kritériom, ktoré ovplyvňuje aj všetky ostatné, je váš rozpočet. (Inými slovami to, čo ste schopný alebo ochotný za nehnuteľnosť zaplatiť.) Aj preto je nutné určiť si túto sumu skôr, než začnete formulovať zoznam ostatných kritérií. Rozpočet je zároveň asi jediným kritériom, pri ktorom je najlepšie spoľahnúť sa na stanovisko tretej strany.
Potrebujete zistiť aktuálny, respektíve budúci stav vašich financií v hotovosti (úspory, výťažok z predaja nehnuteľnosti a pod.) a tiež to, koľko si budete môcť požičať. Keďže platby za väčšinu nehnuteľností sa dnes z podstatnej časti pokrývajú hypotekárnym úverom, začneme práve ním.

Najrýchlejšou cestou, ako zistiť svoje úverové možnosti, je využiť tzv. skóring banky, ktorý je bezplatný. Na základe údajov o vašej osobe (vzdelanie, zamestnanie atď.), rodinnej situácii, príjmoch (zo zamestnania, podnikania, resp. z iných zdrojov) a výdavkoch (hlavne pravidelných splátkach, napríklad lízingu, úveru a pod.), ktoré poskytnete banke, respektíve hypotekárnemu maklérovi či finančnému poradcovi, dostanete informáciu o maximálnej výške úveru, ktorý by ste mohli od banky získať, často aj s výškou úrokovej sadzby a mesačnej splátky úveru. Zároveň sa dozviete, aké percento z hodnoty nehnuteľnosti (nie z kúpnej ceny, ale hodnoty stanovenej súdnym znalcom) budete môcť financovať z úveru – bežne môžete počítať s úverom do výšky 85 – 90 % hodnoty kupovanej nehnuteľnosti. Niektoré banky poskytujú vybraným klientom na vybrané nehnuteľnosti aj 100%-né prefinancovanie, avšak získanie takéhoto úveru je zložité a nemožno sa naň spoliehať. Preto treba mať k dispozícii aj ďalšie zdroje, ktoré pokryjú rozdiel medzi hypotekárnym úverom a kúpnou cenou.

(Nízkoenergetický rodinný dom od Ondřeja Mundla, Ivana Štefana a Tomáša Pivničku získal prvú cenu vo kategórii Návrh v českej súťaži Drevený dom 2010. foto: NewSocrat Communication)

Dá sa povedať, že rozpočet je pri kúpe nehnuteľnosti rozhodujúcim kritériom – od neho do veľkej miery závisí, kde a v čom budete bývať. Práve od vášho rozpočtu by sa malo odvíjať aj definovanie ďalších kritérií na novú nehnuteľnosť. Jeho realistické stanovenie je teda kľúčové a malo by byť prvým krokom hneď po zvážení dôvodov na kúpu. (Nízkoenergetický rodinný dom od Ondřeja Mundla, Ivana Štefana a Tomáša Pivničku získal prvú cenu vo kategórii Návrh v českej súťaži Drevený dom 2010. foto: NewSocrat Communication)

Žiadajte hypotekárny certifikát!

Pozor na online skóringy na internete a prvé ponuky od pracovníka na pobočke banky alebo finančného poradcu. Často sú príliš optimistickým odhadom vašich úverových možností. Ak si chcete byť pred kúpou skutočne istí, odporúčam požiadať o tzv. hypotekárny certifikát alebo úverový prísľub. Tento dokument potvrdzuje, aký úver vám banka poskytne a za akých podmienok. Má síce obmedzenú platnosť, ale keďže podmienky bánk sa dramaticky nemenia (a predpokladajme, že ani vaša situácia nie), je to pomerne spoľahlivá informácia.

Doplnkové financovanie je pri kúpe nehnuteľnosti často viac limitujúcim faktorom než úverové možnosti. K hypotekárnemu úveru je zvyčajne potrebné doplniť z iných zdrojov minimálne 10 – 15 % z ceny kupovanej nehnuteľnosti. Pokiaľ nemáte k dispozícii hotovosť z vlastných úspor alebo z pôžičky od rodiny, môžete využiť dodatočný úver – spotrebný úver, medziúver alebo stavebný úver bez založenia nehnuteľnosti. Treba si však uvedomiť, že takýto dodatočný úver je vzhľadom na vyššiu úrokovú sadzbu, kratšiu splatnosť, a teda vyššie splátky pomerne drahým spôsobom financovania.

Doplnkovým, či dokonca hlavným zdrojom financií je pomerne často aj predaj nehnuteľnosti, v ktorej práve bývate. V takom prípade potrebujete spoľahlivý odhad jej predajnej ceny, aby ste mohli presnejšie určiť svoje finančné zdroje na kúpu novej nehnuteľnosti. Či už sa ich pokúsite určiť sami, alebo sa spoľahnete na pomoc realitného profesionála, je dobré byť pri odhade konzervatívny. A užitočné je aj držať sa osvedčeného pravidla: Ak peniaze z predaja vašej súčasnej nehnuteľnosti majú tvoriť podstatnú časť sumy na kúpu tej budúcej, zarobiť by ste mali na kúpe novej, nie na predaji pôvodnej.

(Na obrázku rodinný dom s ateliérom v Kojetíne od architektonickej kancelárie Kamil Mrva Architects. foto: Salón dřevostaveb 2010)

Váš život v novom dome či byte asi najvýznamnejšie ovplyvní dochádzanie do práce – aj preto sú pracovné príležitosti to, čo má najväčší vplyv na hodnotu lokality (a tým aj na ceny miestnych nehnuteľností). Cenou za pohodlné dochádzanie však často bývajú iné negatíva daného miesta – napríklad chýbajúce možnosťi na rekreáciu v okolí. Umenie kompromisu je teda pri kúpe nehnuteľnosti mimoriadne dôležité. (Na obrázku rodinný dom s ateliérom v Kojetíne od architektonickej kancelárie Kamil Mrva Architects. foto: Salón dřevostaveb 2010)

Nepreceňujte svoje možnosti!

– Pri úvere dobre zvážte možnosti svojho rodinného rozpočtu. Prostredníctvom skóringu banky sa totiž môžete dostať aj k vyššiemu úveru, s vyššími splátkami než dokážete komfortne a bez väčšieho rizika splácať. Ak je výška splátky taká, že sa budete musieť zriecť dovolenky, nemusí to byť problém, ak však budete nútení siahnuť na bežné výdavky, problém to je.
– Myslite na budúcnosť. Ak predpokladáte, že sa vaša finančná situácia onedlho zlepší, môžete si dovoliť balansovať so splátkami na hrane, ak však možno očakávať výpadok príjmov (napr. pre – Nechajte si finančnú rezervu. Istú hotovosť budete potrebovať na samotnú transakciu (znalec, prevod nehnuteľnosti, prípadne rekonštrukcia) a oceníte ju aj pri nepredvídaných udalostiach počas splácania úveru.

Náš seriál vznikol na základe knihy Kupujeme/Predávame nehnuteľnosť v spolupráci s jej autorom Martinom Čapom a podobne ako kniha by mal byť stručným návodom, ktorý pomôže každému, kto zvažuje kúpu nehnuteľnosti. Postupne by sme chceli všetkým potenciálnym vlastníkom nehnuteľnosti vysvetliť, čo je dôležité pri jej kúpe, akých chýb sa vyvarovať, na čo si dať pozor a ktoré „drobnosti“ pomôžu zrealizovať celú transakciu s prehľadom (a v ideálnom prípade pri nej ešte aj ušetriť). Ak ste v štádiu úvah, sledujte náš seriál, určite vám bude časom pri kúpe bytu či domu neoceniteľným pomocníkom. A ak ste v časovej tiesni alebo chcete nehnuteľnosť predať, hľadajte v kníhkupectvách knižku Kupujeme/Predávame nehnuteľnosť.