Kupujeme nehnuteľnosť(časť 6.) Realistický pohľad a obhliadky nehnuteľností

08.09.2011  |     

Rozsiahly zoznam kritérií, ktoré sme podrobne rozobrali v predchádzajúcich dvoch častiach nášho seriálu, je síce skvelá vec, bez určenia priorít však môže byť vaša situácia pri hľadaní nehnuteľnosti ešte horšia, než keby ste žiaden zoznam nemali.

Nejde len o zoradenie kritérií podľa dôležitosti. Podstatné je zadefinovať si také kritériá, ktoré musí hľadaná nehnuteľnosť bezpodmienečne spĺňať, a kompromisné, pri ktorých ste ochotní akceptovať aj parametre mierne odlišné od ideálu. Pritom platí, že čím viac kritérií, od ktorých nehodláte upustiť, máte vo svojom zozname, tým je vaše zadanie zložitejšie. Zo skúseností odporúčam obmedziť počet takýchto kritérií najviac na päť. Určite by pritom medzi nimi nemali chýbať: rozpočet (teda výška kúpnej ceny), veľkosť (najmä počet izieb a rozhodnutie medzi domom a bytom) a prípadne aj stav. Pozor treba dávať aj na to, že niektoré kritériá sa môžu navzájom vylučovať – napríklad je nepravdepodobné, že nájdete byt s výťahom v starom trojpodlažnom dome. Niektoré konflikty dokážete odhaliť vopred aj sami, iné sa zrejme ukážu až pri konfrontácii s realitou.

TIP Pozvite si na obhliadku priateľa

Po prvé platí, že viac očí viac vidí a váš pomocník vás môže upozorniť na detail, ktorý ste mohli prehliadnuť, po druhé dostanete nezainteresovaný, a teda objektívnejší pohľad na nehnuteľnosť (najmä ak vás tento človek dobre pozná, dokáže odhaliť veci, ktoré by vám mohli byť užitočné). Po tretie vás takáto osoba „udrží na uzde“, ak by sa vám nehnuteľnosť páčila natoľko, že by ste prestali vnímať jej nedostatky, alebo chceli urobiť ďalšie kroky bez dôkladného zváženia.

Realistické kritériá

K realistickým kritériám vás môžu doviesť tri cesty:
• Dôkladný prieskum trhu. V prvom rade by ste sa mali oboznámiť s ponukou na internete – hoci ju skresľujú duplicitné či neaktuálne ponuky, nájdete tu prevažnú väčšinu nehnuteľností, ktoré sú v danom čase na predaj. Ponuka je v tejto oblasti viac-menej stála, takže ak za štyri mesiace nenájdete na webe nehnuteľnosť, ktorá by vyhovovala vašim kritériám, nemáte veľkú šancu nájsť takú ani neskôr.
• Rozhovor s rodinou a známymi, ktorí v poslednom čase kúpili podobnú nehnuteľnosť, ako hľadáte. Ich skúsenosti budú pre vás na nezaplatenie. Dobré rady tých, ktorí tento proces neabsolvovali v posledných dvoch rokoch alebo kupovali nehnuteľnosť iného charakteru, vám však nepomôžu.
• Rozhovor s realitným profesionálom. Túto možnosť úmyselne uvádzam ako poslednú. Všeobecne totiž prevláda nedôvera k profesii realitného makléra, takže po rozhovore (ak je maklér úprimný) väčšinou nasleduje rozchod – kupujúci jednoducho nedokáže akceptovať navrhnuté kompromisy. Realitný maklér je pritom osobou v tejto oblasti široko-ďaleko najlepšie informovanou, takže ak chcete spoľahlivo zhodnotiť reálnosť vašich predstáv vzhľadom na aktuálny stav trhu, dobrý maklér je tá najlepšia cesta.

Obhliadky nehnuteľností

Máte spísaný zoznam kritérií a vo vašej hlave už existuje obraz ideálneho bytu či domu? Po rozhovoroch so známymi alebo maklérom ste vyškrtli nereálne požiadavky, denne prechádzate realitné portály a dúfate, že nájdete tú svoju vysnívanú nehnuteľnosť? Fáza „virtuálnych obhliadok“ môže trvať aj niekoľko mesiacov, kým sa konečne objaví ponuka ako-tak akceptovateľná s prižmúrením oboch očí. Dohodnete si obhliadku a väčšinou sa dočkáte ďalšieho rozčarovania. Nehnuteľnosť totiž nevyzerá tak, ako sa javila z popisu či z fotografií.

Konfrontácia vášho zoznamu kritérií a priorít s reálnymi možnosťami na trhu bude pravdepodobne omnoho zložitejší a dlhšie trvajúci proces než ich stanovenie. Vlastne bude trvať až do chvíle, keď sa rozhodnete a vyberiete si. Ešte predtým, než začnete s obhliadkami nehnuteľností, by ste sa mali pokúsiť váš zoznam kritérií a priorít čo najviac zreálniť.

Bez obhliadok to nepôjde

Inzeráty sú totiž len inzerátmi. Dozviete sa z nich základné údaje o konkrétnej nehnuteľnosti a napovedia vám, koľko akých nehnuteľností a za aké ceny je aktuálne v ponuke. Stále však ide len o inzeráty – ak je popis dobrý a fotografie pekné, zapôsobia na vás a vy sa rozhodnete pre obhliadku, na ktorej môžete, ale aj nemusíte odhaliť nedostatky. Naopak, ak je inzerát zlý, pravdepodobne na obhliadku nepôjdete, a pritom možno skvelej nehnuteľnosti uškodil len majiteľ či maklér, ktorý ju nedokázal správne predstaviť. Bez obhliadok to teda nejde. Predstavujú totiž jediný spôsob, ako nájsť vhodnú nehnuteľnosť, a zároveň sú aj najlepšou možnosťou na spoznanie trhu a zreálnenie vašich očakávaní. Keďže ponuka nehnuteľností je v danom čase viac-menej rovnaká, sedieť a čakať, až sa objaví tá jediná pravá, je veľká chyba. Ak už nie preto, že takáto chvíľa nemusí nikdy prísť, tak najmä preto, že bez predošlých skúseností nedokážete posúdiť, či ide skutočne o tú pravú ponuku. Práve skúsenosti z obhliadok vám poskytnú pocit istoty pri rozhodovaní.
Ak však dodržíte niekoľko odporúčaní, môžete absolvovať aj túto časť kúpy nehnuteľnosti v zdraví a dobrej nálade. Veď keď môže byť príjemným zážitkom nákup topánok, prečo by ním nemohla byť kúpa nového bývania?
• Doprajte si dostatok času. Proces kúpy môže trvať aj 3 – 4 mesiace a ak ste si nevybrali práve obdobie „mimo sezóny“, teda v čase letných a zimných dovoleniek, máte dosť času na komfortné obhliadnutie 20 aj 30 nehnuteľností (na informované rozhodnutie zvyčajne stačí 15 rozumne vybratých obhliadok).
• Nerobte viac obhliadok, než dokážete komfortne zvládnuť. Ak pôjdete na obhliadky večer po práci, obmedzte sa na najviac dve za deň. Ak ste si na ne vyčlenili celý deň, respektíve popoludnie, neplánujte si viac než štyri. Nie je to len otázka času (obhliadka spolu s dopravou na miesto a čakaním vám zaberie aj hodinu), ale najmä pozornosti, ktorú budete schopní nehnuteľnostiam venovať. Nechcete predsa behať od ponuky k ponuke bez toho, aby ste si ich dôkladne prezreli.
• Šetrite čas rýchlymi obhliadkami zvonka. Keďže zladenie vášho pracovného kalendára s voľným časom majiteľa a makléra býva najčastejším kameňom úrazu, eliminujte počet nehnuteľností tým, že sa prejdete v ich okolí. Často postačí, ak si cestou z práce urobíte obchádzku a posúdite lokalitu a stav nehnuteľnosti zvonka. Aj takýto letmý pohľad vám napovie, či by nehnuteľnosť mohla stáť za to.
• Užívajte si to. Práve táto časť kúpy nového bývania je totiž tou najpríjemnejšou. Prieskumy potvrdzujú, že dobrý pocit z kúpy máme len krátko po nej a že je to práve proces výberu a obdobie očakávaní, ktoré sú emocionálne najuspokojivejšie. Keď tú pravú nehnuteľnosť nájdete a dôjde na praktické záležitosti, ako sú peniaze a zmluvy, pozitívnych momentov bude o niečo menej.

Prieskum na internete, prípadne aj rozhovor so známymi a realitným profesionálom posunú váš zoznam kritérií bližšie k realite a ušetria vám čas, ktorý by ste inak venovali obhliadkam nesprávnych nehnuteľností. A možno vďaka tomu neprepasiete zaujímavú nehnuteľnosť len pre prehnané nároky.

 

Nebuďte realitným turistom

Keď si už všetko dohodnete, zariadite si čas, a prídete na obhliadku, mali by ste z nej vyťažiť čo najviac. Určite by ste si mali:
•    detailne overiť informácie z inzerátu dôkladnou obhliadkou,
•    zistiť čo najviac faktov otázkami na majiteľov a makléra,
•    potvrdiť si zásadné skutočnosti z dokumentácie k nehnuteľnosti.
Veľká časť kupujúcich si prezrie nehnuteľnosť len letmo a pasívne počúva výklad makléra či majiteľa. Takáto obhliadka je doslova premárnený čas. Bohužiaľ, mnohí majitelia si neuvedomujú význam prvého dojmu, a tak nehnuteľností, ktoré vás nadchnú už od dverí, býva pomenej. Skúste preto potlačiť emócie a dajte nehnuteľnosti šancu. Dôkladne si ju prezrite a snažte sa pritom racionálne a v pokoji zistiť, nakoľko spĺňa vaše kritériá.
Ak ste narazili na skúseného makléra, ktorý nehnuteľnosť dobre pozná, prevedie vás jednotlivými miestnosťami a upozorní na všetko, čo by pre vás ako budúceho majiteľa mohlo byť zaujímavé. Nenechajte sa však tlačiť do rýchlej obhliadky. Pristavte sa v každej miestnosti a dôkladne si pozrite všetky, nielen okomentované detaily.

Náš seriál vznikol na základe knihy Kupujeme/Predávame nehnuteľnosť v spolupráci s jej autorom Martinom Čapom a podobne ako kniha by mal byť stručným návodom, ktorý pomôže každému, kto zvažuje kúpu nehnuteľnosti. Postupne by sme chceli všetkým potenciálnym vlastníkom nehnuteľnosti vysvetliť, čo je dôležité pri jej kúpe, akých chýb sa vyvarovať, na čo si dať pozor a ktoré „drobnosti“ pomôžu zrealizovať celú transakciu s prehľadom (a v ideálnom prípade pri nej ešte aj ušetriť). Ak ste v štádiu úvah, sledujte náš seriál, určite vám bude časom pri kúpe bytu či domu neoceniteľným pomocníkom. A ak ste v časovej tiesni alebo chcete nehnuteľnosť predať, hľadajte v kníhkupectvách knižku Kupujeme/Predávame nehnuteľnosť.

 

Zodpovedná redaktorka: Erika Kuhnová


Zdroj: časopis Môj dom JAGA GROUP

Mohlo by vás tiež zaujímať:

Foto dňa

Rozsiahly dom na samote sa ukrýva pod zelenou strechou

Najnovšie knihy a časopisy

Urob si sám 10/2019


Časopis pre domácich majstrov




Predplatné

 

Kúpiť v e-shope

 

Najnovšie príspevky