Kupujeme nehnuteľnosť(časť 7.)

15.09.2011  |     

Obhliadky sú pri hľadaní nehnuteľnosti časovo najnáročnejšou etapou. Hoci samotná obhliadka zvyčajne netrvá dlhšie ako 30 minút, ešte pred ňou musíte kontaktovať makléra alebo majiteľa a dohodnúť si čas, ktorý bude vyhovovať obom stranám, musíte nájsť adresu, dopraviť sa tam aj späť... Ak sa k tomu pridá plný pracovný kalendár, rodinné povinnosti, prípadne zlé počasie a krátke jesenné či zimné dni, je ľahké pochopiť, že môžu byť vyčerpávajúce.

Čo si všímať

V prvom rade posúďte priestor – dispozičné riešenie a veľkosť miestností. Skúste si pritom predstaviť miestnosti nezariadené alebo zvážte, ako by ste ich zariadili vy. Posúďte ich svetlosť a zistite ich orientáciu na svetové strany (resp. kde a v akom čase vychádza a zapadá slnko). Zvážte, či sa prípadné nedostatky v dispozícii dajú upraviť.

Ďalej si všimnite stav nehnuteľnosti. Pozrite si zblízka steny, dvere aj podlahy. Buďte pritom zvedaví, ale slušní. Opýtajte sa, či môžete nazrieť pod koberec, do vstavaných skríň a podobne. Opotrebovanie nehnuteľnosti často vidno na podlahách, na stenách hľadajte akékoľvek známky poruchy. Vyskúšajte otváranie dverí a okien, vyťahovanie žalúzií, pustite vodu, skúste spláchnuť WC. Keď narazíte na nedostatok, majiteľ alebo maklér by ho mal sám vysvetliť. Ak sa tak nestane, opýtajte sa skôr, než zabudnete. Zvážte, či je pre vás odpoveď uspokojivá alebo si ju budete musieť overiť.

Nakoniec sa v jednotlivých miestnostiach na chvíľu zastavte a požiadajte majiteľa a makléra o ticho. Môžete tak vnímať zvuky a ruchy, s ktorými by ste v budúcnosti bývali, a tiež si overiť svoje pocity.

Tip Získajte informácie dôležité pre rokovanie

Obhliadka je veľmi vhodným miestom na začatie rokovania o kúpe – najmä na overenie si svojej vyjednávacej pozície. Cielenými, ale nevtieravými otázkami sa môžete dozvedieť, ako dlho sa nehnuteľnosť predáva, koľko záujemcov sa na ňu bolo v poslednom čase pozrieť, kedy najneskôr ju chce majiteľ predať, jeho dôvody na predaj alebo dôležité obmedzenia pri predaji, ktoré budete neskôr pri rokovaní riešiť.

Dôležitá je rekapitulácia

Na záver, po absolvovaní vizuálnej obhliadky, je dobré zrekapitulovať si všetky fakty, ktoré ste sa dozvedeli. Na všetko, čo nebolo zjavné, keď ste nehnuteľnosťou prechádzali alebo z výkladu, sa opýtajte majiteľa či makléra. V byte by vás mohlo napríklad zaujímať okrem iného aj to, či k nemu patrí pivnica alebo komora, aké sú možnosti parkovania alebo garážovania, informácie o najbližších susedoch, a tiež výška a štruktúra prevádzkových nákladov. Pri dome si zistite presné hranice pozemku a detaily o pripojení na inžinierske siete. Pokiaľ ide o stav nehnuteľnosti, je dôležitý rozsah posledných rekonštrukcií a  kedy sa realizovali, prípadne plán rekonštrukčných prác na najbližšie obdobie, ale aj posledné poruchy, ktoré sa museli odstrániť. Z informácií o podmienkach predaja by vás okrem ponukovej ceny a predpokladaného termínu uvoľnenia malo zaujímať aj to, čo všetko je súčasťou ceny (veľmi dôležité), respektíve či existujú nejaké obmedzenia pri predaji (viaznuce záložné práva, vecné bremená a spôsob ich riešenia a pod.)
Otázky sú prejavom záujmu, neurobte však z obhliadky výsluch. Oceňte, ak sa vám niečo páči a priznajte, že zvažujete kúpu, ale bez prílišného nadšenia. Vyjadrite svoje najväčšie obavy a problémy, ktoré pri nehnuteľnosti vidíte. Je dôležité uvedomiť si, že obhliadka je prvým miestom na stretnutie s majiteľom. A hoci máte pocit, že pri takej dôležitej transakcii budú všetky strany konať racionálne, nie je to tak. Nezriedka sa stáva, že majiteľ predaj sabotuje, či už vedome alebo podvedome, len na základe antipatie ku kupujúcemu. Váš vzťah s majiteľom nehnuteľnosti je obzvlášť dôležitý pri zaujímavej ponuke, o ktorú je veľký záujem. Buďte preto milí a získajte si majiteľa a makléra na svoju stranu. Veľmi vám to pomôže pri ďalších krokoch k nadobudnutiu nehnuteľnosti.

Robte si poznámky

Všetky informácie o nehnuteľnosti si zapíšte, aby ste sa k nim mohli neskôr vrátiť. Je pritom dobré poznačiť si aj svoje dojmy a pocity, prípadne doplniť poznámky vlastnou fotodokumentáciou – najmä ak máte pocit, že fotografie z inzerátu nezachycujú realitu verne, alebo potrebujete zaznamenať zaujímavé či problematické detaily. Je prekvapivé, že len málo kupujúcich si robí pri obhliadke poznámky. Väčšina sa teda pri takom vážnom rozhodnutí a veľkej investícii spolieha len na svoju pamäť. Ak navštívite 5 nehnuteľností, nemusí to byť problém, ak ste ich však v priebehu niekoľkých mesiacov navštívili 15 alebo 20, určite vám z pamäti vyprchajú nielen málo dôležité detaily.

Prejdite sa po okolí

Pri obhliadke by ste mali okrem samotnej nehnuteľnosti venovať pozornosť aj blízkemu či širšiemu okoliu. Prezrite si ulicu a budovy v najbližšom susedstve – rekonštruované domy alebo nová výstavba sú zvyčajne znamením, že ide o lokalitu s potenciálom vývoja. Veľa informácií (nielen finančných) o svojich majiteľoch vám prezradia aj autá parkujúce na ulici. Ak je v okolí park, škola, škôlka, obchod, reštaurácia či bar, navštívte ich. Všímajte si, či je okolie udržiavané (veľmi dobrým indikátorom sú okrem trávnikov stojiská s nádobami na odpad). Najmä v štvrti rodinných domov sa vám pri takejto prechádzke po okolí môže naskytnúť príležitosť porozprávať sa s miestnymi obyvateľmi. Možno raz budú vašimi susedmi, buďte preto milí, predstavte sa a vysvetlite, prečo sa prihovárate. Nevtieravým spôsobom sa opýtajte na veci, ktoré vás zneistili pri rozhovore s majiteľom alebo maklérom, alebo na ktoré nevedeli odpovedať. Pri týchto informáciách je však namieste istá opatrnosť.

Opýtali sme sa za vás

Ako pri úvahách o kúpe nehnuteľnosti realisticky odhadnúť svoje finančné možnosti, sme sa opýtali Roberta Kočkovského, analytika produktov za oblasť úverov v ČSOB.

Skôr, než sa vôbec pustíte do hľadania vhodného bývania, je potrebné sa dôkladne zamyslieť nad tým, kde naň vziať. Ideálne je, ak ste si sporili, a tak máte v rukách istú finančnú čiastku. Môžete s ňou rátať ako s rezervou pre prípad rekonštrukcie či zariaďovania bytu. Ak budete kúpu financovať cez úver, vlastné úspory vám sprístupnia možnosti získať úver za lepších podmienok. Platí totiž, že najvýhodnejšie je brať si úver do výšky 70 % z hodnoty nehnuteľnosti.
Ešte predtým, ako navštívite banku a dáte si vypracovať ponuku na úver, mali by ste vziať do úvahy nasledujúce skutočnosti:
•  Vašu aktuálnu finančnú situáciu
Najdôležitejším kritériom bude pre banku je výška vášho príjmu. Zaujímať sa bude aj o to, či ste zamestnaní na dobu určitú alebo neurčitú, či pracujete na Slovensku alebo v zahraničí. Zdravým sedliackym rozumom si zvážte, akú maximálnu mesačnú splátku úveru dokážete dlhodobo a pravidelne banke splácať. V rámci možností posúďte aj stálosť príjmu, pretože hypotéku budete splácať niekoľko rokov.
•  Výšku pravidelných mesačných výdavkov
Spočítajte si, koľko mesačne platíte za splátky úverov, lízing, poistenie, kreditnú kartu, atď.
Ak vám vyjde, že tieto položky vám ukrajujú veľkú časť zárobku, každý ďalší väčší výdavok by mohol vážne ohroziť váš rodinný rozpočet.
•  Ako dlho chcete úver splácať
Je na vás, či sa rozhodnete pre úver na dlhší čas a s menšími splátkami, alebo budú vaše splátky vyššie, no úver skôr splatíte. Pozitívom je, že ak sa vaša finančná situácia zmení, budete môcť parametre úveru zmeniť. Keď sa napríklad zhorší, banky v súčasnosti umožňujú nastaviť si výšku splátok tak, ako potrebujete. Naopak, ak zdedíte istú sumu peňazí a budete ju chcieť použiť na splatenie úveru, môžete tak urobiť.
• Obdobie viazanosti úrokovej sadzby
Tak ako sa môžete rozhodnúť, ako dlho budete úver splácať, na výber máte aj viazanosť úrokovej sadzby, tzv. fixácie. Jednoducho povedané ide o čas, po ktorý sa úroková sadzba ani splátka úveru zaručene nebudú meniť. Najnižšie sadzby sú pri kratších viazanostiach, najčastejšie ide o ročnú. V takomto prípade ušetríte na splátkach, no treba rátať s tým, že vaša sadzba sa bude po roku meniť. Najlepšie je preto zvoliť si zlatú strednú cestu – „zafixovať“ si sadzbu na 3 alebo 5 rokov. Správne rozhodnutie teraz vám totiž ušetrí peniaze v budúcnosti.

Stanovte si hranice

Pre túto fázu kúpy je kľúčové uvedomiť si, kedy ste už videli dosť nehnuteľností a získali dostatočný prehľad na zodpovedné rozhodnutie. Ak je váš zoznam kritérií realistický, štyri mesiace by mali stačiť na to, aby ste v existujúcej ponuke našli tú najviac vyhovujúcu. Inak by nekonečné obhliadky mohli viesť k frustrácii alebo, čo je ešte horšie, k rozhodnutiu „z únavy“. Preto je dobré si obdobie, ktoré venujete obhliadkam nehnuteľností časovo ohraničiť (ideálne sú dva mesiace). Ak ste za tento čas nenašli nehnuteľnosť, ktorá spĺňa vaše kritériá, mali by ste ich buď prehodnotiť, alebo kúpu odložiť – kým sa nezmení vaša situácia (napríklad príjem) alebo ponuka (napríklad vďaka novej výstavbe).

Poznámka na záver

V období, ktoré venujete obhliadkam nehnuteľností, by mala byť táto činnosť pre vás prioritou. Atraktívne nehnuteľnosti sa totiž predávajú skutočne rýchlo a odkladanie obhliadky by vás mohlo pripraviť o ideálnu príležitosť. Preto ak narazíte na atraktívnu ponuku, neváhajte a zorganizujte si obhliadku čo najskôr.

Náš seriál vznikol na základe knihy Kupujeme/Predávame nehnuteľnosť v spolupráci s jej autorom Martinom Čapom a podobne ako kniha by mal byť stručným návodom, ktorý pomôže každému, kto zvažuje kúpu nehnuteľnosti. Postupne by sme chceli všetkým potenciálnym vlastníkom nehnuteľnosti vysvetliť, čo je dôležité pri jej kúpe, akých chýb sa vyvarovať, na čo si dať pozor a ktoré „drobnosti“ pomôžu zrealizovať celú transakciu s prehľadom (a v ideálnom prípade pri nej ešte aj ušetriť). Ak ste v štádiu úvah, sledujte náš seriál, určite vám bude časom pri kúpe bytu či domu neoceniteľným pomocníkom. A ak ste v časovej tiesni alebo chcete nehnuteľnosť predať, hľadajte v kníhkupectvách knižku Kupujeme/Predávame nehnuteľnosť.

 


Text: Ing. Martin Čapo
Foto: archív firiem
Zdroj: časopis Môj dom JAGA GROUP

Mohlo by vás tiež zaujímať:

Foto dňa

Rozsiahly dom na samote sa ukrýva pod zelenou strechou

Najnovšie knihy a časopisy

Urob si sám 10/2019


Časopis pre domácich majstrov




Predplatné

 

Kúpiť v e-shope

 

Najnovšie príspevky