Ako neprísť o rezervačný poplatok

Rezervačná zmluva nie je definitívnym záväzkom ku kúpe, no v prípade, ak sa kupujúci pri jej uzavretí uponáhľa, môže byť predmetom sklamania. Kameňom úrazu je totiž možnosť prepadnutia rezervačného poplatku. Odporúčam preto uzatvárať len obojstranne vyvážené rezervačné zmluvy a len v prípade, ak máte už o nehnuteľnosti všetky podstatné informácie. 

Ako to funguje

Rezervačná zmluva je písomná dohoda medzi majiteľom a kupujúcim. Predávajúci, prípadne v zastúpení realitnej kancelárie, sa zaväzuje nehnuteľnosť ďalej neponúkať na predaj a nerokovať s inými záujemcami o jej predaji. Kupujúci prejavuje rezervačnou zmluvou vážny záujem o nehnuteľnosť a žiada predávajúceho, aby ju už ďalej neponúkal. Za to skladá do rúk tretej strany – realitnej kancelárie alebo makléra – rezervačný poplatok. Ten je stanovený zvyčajne vo výške troch až piatich percent z dohodnutej kúpnej ceny.

Súťaž: Vyhrajte zmluvu o stavebnom sporení

Ak sa následne kúpna zmluva alebo zmluva o budúcej kúpnej zmluve neuzavrie pre dôvod na strane kupujúceho – napríklad preto, že si kúpu rozmyslel, alebo preto, že nemá zaistené financovanie – je povinný zaplatiť zmluvnú pokutu zvyčajne vo výške zloženého rezervačného poplatku. Ak sa kúpna zmluva neuzavrie z dôvodu na strane majiteľa, rezervačný poplatok sa vráti kupujúcemu, a ak je rezervačná dohoda vyvážená, rovnakú zmluvnú pokutu ako kupujúci je povinný zaplatiť aj majiteľ. 

Ak sa zmluva neuzavrie, pretože sa zmluvné strany nedohodli na náležitostiach kúpnej zmluvy alebo zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, teda napríklad na termíne uvoľnenia alebo spôsobe platby, rezervačný poplatok sa kupujúcemu vráti. 

V prípade, že sa kupujúci a majiteľ na kúpnej zmluve alebo zmluve o budúcej kúpnej zmluve dohodnú, rezervačný poplatok sa započíta do kúpnej ceny nehnuteľnosti.

Tip

Nepodpisujte rezervačnú dohodu, ak:
• si nie ste istí výberom nehnuteľnosti, 
• ste si ju dôkladne nepozreli alebo vám o nej chýbajú základné informácie, 
• si nie ste istí v tom, kedy a do akej výšky budete schopní kúpu financovať.

1359365
thinkstock.com

​

Vyvážená zmluva

Rezervačná dohoda nie je zmluva o budúcej kúpnej zmluve a nerieši všetky riziká spojené s kúpou. Aj preto niektorí právnici odporúčajú kupujúcim takúto dohodu nepodpisovať. Podľa ich názoru sa kupujúci vystavuje riziku, že sa s majiteľom nedohodne na detaile a o rezervačný poplatok napriek úmyslu kúpiť príde. Podľa môjho názoru a skúseností je ale rezervačná dohoda nástroj, ktorý plní svoj účel, a preto ju odporúčam kupujúcim podpisovať. 

Záujmom majiteľa nie je získať rezervačný poplatok, ale predať nehnuteľnosť. Ak teda kupujúci má záujem o kúpu, ide len o to nájsť taký spôsob realizácie, ktorý zaistí spokojnosť obidvoch strán. 
Rezervačná dohoda má, samozrejme, limity. No ak si chcete byť istí, že ústny dohovor s majiteľom sa odrazí aj v kúpnej zmluve alebo zmluve o budúcej kúpnej zmluve, zapíšte všetky dôležité body vášho ústneho dohovoru do znenia rezervačnej dohody.

Právne minimum

Rezervačná zmluva by mala obsahovať:
• identifikáciu zmluvných strán – kupujúci, majiteľ, prípadne realitný maklér/realitná kancelária,
• identifikáciu nehnuteľnosti – nemusí byť úplná, ak sa mení stav nehnuteľnosti na katastri nehnuteľností, 
• termín, do ktorého sa majiteľ a kupujúci zaväzujú uzatvoriť kúpnu zmluvu alebo zmluvu o budúcej kúpnej zmluve,
• dohodnutú kúpnu cenu nehnuteľnosti,
• a prípadne iné vopred dohodnuté skutočnosti ako termín odovzdania, súčasti nehnuteľnosti predávané spolu s nehnuteľnosťou, spôsob platby. 
Rezervačná dohoda tak ponecháva priestor, aby sa o ostatných bodoch zmluvné strany dohodli až v kúpnej zmluve alebo v zmluve o budúcej kúpnej zmluve.

realitný maklér Ing. Martin Čapo
archív vydavateľstva JAGA

realitný maklér
Ing. Martin Čapo
CEO realitnej kancelárie Riešime bývanie, viceprezident NARKS
www.riesimebyvanie.sk

Ako si zabezpečiť výhodný úver

V stavebnom sporení existuje medzi fázou sporenia a fázou čerpania úveru tzv. pridelenie cieľovej sumy. Ide o podobný proces (vo vzťahu k úveru), ako je rezervačná zmluva (vo vzťahu k nehnuteľnosti). V praxi to znamená, že klient si zabezpečí výhodný a garantovaný stavebný úver, ak splní určité kritériá sporenia (min. čas sporenia 24 mesiacov, min. nasporená suma a hodnotiace číslo). Splnením podmienok má klient na úver právny nárok. Stavebná sporiteľňa v takom prípade poskytnutie úveru nemôže zamietnuť. Ide o jediný typ úveru na bývanie s takouto výhodou. Aby sporiteľňa vedela, koľko klientov bude mať v najbližšom období záujem využiť ponuku a čerpať úver, možnosť pridelenia cieľovej sumy oznamuje klientom písomne. Súčasťou listu je návratka a klient má na výber: môže sa rozhodnúť prijať pridelenie cieľovej sumy hneď, teda ku koncu najbližšieho štvrťroka, alebo si môže zvoliť neskoršie pridelenie cieľovej sumy a sporiť ďalej. Ak prijme pridelenie cieľovej sumy, čerpanie finančných prostriedkov potom pozostáva z čerpania nasporenej sumy (na základe požiadavky klienta) a z čerpania úverových prostriedkov (na základe doručenia podpísaných úverových dokumentov). Výška splátok je dohodnutá ešte pred pridelením cieľovej sumy, takže klient presne vie, aké budú jeho mesačné náklady spojené s čerpaním stavebného úveru. Tento typ úveru na bývanie je tiež jediný, pri ktorom má klient aj tie najvýhodnejšie úrokové sadzby garantované počas celého obdobia splácania. Vďaka tomu i ďalším výhodám v ponuke Wüstenrot stavebnej sporiteľne má každý záujemca o financovanie kúpy, stavby, rekonštrukcie či modernizácie bytu alebo domu reálnu šancu zhodnotiť svoje vklady 2 % ročne (+ štátnou prémiou) a následne získať stavebný úver len za 3 % ročne. Navyše s garanciou nezmenenej výšky úroku až do splatenia úveru. Včasná finančná príprava sa naozaj oplatí.

www.wuestenrot.sk

Pri splnení určitých kritérií sporenia vám stavebná sporiteľňa poskytnutie úveru nemôže zamietnuť.