Aké problémy môže spôsobiť spoluvlastníctvo?

24.06.2016  |     

Hovorí sa, že najlepšie je, ak majetok vlastní nepárny počet osôb, pričom traja sú priveľa. V praxi však často vlastníme spolu s rodinou alebo inými osobami domy, byty, pozemky, kadečo... A vznikajú problémy. Aké teda máme práva a povinnosti?

Byť spolumajiteľom hnuteľnej alebo nehnuteľnej veci v sebe zahŕňa nielen to, že niečo vlastníme. Vyplývajú z toho aj povinnosti, napríklad platenie nákladov za prevádzku či opravy, platenie daní a, samozrejme, nutnosť dohodnúť sa s ostatnými spoluvlastníkmi, kto bude čo a za akých okolností užívať, kto čo bude platiť a ako sa bude so spoločným majetkom nakladať.

Občiansky zákonník v maximálnej možnej miere upravuje všetky vzájomné vzťahy, povinnosti, práva a nároky spoluvlastníkov, no ako vždy je najlepšie, ak sa tí o všetkom dohodnú bez nutnosti rozhodovania súdu, pretože iba tak sa dajú ušetriť čas, peniaze a tiež medziľudské vzťahy.

Ideálne spoluvlastníctvo

„Hneď na úvod treba uviesť, že spoluvlastníctvo k určitej veci je ideálnym spoluvlastníctvom, to znamená, že každý zo spoluvlastníkov vlastní ideálny spoluvlastnícky podiel na každej časti veci v spoluvlastníctve,“ hovorí advokátka Vladimíra Gáliková Klučková z advokátskej kancelárie JUDr. KLUČKOVÁ, advokátka s. r. o.

Ak napríklad súrodenci vlastnia záhradu, v ktorej sú ovocné stromy, každý z nich spoluvlastní nielen pôdu, ale aj každý jeden strom v pomere zodpovedajúcom veľkosti ich spoluvlastníckeho podielu. „V prípade spoluvlastníctva v rámci rodiny, ale aj medzi tretími osobami, je potrebné a na predchádzanie možným problémom v budúcnosti výslovne žiaduce jasne si dohodnúť užívanie spoločnej veci, napríklad, kto bude užívať ktorú časť rodinného domu, hradenie nákladov na spoločnú vec, hradenie potrebných opráv a prípadných investícií. Takúto dohodu o užívaní spoločnej veci odporúčam uzatvoriť ešte pred vznikom spoluvlastníctva, teda, povedzme, pri prevode časti domu na deti, a pre právnu istotu aj v písomnej forme. Uzavrieť čo najskôr jasnú dohodu odporúčam aj v prípade, ak vznikne spoluvlastníctvo dedením. Dá sa uzavrieť aj počas prebiehajúceho dedičského konania,“ radí advokátka JUDr. Gáliková Klučková. 

Časté nedorozumenia

Podľa skúseností sú spolumajitelia nehnuteľnosti, ktorí ju užívajú, zvyčajne schopní dohodnúť sa na hradení výdavkov za dodávky vody, tepla či plynu. Veľmi často je však problém v investovaní do nehnuteľnosti osobami bývajúcimi v nej, a to bez súhlasu ostatných spoluvlastníkov, ktorí dom neužívajú. Problematické býva aj zdokladovanie takýchto investícií, pretože si ľudia buď nenechávajú bločky, alebo nehnuteľnosť zhodnotili vlastnou prácou. „Pred rekonštrukciou alebo inou investíciou do nehnuteľnosti v spoluvlastníctve by som odporučila zabezpečiť si súhlas väčšiny spoluvlastníkov, ale aj vyhotovenie fotodokumentácie stavu nehnuteľnosti pred rekonštrukciou, ak je to možné, tak aj vypracovanie znaleckého posudku, a určite si treba odkladať doklady o nákladoch,“ odporúča advokátka. Keď potom dôjde k usporiadaniu spoluvlastníctva alebo si tí spoluvlastníci, ktorí investíciu financovali, žiadajú peniaze od zvyšku spoluvlastníkov, je možné zistiť, aká bola reálna hodnota investície.

Kto musí platiť?

Pozor pri investovaní do nehnuteľnosti v spoluvlastníctve si treba dávať aj vtedy, ak spoluvlastníci nevlastnia rovnaký podiel. „Ak mal menšinový spoluvlastník možnosť vyjadriť sa k investícii, nesúhlasil s ňou, ale bol prehlasovaný, je zaviazaný hradiť náklady bez ohľadu na to, či ide o nevyhnutné opravy, alebo nie,“ objasňuje advokátka. „Samozrejme, menšinový spoluvlastník má možnosť obrátiť sa na súd, aby ten rozhodol o zmene veci, pri ktorej bol prehlasovaný. Ak mu však nebola daná možnosť vyjadriť sa k zmene veci, teda napríklad k rekonštrukcii, investujúci spoluvlastník má nárok len na vydanie bezdôvodného obohatenia zo strany menšinového spoluvlastníka.“

Naše a naši

Častým sporom, ktorý musia rozhodovať súdy, býva užívanie nehnuteľnosti, v ktorej zostane po smrti jedného z rodičov spolu s ovdoveným rodičom jedno dieťa, ale vlastnícky podiel v ňom majú aj ďalšie deti. „Dieťa, ktoré v dome nebýva, časom neraz žiada hradenie odplaty za užívanie jeho časti domu. Ale deje sa aj to, že spoluvlastníci, ktorí v dome bývajú, žiadajú nebývajúceho spoluvlastníka o podieľanie sa na hradení časti nákladov na prevádzku domu,“ opisuje prax JUDr. Gáliková Klučková. „Ako najvhodnejšie riešenie sa v takýchto prípadoch javí vyporiadanie spoluvlastníctva, a to tak, aby sa vlastníkmi stali osoby v dome bývajúce a spoluvlastník, ktorý v dome nebýva, bol z ich strany vyplatený.“

Keď rodičia ešte za svojho života prevedú vlastníctvo domu či bytu na svojich potomkov, na ich ochranu, aby nemohli byť vysťahovaní, sa na nehnuteľnosť zriaďuje vecné bremeno v prospech rodičov. Bremeno spočíva v bezodplatnom užívaní nehnuteľnosti rodičmi. „Toto právo zabezpečuje rodičom možnosť užívania rodinného domu a zaniká dohodou, smrťou rodičov, trvalými zmenami na veci, ktoré znemožňujú užívanie veci, alebo na základe rozhodnutia súdu v prípade, ak vznikne hrubý nepomer medzi vecným bremenom a výhodou oprávneného, pričom však je potrebné poskytnúť primeranú náhradu oprávnenému,“ ozrejmuje advokátka a dodáva dôležitú vec: „V praxi často vzniká mylný výklad vecného bremena, teda že nehnuteľnosť zaťaženú vecným bremenom nie je možné predať tretej osobe. Nie je to pravda. Na predaj takejto nehnuteľnosti nie je potrebný súhlas osôb oprávnených z vecného bremena, ale osoba, ktorá nehnuteľnosť kupuje, je povinná rešpektovať ich právo zodpovedajúce vecnému bremenu.“

Koniec dobrý, všetko dobré

Nie vždy chcú spoluvlastníci spoločne hospodáriť so spoločným majetkom, alebo nie sú schopní dohodnúť sa, ako s ním nakladať, preto sa rozhodnú vec, ktorú spoločne vlastnia, predať. „Každý zo spoluvlastníkov je oprávnený nakladať len so svojím spoluvlastníckym podielom, ktorý je, ako som už spomínala, potrebné chápať ako ideálny podiel na veci. V prípade predaja veci v spoluvlastníctve tretej osobe je potrebné rešpektovať zákonné predkupné právo ostatných spoluvlastníkov, čo znamená, že spoluvlastník, ktorý má záujem previesť svoj spoluvlastnícky podiel, musí najskôr osloviť ostatných spoluvlastníkov, oznámiť im cenu a ostatné podmienky, za akých chce previesť svoj spoluvlastnícky podiel na tretiu osobu. Až keď spoluvlastníci odmietnu ponuku na odkúpenie, môže spoluvlastnícky podiel previesť na tretiu osobu,“ vysvetľuje a dodáva, že predkupné právo treba rešpektovať aj pri darovaní.

Ak sa spoluvlastníci nehnuteľnosti nedohodnú na jej užívaní, no ani na predaji, môže rozhodnúť súd. Ten prihliada na veľkosť podielov a na účelné využitie veci. Ak nie je rozdelenie veci dobre možné, súd prikáže vec za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. Ak vec ani jeden zo spoluvlastníkov nechce, súd nariadi jej predaj a výťažok rozdelí podľa podielov.

„Vzhľadom na dlhodobosť súdnych konaní, a teda súvisiace znehodnocovanie spoločnej veci, čo platí najmä pri nehnuteľnostiach, o ktoré sa počas súdneho konania nikto nestará, sa vždy javí ako najlepšia cesta dohoda medzi spoluvlastníkmi. Aj v tomto prípade platí, že dobré dohody znamenajú dobré vzájomné vzťahy,“ uzatvára advokátka.

Mohlo by vás tiež zaujímať:

Foto dňa

Veľkú borovicu na pozemku nevyrúbali, ale dom postavili okolo nej

Najnovšie knihy a časopisy

Môj dom 2018/08 v predaji


Inšpirácie do izieb pre bábätká, škôlkarov, školákov aj tínedžerov.




Predplatné

E-shop

Najnovšie príspevky