Ako sa zatepľuje panelák: 2. časť

10.03.2008  |     

Na Korytníckej 8 sa v prvom vykurovacom období po zateplení znížili náklady na dodávku tepla až o 55 %, čo za ostatnú zimu znamená úsporu 317 000 Sk. Na jeden priemerný byt v tomto bytovom dome je to 6 112 Sk. Táto čiastka spolu s úsporami v nasledujúcich zimách postačuje na to, aby sa úver aj s úrokom splatil výlučne z usporených peňazí za teplo, správca dokonca predpokladá, že celková usporená suma za čas splácania úveru bude vyššia než suma, ktorú treba splatiť.

Ako postupovať pri zatepľovaní paneláka

Bytový dom je buď v správe profesionálnej správcovskej spoločnosti, alebo majú vlastníci bytov založené spoločenstvo. Spoločenstvo vlastníkov bytov sa zriaďuje na správu domu, pričom ide o správu tými ľuďmi, ktorí v dome bývajú. V oboch prípadoch sú však povinnosti správcu rovnaké – spravovať dom v mene vlastníkov, na účet vlastníkov a obstarávať za nich služby. Podľa slov Ing. Ceconíka je postup, ako zatepľovať alebo všeobecnejšie ako modernizovať dom, daný zákonom č. 182/93 Z. z. o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Ten definuje fond údržby a opráv, ktorý slúži práve na financovanie údržby, opráv a zveľaďovania domu. „Každý vlastník bytu v dome má právo a povinnosť zúčastňovať sa na schôdzi vlastníkov bytov, na ktorej môže hlasovať aj o použití fondu údržby a opráv a o tom, v akej výške sa bude tvoriť. Má právo a povinnosť hlasovať o tom, či sa dom zateplí a či si na jeho financovanie zoberú úver. O všetkom – o zateplení, vyregulovaní aj spôsobe financovania – rozhodujú vlastníci.“
 

Ako prebehlo zatepľovanie na Korytníckej 8
Vlastníci bytov a nebytových priestorov bytového domu sa na schôdzi rozhodli dom zatepliť. Dotácie, úver a stavebné povolenie vybavil správca – Správa domov SBD Bratislava II, zateplenie zrealizovala spoločnosť ESPO Banská Bystrica. Na financovanie rekonštrukcie sa použil úver z Tatra banky v objeme 2 mil. Sk (ručí sa len fondom údržby a opráv domu, nijaké bianco zmenky, nijaké zakladanie bytov), na systémové poruchy sa čerpali dotácie Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja (takzvané systémové poruchy, v zmysle výnosu V-1/2006 tohto ministerstva) vo výške 1,3 mil. Sk (tieto prostriedky netreba vrátiť). Zvyšok predstavovali vlastné zdroje z fondu opráv a údržby domu a mimoriadny príspevok časti vlastníkov bytov vo výške 1 mil. Sk.

Stručná „zatepľovacia kuchárka“ pre obyvateľov panelákov po­d­ľa Správy domov SBD Bratislava II:

  •  Majitelia bytov v dome by mali byť informovaní o dôvodoch a výhodách zateplenia (prípadne aj vyregulovania vykurovacej sústavy a montáže pomerových rozdeľovačov vykurovacích nákladov) a o jeho realizácii. Potom môžu rozhodnúť na schôdzi vlastníkov bytov. Rozhodnutie musí schváliť nadpolovičná väčšina vlastníkov, respektíve po hodine trvania schôdze nadpolovičná väčšina prítomných vlastníkov bytov.
  •  Ak sa vlastníci bytov dohodnú na tom, že chcú dom zatepliť, musia sa rozhodnúť, ako budú zatepľovanie financovať – či naň našetria vo fonde údržby a opráv, do ktorého pravidelne prispievajú všetci vlastníci bytov, alebo si zoberú úver. V prípade šetrenia sa na výške mesačného príspevku musí zhodnúť nadpolovičná väčšina vlastníkov bytov. Ak po hodine nie je na schôdzi nadpolovičná väčšina vlastníkov bytov, stačí na rozhodnutie nadpolovičná väčšina prítomných vlastníkov. Na schválenie úveru je potrebná dvojtretinová väčšina všetkých vlastníkov bytov a neplatí klauzula, že po hodine stačí dvojtretinová väčšina prítomných vlastníkov.
  •  Na výber projektanta a realizačnej firmy je potrebná nadpolovičná väčšina s klauzulou o nadpolovičnej väčšine prítomných vlastníkov po hodine schôdze. Správca zvyčajne odporučí vlastníkom firmy, o ktorých je presvedčený, že sú pre vlastníkov najvýhodnejšie, a s ktorými má dobrú skúsenosť. Realizačnú firmu alebo projektanta môže odporučiť aj ktorýkoľvek z vlastníkov bytov. Konečný výber je len na vôli vlastníkov a správca je povinný ich voľbu rešpektovať.

Ministerstvo výstavby a regionálneho rozvoja

Na zatepľovanie bytových domov (odstraňovanie systémových porúch) sú plánované prostriedky v súvislosti so systémovými poruchami bytových domov v zmysle výnosu MVRR č. V-1/2006, a výnosu MVRR SR z 28. novembra 2007, ktorým sa mení a dopĺňa spomínaný výnos z roku 2006 o poskytovaní dotácií na rozvoj bývania. Jednotlivé panelové domy sú zaradené do skupín podľa konštrukčného systému, pričom pre každý typ sú špecifikované problémové miesta, ktoré treba sanovať. Na tieto práce môže dom dostať dotáciu vo forme prefinancovania polovice investičných nákladov na odstránenie tejto systémovej poruchy, ktorá pokryje časť nákladov na zateplenie domu.
 

Panelový dom na Korytníckej 8 je typ ZTB, pri ktorom sa na riešenie systémovej poruchy odporúča zatepliť štítové steny, kde dochádza k vnikaniu vody a trhaniu panelu, a vystupujúce schodiská, ktoré sa vplyvom prenikajúcej vlhkosti, teplotných zmien a dilatácie odtrhávajú od objektu. Na túto systémovú poruchu požiadal správca bytového domu o dotáciu, ktorá bola pridelená a predstavovala 50 % nákladov na zateplenie týchto častí. Toto zateplenie teda z 50 % uhradilo MVRR, zvyšných 50 % hradili vlastníci z vlastných zdrojov a z úveru. Zateplenie ďalších častí domu (ktoré nemali systémovú poruchu) si financovali vlastníci z fondu údržby a opráv a z úveru z banky.


„Túto možnosť bežne využívame,“ hovorí Ing. Ceconík, „i keď tieto peniaze nie sú neobmedzené a každý rok sa prideľujú dotácie len do vyčerpania plánovaných zdrojov. Pravdepodobnosť, že vlastníci dostanú požadovanú dotáciu hneď v prvom roku, je asi 50 percent. Požiadavka sa môže zopakovať v ďalšom roku a pravdepodobnosť, že dotácia bude pridelená, je vtedy až 80 percent. Nie vždy sa však oplatí na dotáciu čakať – s ohľadom na jej možný rozsah sa vlastníci niekedy radšej rozhodnú nečakať, pretože úspory na nákladoch na vykurovanie za dve zimy, ktoré by možno na dotáciu čakali, majú pre nich väčší význam.“
 

Čo by mal pri zatepľovaní paneláka vybaviť správca:
  •  štátnu dotáciu na systémové poruchy bytových domov, prípadne iné štátne dotácie, 
  •  podpísanie zmluvy s projektantom,
  •  podpísanie zmluvy s realizačnou firmou,
  •  úver v prípade nedostatku vlastných finančných prostriedkov,
  •  príslušné povolenia podľa stavebného zákona: stavebné povolenie alebo ohlásenie stavebných prác.


Rozhodovanie o úvere

„Šetriť 30 rokov a potom kúpiť byt alebo kúpiť byt a potom 30 rokov splácať? Rozhodnutie, či si vziať úver, alebo našetriť, je pri kúpe nehnuteľnosti väčšinou jasné. Podobné je to aj so zateplením – sumu potrebnú na zateplenie bežného panelového domu (približne 4 až 5 miliónov) môžu jeho obyvatelia reálne nasporiť za 4 až 5 rokov. To znamená 5 rokov šetriť a popritom vypúšťať teplo pánu bohu do okien,“ vysvetľuje rozhodnutie obyvateľov väčšiny zateplených panelákov konateľ správcovskej spoločnosti. „Optimálny čas splácania úveru je z viacerých dôvodov 8 až 10 rokov. Teória hovorí, že návratnosť zateplenia je približne 8 až 10 rokov, pričom teória vychádza z ceny za teplo a z investičných nákladov. Cena tepla sa však zvyšuje rýchlejšie než ceny stavebných materiálov a stavebných prác, takže doba návratnosti by sa mala skracovať.

Na Korytníckej ulici sa už potvrdil predpoklad, že peniaze ušetrené pri nižších platbách za teplo plne postačia na splácanie úveru aj s úrokmi, generalizovať sa to však nedá. Nedá sa totiž dopredu presne povedať, aká vysoká bude úspora, pretože ju ovplyvňuje mnoho faktorov – závisí napríklad od správania všetkých vlastníkov bytov v dome, od zatepľovacieho systému... Ak má napríklad zateplenie nedostatočnú hrúbku, rozdiel v cene za realizáciu celého systému nie je veľký, veľký je však rozdiel vo výsledných tepelnoizolačných vlastnostiach obvodových stien, a teda aj v úspore nákladov na kúrenie. Z našich skúseností však vyplýva, ako už bolo spomenuté, že komplex opatrení spojených so zateplením prinesie celkovú úsporu okolo 55 percent pôvodných nákladov na vykurovanie a z toho sa dá približne odvodiť, aký úver možno z ušetrených peňazí splácať.“
 

Kto to zaplatí:

  •  Oprava, obnova a výmena spoločných častí a zariadení domu sa financuje z fondu údržby a opráv, respektíve zo spoločného úveru. Patria sem:
    – zateplenie obvodových konštrukcií domu,
    – termostatická regulácia (termostatické ventily a termostatické hlavice),
    – pomerové rozdeľovače vykurovacích nákladov.
  •  Výmenu okien v byte si financuje každý majiteľ bytu sám.


Ako dlho trvá zateplenie?

Samotné zateplenie, teda stavebná činnosť, sa dá podľa Ing. Ceconíka zrealizovať za niekoľko týždňov: „Záleží len na stavebnej firme – ako postaví lešenie, koľko má na stavbe ľudí... Za ideálnych podmienok sa dá bežný panelák zatepliť za 3 až 4 týždne, samozrejme, ideálne podmienky obyčajne nenastávajú. Reálne to býva 2 až 3 mesiace. Celý proces od vybavenia dotácií a úveru cez výber firiem až po stavebné povolenie je cesta občas strastiplná a jej dĺžka závisí aj od skúseností správcu. Pretože ak sa niečo robí prvýkrát, obyčajne to trvá dlhšie než v prípade štandardného procesu. Pri dome, ktorý sme zatepľovali naposledy, uplynulo od chvíle, keď sa vlastníci rozhodli pre zateplenie, až po moment, keď bol dom zateplený, približne 5 mesiacov. V máji sme začali vybavovať úver a ešte pred novou vykurovacou sezónou bol dom zateplený.“ Ďalšie informácie o zatepľovaní domu na Korytníckej 8 aj o tom, ako šetriť, nájdete na www.spravasbdii.sk


Foto: Dano Veselský, Testo AG (K – TEST); Odborná spolupráca: Ing. Miloš Ceconík, konateľ Správy domov SBD Bratislava II, s. r. o.
Zdroj: Erika Kuhnová

Mohlo by vás tiež zaujímať:

Foto dňa

Prízemný drevodom s peknou záhradou vo vtáčom koridore neďaleko Trnavy

Najnovšie knihy a časopisy

Najnovšie príspevky