Prvé kroky k vlastnému bytu

Ak niečo neviete, treba sa pýtať. Čiže môžete začať tým, že sa opýtate niekoho, kto už má s predajom alebo kúpou domu či bytu nejakú skúsenosť, napríklad bratranca alebo susedov. Ja som sa za vás opýtala niekoho, kto má s predávaním a kupovaním nehnuteľností naozaj bohaté skúsenosti – JUDr. Ľubomíra Kardoša, viceprezidenta Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS).

Ako teda nájsť vhodný byt na kúpu?

Môžete začať tým, že si pozriete inzerciu v novinách alebo na internete. Myslím, že sú ľudia, ktorí sú schopní sami si vyhľadať vhodný byt alebo dom, improvizovať, naštudovať si všetko potrebné napríklad z poradcu podnikateľa, niečo odkonzultovať a urobiť celý obchod sami. Musia to byť mimoriadne šikovní ľudia, aby prešli celým procesom od vyhľadania až po prevod bez ujmy, pretože je množstvo úskalí, na ktorých možno stroskotať, napríklad z hľadiska finančných plnení alebo vád predmetu kúpy. Samozrejme, že sú takí, ktorí to dokážu, ale je ich málo. Podľa mňa sa však neoplatí riskovať, pretože pri obchode s nehnuteľnosťami ide o vysoké sumy, často o celoživotné úspory. Preto by som odporúčal radšej si nájsť renomovanú realitnú kanceláriu, ktorá vás prevedie bez rizika celým obchodom.

Podľa čoho si mám vybrať tú správnu realitnú kanceláriu?

Klient má určitú záruku napríklad v tom, ak je realitná kancelária členom Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska, pretože tu existuje účinný systém vzdelávania a kontroly členov. Aj realitná kancelária, ktorá nie je členom asociácie, však môže byť seriózna. Klient by mal v prvom rade vnímať prostredie realitnej kancelárie. Ak je na istej úrovni, je to zároveň predpoklad kvality služieb. Netreba sa zveriť do rúk nejakého „podomového realiťáka“ s telefónnym záznamníkom a náhodnými prípadmi. Ponuky v serióznych realitných kanceláriách by mali byť preverené z hľadiska vlastníckych vzťahov, obmedzení, vecných bremien a podobne, a na všetky tieto fakty by mal byť záujemca o kúpu upozornený pri rokovaní.

Čo ma pri návšteve realitnej kancelárie čaká?

Klient si pozrie ponuku, fotodokumentáciu, mapy, dispozičné riešenia, pôdorysy alebo aj ďalšiu technickú dokumentáciu, a ak mu ponuka vyhovuje, vykoná sa obhliadka napríklad konkrétneho bytu či domu. Aj na obhliadke má prítomnosť zástupcu realitnej kancelárie svoje opodstatnenie. Úlohou makléra je predísť nedorozumeniam, ktoré by mohli byť zapríčinené technickým stavom kupovanej nehnuteľnosti. Sú totiž isté veci, ktoré vidí realitný maklér a ktoré prehliadne bežný klient. Ak si klient vyberie, realitná kancelária pripraví za pomoci právnika kúpnu zmluvu a všetky náležitosti potrebné k podaniu na katastrálne konanie, napríklad znalecké posudky, návrh na vklad do katastra…

… a všetko išlo ako po masle, „prišiel som, videl som, kúpil som.“ V bežnom živote to však väčšinou nebýva také jednoduché. Človek prejde viac realitných kancelárií, prezrie si ich ponuky, a nakoniec aj tak nič vhodné nenájde.

Samozrejme, prvý vstup do realitnej kancelárie by mal byť zoznamovací a človeka k ničomu nezaväzuje. Treba si len pozrieť ponuku. Ak prejdete viac realitných kancelárií a nič si nevyberiete, môžete uzavrieť s tou, ktorá je vám sympatická, zmluvu na vyhľadanie vhodnej nehnuteľnosti.

Ako detailne treba upresniť svoju predstavu o nehnuteľnosti, ktorú chcem kúpiť, je dobré určiť si napríklad cenový limit?

Cena je citlivá otázka. Asi nie je celkom rozumné odokryť hneď karty pred realitnou kanceláriou, najmä ak s ňou spolupracujete po prvýkrát. Je lepšie byť obozretný. Informáciu o cene by mohla realitná kancelária totiž zneužiť a napríklad dom, ktorý sa ponúkal za 4 milióny, prispôsobí vášmu cenovému limitu a ponúkne vám ho za päť miliónov. To je zneužitie informácií a nekorektný postup. Samozrejme, že nie každý sa snaží dosiahnuť finančný limit za každú cenu a, ako sa hovorí, ošklbať klienta. To, či povedať cenovú hranicu, je otázkou dôvery.

Najlepšie je asi povedať napríklad, že by som chcel kúpiť v tej a tej lokalite x-izbový rodinný dom s garážou a so záhradkou asi 5-6 árov, v primeranej cene, resp. za cenu, ktorá je bežná na trhu. Cena sa dá nepriamo upresniť napríklad tým, či by to mal byť starší alebo nový dom. Ak máte na realitnú kanceláriu dobré referencie, o konkrétnych číslach možno hovoriť na druhom rokovaní.

Čiže na úvod obídem zopár realitných kancelárií a pozriem si ich ponuku. Ak si z nej vyberiem, mám šťastie, ak si nevyberiem, uzavriem s tou, ktorá mi je sympatická, dohodu o tom, že pre mňa vyhľadajú vhodnú nehnuteľnosť. Môžem uzavrieť takúto dohodu s viacerými realitnými kanceláriami?

Ak realitná kancelária začne vyhľadávať vhodnú nehnuteľnosť, inzeruje a chodí na obhliadky, má s tým isté výdavky. Potrebuje mať teda istotu, že sa klient nezachová nekorektne a neurobí obchod s niekým iným. Preto sa zvyknú robiť tzv. exkluzívne zmluvy, to znamená, že uzatvoríte obchod výhradne cez tú realitnú kanceláriu, s ktorou máte podpísanú zmluvu, a v prípade porušenia tejto povinnosti je zmluvne dohodnutá pokuta.

Nemusíte uzavrieť exkluzívnu zmluvu a nikto vás k tomu nemôže nútiť, pretože zmluva je dohoda dvoch strán. Lenže! ak realitný maklér nemá exkluzívnu zmluvu, jeho motivácia je veľmi malá. Je to totiž neistý obchod, a maklér preto prirodzene pracuje omnoho intenzívnejšie na exkluzívnych zákazkách, pri ktorých má istotu, že za dobre odvedenú prácu dostane zaplatené. Exkluzivita tiež prirodzene zaväzuje k zodpovednosti. Ak klient príde o mesiac a maklér nemá preňho nič pripravené, môže prísť o dobrý obchod.

Realitná kancelária má teda exkluzivitou zabezpečené to, že práca a čas, ktoré klientovi venuje, neostanú bezdôvodne nezaplatené. Ako si však klient zaistí, že realitná kancelária nebude zbytočne naťahovať čas a on nebude platiť nekvalitnú prácu.

Zmluvu treba termínovať na krátke obdobie, na mesiac alebo dva. Po uplynutí zmluvne dohodnutého času teda prestane platiť. Ak vám realitná kancelária dovtedy nájde vhodnú nehnuteľnosť, obchod sa môže uzavrieť, ak nie, nemáte k nej nijaké povinnosti a môžete sa obrátiť na inú, resp. predĺžiť exkluzivitu v prípade pocitu „objektívnej bezmocnosti“ realitnej kancelárie z dôvodu nepriaznivej situácie na trhu.

Overuje si realitná kancelária finančnú situáciu klienta, ktorý má záujem o kúpu nehnuteľnosti? Má právo vopred žiadať nejaké doklady o finančnom krytí?

Nie je korektné, aby si realitná kancelária zisťovala údaje, ktoré sa týkajú súkromných vecí klienta a overovala si jeho finančnú situáciu. Jedinou výnimkou je, ak si to vyžiada druhá strana, teda predávajúci, v istom štádiu rokovaní. Ak má napríklad viac záujemcov o kúpu a chce si vybrať, s ktorým z nich bude ďalej jednať. Vtedy môže od kupujúceho požadovať doklad o finančnom krytí alebo zabezpečení požadovanej sumy, aby si overil serióznosť jeho záujmu a mal istotu, že ide o bonitného záujemcu.

Dáva sa už pri uzatvorení zmluvy na vyhľadanie preddavok na províziu?

Preddavok sa obvykle neplatí, môžete sa s tým stretnúť len pri bytoch. S ich predajom je totiž veľa práce, robí sa veľa obhliadok, veľa inzercie, a s tým sú, pochopiteľne, spojené aj veľké výdavky. Preto si môže realitná kancelária účtovať od klienta, ktorý ich osloví, preddavok na províziu. Jeho výška sa bežne pohybuje okolo 30-50 000 Sk, maximálne však do výšky provízie, ktorá býva 5-7 % z ceny bytu.

Preddavok nie je nijako oficiálne stanovený a interné predpisy realitnej kancelárie nemusia klienta zaujímať. V akej výške zaplatíte preddavok, a či bude v plnej výške provízie, to záleží na dohode. Kancelária napríklad môže požadovať 50 000 Sk, ale klient s tým nemusí súhlasiť, a ponúkne najviac 20 000 Sk. Potom sa musia nejako dohodnúť, aby mohla realitná kancelária klienta zastupovať. Inak to nie je možné. Realitná kancelária nemusí vyžadovať preddavok vôbec, ak je predpoklad, že sa jej výdavky spojené s vyhľadaním bytu vrátia.

Z hľadiska realitnej kancelárie je preddavok na províziu hlavne pri bytoch určitým zabezpečením. Ak si napríklad klient po 10. alebo 12. obhliadke kúpu bezdôvodne rozmyslí, kancelária si z preddavku odpočíta svoje výdavky, ktoré s ním mala. Veď všetko niečo stojí, nielen práca makléra samého a inzercia, ale aj telefóny, prenájom priestorov, benzín, lízing… Ľudia málokedy vnímajú tieto výdavky spojené s prácou realitnej kancelárie ako opodstatnené, a myslia si, že neviem ako zarobila, ak zadržala na dva mesiace preddavok 30 000 Sk.

Samozrejme, môžu nastať problémy. Obchod sa neuskutoční a môže to byť vina klienta, ale aj vina realitnej kancelárie. A provízia alebo odmena patrí kancelárii len vtedy, ak úspešne ukončí prípad. Ak na ňom pracuje aj ½ roka, a obchod sa neuskutoční, nemá nárok na odmenu. Veď klient nenavštívil realitnú kanceláriu preto, aby nič nekúpil. Vtedy si môže nárokovať len nevyhnutné výdavky, napríklad 10 000 Sk.

Čo treba urobiť, aby človek neprávom o preddavok neprišiel? Dá sa napríklad do zmluvy zakotviť, že ak realitná kancelária nenájde byt do určitého termínu, vráti celý preddavok?

To je vec dohody. Ja by som takúto zásadu prijal, pretože to je normálne. Už na začiatku som robil takú akoby protekciu, keď som odporúčal členov národnej asociácie. Jedným z dôvodov je, že u nich má klient zabezpečenú istú ochranu zo strany dozorných orgánov NARKS. Ak vznikne klientovi škoda, a nastane spor napríklad v otázke vrátenia či nevrátenia provízie, urobenie chyby zo strany realitnej kancelárie, resp. predávajúceho, nepredvídanie určitých možných komplikácií… Každý člen Národnej asociácie vie, že ak urobí nejaký nekorektný krok, je predpoklad, že to bude riešiť predsedníctvo, resp. dozorná rada NARKS. Bude sa teda musieť zodpovedať a zdôvodňovať svoj postup pred ľuďmi, ktorí sú mu z hľadiska orgánov NARKS nadriadení. Takáto zodpovednosť má tiež vplyv na konanie realitnej kancelárie. Iné predsa je, ak nemá nijakého nadriadeného. Aj keď zoberie províziu neprávom, klient si nepomôže. Súdiť sa nebude, pretože nemá na advokátov, a tieto spory sa aj tak vlečú veľmi dlho. Klient má teda pri realitnej kancelárii, ktorá je členom NARKS, akúsi morálnu ochranu. Ak sú jej služby problematické, môže sa obrátiť so sťažnosťou na NARKS. Ale ak realitná kancelária nie je členom asociácie, nemá na ňu NARKS dosah, ani titul a dôvod sa na ňu obrátiť.

Ak realitná kancelária nie je členom NARKS, musí sa nespokojný klient obrátiť na iné inštitúcie. Ak prišlo k ujme v obchodnom styku a klient prišiel o peniaze, nastupuje občiansko-právne konanie, ak realitná kancelária konala s úmyslom podvodu alebo sprenevery peňazí, je to trestný čin, a vtedy je potrebné dať trestné oznámenie na polícii. Tieto konania sa však na súde veľmi dlho preťahujú a mimoriadne dlho trvá, kým človek dostane svoje peniaze späť, ak ich vôbec dostane.

Kde sa dajú nájsť kontakty na realitné kancelárie, ktoré sú členom NARKS?

V našom sídle na Mierovej ulici 56 v Bratislave alebo na našej internetovej adrese www.narks-real.sk. Konkrétna realitná kancelária potom ponúkne klientovi to, čo má vo svojej databáze nehnuteľností určených na predaj.

Ďakujem za rozhovor.