Dve otázky, dve odpovede (Právnické okienko s JUDr. Darinou Štetkovou)

Na začiatku odpovede na vašu otázku musím konštatovať, že tvrdenie o možnosti nadobudnúť byt do vlastníctva v prípade viacerých osôb, okrem manželov, je možné pri kúpe bytu od vlastníka bytu, a nie prenajímateľa. Vo vašom prípade skôr predpokladám, že nadobudnutie vlastníctva k predmetnému bytu len sestrou vyplývalo zo skutočnosti, že išlo o nájomný byt, v ktorom bola nájomcom len vaša sestra a vy ste v byte bývali ako člen domácnosti. V tom prípade mohla len sestra nadobudnúť byt zmluvou o prevode bytu podľa zákona č. 182/93 Z. z. v znení neskorších predpisov od prenajímateľa. Čo sa týka možnosti nadobudnúť polovicu z tohto bytu, to považujem za dosť ťažké. Táto situácia by mohla nastať v prípade, keby vaša sestra, ako píšete, darovacou zmluvou previedla tento podiel na vás.

Keďže ste polovicu kúpy financovali z vlastných prostriedkov, kúpnu zmluvu by som nepovažovala za korektnú zo strany vašej sestry, lebo kúpa je odplatná, takže by ste vlastne opätovne platili za podiel na byt, ktorý ste už raz uhradili. Podľa vašich informácií však sestra nechce tento právny úkon zrealizovať. Jej tvrdenie, že to robí kvôli dcére, považujem za účelové, no voči vám za nekorektné. Nakoľko však, žiaľ, nemáte žiadne doklady o tom, že ste z kúpnej ceny za byt hradili jednu polovicu (napr. právny úkon – zmluvu o pôžičke finančných prostriedkov sestre) a s prihliadnutím na postoj sestry k riešeniu daného problému, v tomto prípade nevidím pre vás nádej, aby vám aspoň vrátila prostriedky, ktoré ste poskytli na kúpu bytu. Pretože vaša sestra je výlučnou vlastníčkou bytu, nikto jej nemôže prikázať, aby so svojím vlastníctvom nakladala spôsobom, ktorý ona odmieta. V tomto prípade považujem za jediné východisko len dohodu so sestrou. Ak by ste však našli doklady, ktoré by svedčili o tom, že ste sestre „požičali“ peniaze na kúpu bytu alebo mali by ste dôveryhodného svedka, odporúčam vám obrátiť sa na advokáta, ktorý by vám ako odborník v tejto veci mohol pomôcť.

Pri kúpe bytu do osobného vlastníctva mi realitná spoločnosť navrhla odovzdať vlastníkovi bytu (t. j. predávajúcemu) dohodnutú kúpnu cenu po podpísaní kúpnej zmluvy a pred podaním návrhu na vklad. Sú tieto doklady dostačujúce na to, aby som sa nemusela obávať, že prídem o peniaze a ostanem bez bytu? Čo keď vklad do katastra neprebehne z najrôznejších príčin?

V prvom rade by som chcela podotknúť, že spôsob úhrady dohodnutej kúpnej ceny za byt je otázkou dohody medzi predávajúcim a kupujúcim, nakoľko sú zmluvnými partnermi, t. j. účastníkmi kúpnej zmluvy. Návrh realitnej kancelárie možno považovať len za odporúčanie, ktoré nemusíte rešpektovať. O vklade vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností rozhoduje v zmysle zákona č. 162/1995 Z. z. v platnom znení (katastrálny zákon) príslušná správa katastra, ktorá skúma platnosť predloženej listiny (v tomto prípade kúpnej zmluvy), ako aj predložené prílohy k návrhu na vklad a samotný návrh na vklad a z toho hľadiska, či predložené doklady spĺňajú všetky náležitosti vyžadované právnymi normami, ktoré upravujú túto problematiku. Ak sa však konanie zastaví z niektorého dôvodu uvedeného v § 31b) zákona č. 162/1995 Z. z. v platnom znení, t. j.:

a) návrh nepodal účastník konania,
b) účastník konania odstúpil od zmluvy pred vydaním rozhodnutia o návrhu na vklad,
c) vo veci sa návrh už zamietol,
d) účastník konania vzal návrh späť a ostatní účastníci konania s tým súhlasili,
e) v určenej lehote sa nezaplatil správny poplatok,
f) účastník konania v určenej lehote neodstránil nedostatky návrhu na vklad, prípadne jeho príloh, potom proti tomuto rozhodnutiu síce možno podať odvolanie (s výnimkou v prípade neuhradenia správneho poplatku), ale ak toto odvolanie nie je opodstatnené, zastavenie konania sa potvrdí.

Ak máte pochybnosti a obavy z takej možnosti, odporúčam ako spôsob úhrady uloženie kúpnej ceny do notárskej úschovy, pričom túto kúpnu cenu vyplatí predávajúcemu notár pri predložení kúpnej zmluvy, na ktorej bude vyznačené právoplatné rozhodnutie o povolení vkladu na vás. Tento spôsob úhrady (aj vzhľadom na svoju dlhoročnú prax v tejto oblasti) považujem za obojstranne vyvážený a ochraňujúci obidve zmluvné strany. Toto riešenie dáva istotu jednak predávajúcemu, že kupujúci má potrebné finančné predávajúcemu prostriedky na kúpu, a jednak kupujúcemu, že predmetná finančná suma sa vyplatí, len ak vklad vlastníckeho práva na kupujúceho príslušná správa katastra povolí.