Od projektu rodinného domu ku kolaudácii

Pred samotným projektovaním stavby si treba dať vypracovať takzvanú štúdiu – prvý stupeň projektu. Ide o jednoduchý nákres, ktorý zosúladí vaše požiadavky s možnosťami stavebného pozemku a územia, na ktorom sa pozemok nachádza. Projektantovi vysvetlíte svoje predstavy o rodinnom dome, napríklad počet izieb, počet podlaží, dispozičné riešenie, tvar strechy, umiestnenie vstupu, garáže, záhrady atď. Úlohou projektanta je na základe týchto údajov a ďalších informácií vypracovať štúdiu, z ktorej bude zrejmé riešenie dispozície domu, jeho základné rozmery či pôdorysný tvar. Súčasťou štúdie je plošná analýza stavby s vyčíslením zastavanej, úžitkovej a obytnej plochy stavby, na základe čoho si môžete už v tejto fáze vypočítať približné náklady stavby rodinného domu.

Štúdiu predkladáte na stavebnom úrade a zároveň vám pomôže oboznámiť s vašimi stavebnými plánmi aj susedov. Ak je štúdia v súlade s územným plánom obce a aj susedia s výstavbou súhlasia, nemusíte vybavovať územné rozhodnutie, prípadne môžete územné konanie zlúčiť so stavebným konaním. 

 

Územné rozhodnutie je prvým rozhodnutím v stavebnom konaní. Určuje veľkosť a umiestnenie stavby rodinného domu, postup a podmienky napojenia na inžinierske siete a iné podmienky vyplývajúce zo stanovísk orgánov štátnej správy a účastníkov konania. Podkladom na získanie územného rozhodnutia je projekt na územné rozhodnutie, ktorý musí byť v súlade so schválenou územno-plánovacou dokumentáciou. Predkladá sa vo dvoch vyhotoveniach a musí obsahovať:

•  údaje o urbanistickom začlenení stavby do územia, jej architektonické riešenie (vzhľad a pôdorysné členenie),

•  informácie o stavebnotechnickom a konštrukčnom riešení stavby, 

•  informácie o požiadavkách stavby na zásobovanie energiou a vodou, odvod odpadových vôd a dopravné napojenie vrátane parkovania,

•  údaje o vplyve stavby na životné prostredie,

•  informácie o úprave nezastavaných a zelených plôch pozemku atď. 

 

Súčasťou projektu je aj výkresová časť, ktorá obsahuje pôdorysy, rezy, pohľady rodinného domu, najčastejšie v mierke 1 : 200, s vyznačením osadenia objektu na pozemku vrátane vyznačenia inžinierskych sietí. Na základe vypracovaného projektu môžete požiadať o vyjadrenie príslušné orgány štátnej správy a správcov sietí a podať žiadosť o územné rozhodnutie. 

Po vydaní územného rozhodnutia treba podať návrh na vydanie stavebného povolenia. Stavebné povolenie je štartovací dokument na začatie stavby rodinného domu. Stavba vybudovaná bez právoplatného stavebného povolenia nie je legálna a stavebný úrad môže nariadiť jej odstránenie. Žiadosť o vydanie stavebného povolenia podávate na príslušnom stavebnom úrade, teda príslušnej obci podľa katastrálneho územia, a to vo forme vyplnenej žiadosti spolu s ďalšími prikladanými dokumentmi. Dbajte na správne vyplnenie údajov. Ak podaný návrh neobsahuje všetky náležitosti, stavebný úrad vás vyzve na ich opravu či doplnenie, čím sa zbytočne predĺži lehota vydania rozhodnutia. Ak nedostatky neodstránite v stanovenom termíne, stavebný úrad konanie zastaví. 

•  Doklady, ktorými preukážete, že ste vlastníkom pozemku alebo stavby, prípadne že máte na pozemok alebo stavbu iné právo, ktoré vás oprávňuje zriadiť na pozemku požadovanú stavbu.

•  Projekt na stavebné povolenie vypracovaný oprávnenou osobou – obsahom aj úrovňou musí zodpovedať požiadavkám stavebného úradu a k žiadosti o stavebné povolenie sa prikladá v troch vyhotoveniach. Projekt rieši na výkrese stavby osadenie stavby na pozemku v zmysle požiadaviek stavebného zákona – odstupy od hraníc pozemkov, odstupy od susedných domov, odstup od ulice, ochranné pásma a napojenie stavby prípojkami na jednotlivé inžinierske siete. V čiastkových zložkách projektu sa riešia jednotlivé časti stavby – architektúra, statika, vykurovanie, elektroinštalácia, rozvody kanalizácie a vody, rozvody plynu a požiarna bezpečnosť. Sú to výkresy v mierke 1 : 100, technické správy a schémy. Projektant alebo projektová organizácia ako účastník stavebného konania sú povinní priložiť k žiadosti o vydanie stavebného povolenia potvrdenie o odbornej spôsobilosti projektanta na projektovú činnosť. 

•  Ak ide o stavbu realizovanú svojpomocne, je potrebné vyhlásenie stavebného dozoru alebo kvalifikovanej osoby, že zabezpečí odborné vedenie stavby.

•  Rozhodnutia, stanoviská, vyjadrenia, súhlasy, posúdenia alebo iné opatrenia príslušných orgánov štátnej správy a obce – menia sa podľa konkrétneho objektu a lokality. Ide o tieto vyjadrenia: záväzné stanovisko obecného alebo mestského úradu k pripravovanej stavbe, súvisiace vyjadrenia správcov sietí, vyjadrenie Inšpektorátu požiarnej ochrany, vyjadrenia bezprostredných susedov, v špecifických prípadoch vyjadrenie Inšpektorátu bezpečnosti práce, hygienika a Štátneho zdravotného ústavu a iné dokumenty podľa vyžiadania stavebného úradu. 

•  Súhlasné stanoviská týkajúce sa elektrických, plynárenských, vodárenských a kanalizačných sietí a inštitúcií je dobré zabezpečiť si ešte pred požiadaním o stavebné povolenie. Každá inštitúcia má lehotu 30 dní na vybavenie a je zbytočné predlžovať si stavebné konanie čakaním na ich vyjadrenie. 

 

Po získaní žiadosti o vydanie stavebného povolenia, troch vyhotovení projektu na stavebné povolenie a všetkých vyjadrení účastníkov stavebného konania má stavebný úrad zákonnú lehotu 30 dní na vyjadrenie k žiadosti. Počas tejto lehoty sa začne stavebné konanie a obhliadka miesta stavby za účasti všetkých účastníkov stavebného konania. V prípade úspešného priebehu konania stavebný úrad vydá stavebné povolenie, ktoré nadobudne platnosť po 15-dňovej lehote. V tomto čase sa ešte môžu spresniť detaily ktoroukoľvek zo zúčastnených strán. Stavebné povolenie stráca platnosť, ak sa so stavbou nezačne do dvoch rokov od nadobudnutia právoplatnosti. 

V porovnaní s projektom na stavebné povolenie je realizačný projekt omnoho podrobnejší. Všetky výkresy obsahuje v mierke 1 : 50 a jednoznačne určuje statické, architektonické, konštrukčné, materiálové a kvalitatívne riešenie stavby. Zameriava sa na presnú špecifikáciu použitých materiálov a ich objemov. V súčasnosti je snaha povoliť výstavbu rodinného domu len na základe projektu na stavebné povolenie. V takomto prípade je však nevyhnutné mať na stavbe skúsený a odborne fundovaný stavebný dozor – vyhnete sa tak závažným technickým chybám a zbytočnému predražovaniu stavby. Nezabúdajte, že dobre a podrobne spracovaná projektová dokumentácia vám môže ušetriť aj tisícky eur. 

 

Žiadosť o stavebné povolenie obsahuje Meno, priezvisko a adresu stavebníka V prípade manželov treba napísať mená oboch, keďže ich majetok je v bezpodielovom spoluvlastníctve. Druh, účel a miesto stavby Novostavba, rodinný dom, počet nadzemných podlaží, katastrálne územie, v ktorom sa stavba realizuje. Predpokladaný termín začatia a dokončenia stavby Parcelné čísla a spôsob doterajšieho využitia pozemku určeného na stavbu Uvediete vlastnícke alebo iné práva katastra nehnuteľností, parcelné čísla susedných pozemkov a susedných stavieb alebo ostatných pozemkov, ktoré sa majú použiť ako stavenisko, ak je to nevyhnutné. Meno, priezvisko (názov) a adresa (sídlo) projektanta Spôsob uskutočňovania stavby Uvediete, či stavbu budete realizovať svojpomocne so špeciálnymi dodávkami realizovanými odbornými firmami, alebo s pomocou stavebnej firmy, ktorá má oprávnenie vykonávať činnosť tohto druhu. Základné údaje o stavbe, jej členení, technickom zariadení Novostavba rodinného domu, počet podlaží (aj obytné podkrovie), situovanie okien z obytných miestností vzhľadom na vedľajšie pozemky (stenu susedného domu, v ktorej sú alebo nie sú okná, do susedného dvora, na komunikáciu atď.), počet obytných miestností, napojenie na inžinierske siete. Zoznam účastníkov stavebného konania, ktorí sú stavebníkovi známi Mená susedov môžete zistiť aj na webovej stránke katastra Slovenskej republiky podľa čísla parciel.  Prílohy podľa vyžiadania stavebného úradu

Po dokončení stavby treba stavebný úrad požiadať o vydanie kolaudačného rozhodnutia. Za dokončenú stavbu sa považuje dom, ktorý má hotovú strechu s odvodnením a bleskozvodom, komíny, okná, dvere, všetky inštalácie, povrchové úpravy stien, stropov a podláh, zariaďovacie predmety v kúpeľniach, schodisko a balkóny so zábradliami a všetky prípojky inžinierskych sietí s meracími miestami. 

Keďže v priebehu stavby mohli nastať drobné zmeny oproti projektu (zmena polohy alebo veľkosť niektorých projektovaných konštrukcií, zmena priečok alebo dverí a podobne), treba ich zakresliť do projektu skutočného vyhotovenia stavby a spolu s opečiatkovanou dokumentáciou na stavebné povolenie predložiť pri kolaudácii stavby. Stavebný úrad začne kolaudačné konanie spojené s miestnym zisťovaním priamo na stavbe, kde si overí, či predložené dokumenty zodpovedajú skutočnosti. Ak sú všetky overené skutočnosti pravdivé a účastníci konania nevyjadrili ďalšie pripomienky, stavebný úrad vydá v zákonnej lehote kolaudačné rozhodnutie – povolí užívanie stavby na ten účel, na ktorý bola postavená, teda na bývanie.