Kúpa staršieho domu má svoje riziko

Pri rozhodovaní sa o kúpe staršieho domu musíme mať k dispozícii všetky dostupné dokumenty o stavbe i pozemku a za účasti odborníka preskúmať stavebno-technický stav objektu. Nedôslednosť totiž môže v budúcnosti znamenať neočakávané finančné výdavky alebo dlhodobé bývanie v provizórnych podmienkach.

Najprv kataster nehnuteľností

Keď si konečne vyberieme starší dom podľa svojich predstáv, prvá cesta musí smerovať na katastrálny úrad, kde získame kľúčový dokument – výpis z katastra nehnuteľností. Na tejto verejnej listine nájdeme informácie, kto je majiteľom domu, čo presne je predmetom vlastníctva a akými právami je nehnuteľnosť zaťažená. Nehnuteľnosť má jedného vlastníka len výnimočne. Zvyčajne býva v spoločnom vlastníctve manželov a súrodencov. Ani jeden z nich však nemôže predať dom alebo svoj podiel bez vedomia a súhlasu druhého.

Ďalšou dôležitou informáciou je zástavné právo: majiteľ môže napríklad ručiť domom banke za hypotéku alebo úver zo stavebného sporenia. To znamená, že banka môže dom predať a uhradiť tak dlh pôvodného vlastníka. Pozor si musíme dať aj na predkupné právo a vecné bremená. Nezanikajú so zmenou vlastníka! Napríklad rodičia darujú dom dieťaťu, ale v darovacej zmluve si vyhradia predkupné právo v prípade predaja. Keď takýto dom kúpime a rodičia sa obrátia na súd, pravdepodobne sa rozhodne v ich prospech. Vecným bremenom môže byť povedzme povinnosť umožniť susedom používať našu príjazdovú cestu. Vtedy peňažný ústav odmietne zaplatiť dom hypotékou a bude chcieť vyriešiť situáciu zmluvou.

Všetky dostupné informácie

Ešte skôr než si dom prezrieme, musíme od predávajúceho získať všetku dostupnú stavebnú dokumentáciu. Nejde len o pôvodný projekt, stavebné povolenie a kolaudačný výmer, ale aj o doloženie neskorších opráv a rekonštrukcií. K dispozícii musíme mať, samozrejme, aj protokol súdneho znalca o odhade ceny ponúkaného domu. Ak majiteľ originálne doklady nemá, mali by sme od neho vyžadovať písomné vyhlásenie o priebehu stavby a všetkých rekonštrukcií. Predovšetkým nás musí zaujímať, či nastali zmeny oproti schválenej projektovej dokumentácii, aké ťažkosti sprevádzali stavbu a ako sa vyriešili. Ak nemáme dostatok informácií a konštrukcie sú neprístupné, musíme vykonať kvalifikovaný odhad podľa veku objektu, a to s vedomím, že skutočnosť býva vždy horšia, ako sa na prvý pohľad zdá.

Prehliadka s odborníkom

Prvá prehliadka nehnuteľnosti je len všeobecná a cieľom je získať prehľad o všetkých objektoch, o teréne a okolí. Až po dôkladnom preštudovaní dostupnej dokumentácie nasleduje hlavná prehliadka stavebno-technického stavu, a to zásadne v sprievode stavebného odborníka. Najvhodnejšou osobou je projektant budúcich modernizácií a rekonštrukcií, ktoré si starší dom určite vyžiada.
Aby sa na nič nezabudlo, mali by sme si dopredu vypracovať zoznam všetkých objektov a postupne ich všetky prezrieť. Skutočný stav stavebných konštrukcií porovnávame so stavebnou dokumentáciou, s informáciami stavebníka a s údajmi v protokole súdneho odhadcu. Pri každej konštrukcii potom stavebný odborník vyhodnotí výsledok prehliadky: a) konštrukcie sú úplne vyhovujúce, b) nedostatky sú odstrániteľné, stačí oprava, c) nedostatky sú neodstrániteľné, je potrebná rekonštrukcia.

Čo predovšetkým skúmame

V prvom rade skontrolujeme hranice pozemkov a polohu štítových múrov, plotov a záhradných múrikov. Súčasne zistíme technický stav oplotenia a overíme, kto je vlastníkom plota.
Pri základoch stavby preveríme správnu hĺbku, kvalitu izolácie proti vlhkosti a prítomnosť trhlín v základovom murive. Pri klenbovom murive hľadáme trhliny a posúdime, či ich netreba stiahnuť. Na obvodových stenách skúmame stav fasády a obkladov, hľadáme trhliny v murive a meriame zvislosť, sadanie a hrúbku každej steny – ak sa rozmery nezhodujú s projektom, zvyčajne sa ukáže, že sa stavalo z iných materiálov. Overíme si aj prítomnosť železobetónových vencov alebo aspoň oceľových ťahadiel.
Dôležité je prezrieť podkrovie a strechu, najmä ak v budúcnosti plánujeme podkrovnú vstavbu. Skúmame stav krovov, strešnej krytiny a komína a kvalitu klampiarskych prvkov.

Stropy, podlahy a inštalácie

Pri prehliadke interiéru sa zameriavame najmä na stropy a podlahy. Ak sú stropy železobetónové a boli postavené dôkladne, nespôsobia ani v budúcnosti väčšie problémy. Horšie je to s drevenými stropmi. Posudzujeme najmä priehyb trámov a stav zhlavia.
Ak máme pochybnosti o kvalite stropnej alebo podlahovej konštrukcii, nemusíme sa báť odkryť povrchovú časť a pozrieť, či nie sú napadnuté škodcami. Mali by sme skontrolovať aj priečky medzi jednotlivými miestnosťami – odchýlenie oproti projektu bude mať vplyv na zaťaženie stropov. Pri oknách a dverách musíme zistiť, či sa dobre zatvárajú a otvárajú a ako tesnia. Nakoniec vyhodnotíme stav inštalácií elektriny, vody, kanalizácie, vykurovania, plynu, slaboprúdu a úroveň zabezpečenia domu. Napríklad zastaraný systém vykurovania môže spôsobiť zvýšenie nákladov na zabezpečenie tepla, zlý stav inštalácií plynu či elektriny môže byť dokonca nebezpečný pre zdravie obyvateľov. Chýbajúca kanalizácia sa musí nahradiť septikom alebo domovou čističkou odpadových vôd, čo predstavuje náklady asi 40- až 50-tisíc korún.

Pozor na vlhkosť a trhliny

Nedokonalé inštalácie neohrozujú dom veľmi výrazne. Všetko zariadenie sa dá totiž doplniť alebo vymeniť, aj keď často za vysokú cenu a pri rozbúraní vnútorných priestorov. Oveľa závažnejšie je však zistenie, že v dome je nadmerná vlhkosť, čo signalizujú napríklad nerovnosti drevenej podlahy, výkvety solí na stenách alebo odpadávajúca omietka. Stupeň vlhkosti zistíme buď orientačne priložením dlane na stenu, alebo presne pomocou vlhkomeru.
Vysoká vlhkosť v pivnici a na prízemí svedčí o nekvalitne zhotovenej alebo chýbajúcej izolácii základov a obvodového muriva. Príčinou vlhkosti na iných miestach domu môže byť zle fungujúca strešná krytina alebo nedostatočné vetranie. V každom prípade je to dôvod na prizvanie znalca, ktorý odhadne, akým spôsobom môžeme problém odstrániť a koľko nás to bude stáť. Špecialistu musíme zavolať aj pri nadmernom výskyte väčších trhlín v stenách a stropoch. Tieto útvary totiž môžu byť pre statiku domu pomerne neškodné, ale aj veľmi nebezpečné. To však musí posúdiť práve znalec. Pre laika všeobecne platí, že najväčšie nebezpečenstvo signalizujú dlhé a jednosmerné trhliny v nosnom murive.

Odhad nákladov na opravy

Po skončení prehliadky poverený odborník odhadne budúce finančné náklady na nevyhnutné opravy a rekonštrukcie. Pritom musí vziať do úvahy aj skutočnosť, že každý stavebný zásah môže vyvolať reťazovú reakciu ďalších opráv, čo zvýši pôvodnú cenu aj o 15 až 20 percent. Pri kvalifikovanom odhade nákladov je dôležité určiť, ktoré druhy materiálov sa použijú na stavebné konštrukcie s dlhou životnosťou a na konštrukcie s krátkou životnosťou. Medzi konštrukcie s dlhou životnosťou patria základy, nosné murivo, strecha, stropné konštrukcie a schodisko. Ostatné prvky – okná, klampiarske prvky, rozvody inžinierskych sietí, nátery atď. – sú v kategórii konštrukcií s krátkou životnosťou.
Presná cena rekonštrukcie sa určí až vo vykonávacom stavebnom projekte, ktorého súčasťou by mal byť položkový rozpočet. V ňom sa uvádzajú druh, množstvo a cena každej materiálovej položky spolu s cenou práce.