Ako získať úver na kúpu celého bytu
Požičať si na bývanie je v súčasnosti výrazne komplikovanejšie ako pred pár mesiacmi. Banky totiž nemôžu od júla vôbec poskytovať stopercentné hypotéky. Výrazne obmedzené sú aj hypotéky, ktorých výška presahuje 80 % hodnoty založenej nehnuteľnosti. Väčšina ľudí tak musí počítať s tým, že ak chcú bývať vo vlastnom, potrebujú si aspoň 20 % z ceny bytu zaobstarať z iných zdrojov.
Zabezpečenie dvoma nehnuteľnosťami
„Klienti, ktorí dostanú hypotéku len na 80 až 90 % kúpnej ceny bytu alebo domu, majú niekoľko možností, ako získať chýbajúce peniaze. Najvýhodnejšie je založiť v prospech hypotéky druhú nehnuteľnosť. Vďaka tomu im banka požičia 80 až 90 % zo súčtu hodnôt oboch nehnuteľností, čo spravidla stačí na kúpu vyhliadnutej nehnuteľnosti aj na jej zariadenie,“ hovorí Ivan Kahanec, finančný konzultant senior spoločnosti Brokeria. Keď dlžná suma voči banke klesne pod 80 % z ceny kupovaného bytu, môže dlžník vyňať druhú nehnuteľnosť zo zabezpečenia. V prípade úveru na 30 rokov to bude trvať viac ako sedem rokov.
2291391
isifa/shutterstock
Praktický príklad
Ak chcete kúpiť byt v hodnote 100 000 € a banka vám požičia len 80 % z jeho ceny, budete k hypotéke potrebovať ďalších 20 000 €. V prípade hypotéky na 30 rokov a úrokovej sadzby 1,5 % budete platiť mesačnú splátku vo výške 276,10 €. Ak si zvyšných 20 000 € požičiate formou spotrebného úveru na osem rokov s úrokom 2,9 %, bude vaša mesačná splátka 233,68 €. Počas prvých ôsmich rokov tak budete musieť mesačne platiť za hypotéku a spotrebný úver celkovo 509,78 €.
Hypotéka + spotrebný úver
Nie každý však má možnosť založiť v prospech banky ďalšiu nehnuteľnosť. Kto nemá vlastné úspory v dostatočnej výške, môže si chýbajúce peniaze požičať prostredníctvom spotrebného úveru. „Výhodou takéhoto riešenia je, že niektoré banky predschvália spotrebný úver spolu s hypotékou, navyše s veľmi výhodnou sadzbou od 2,9 %. Nevýhodou je, že spotrebný úver si možno zobrať len na osem rokov, čo výrazne zvyšuje mesačnú splátku,“ vysvetľuje Kahanec.
2291389
isifa/shutterstock
Praktický príklad
Maximálnu výšku splátky úveru si vyrátate tak, že od svojho čistého mesačného príjmu odpočítate najprv životné minimum, ktoré v súčasnosti dosahuje 205,07 €. Ak máte čistý príjem napríklad vo výške 800 €, ostane vám teda 594,93 €. Z tejto sumy môže splátka predstavovať maximálne 80 %, čo je 475,94 € mesačne. Ide pritom o splátku vypočítanú s úrokom zvýšeným o 2 %. Ak by ste si chceli požičať napríklad 100 000 € ako kombináciu hypotéky na 80 000 € s úrokom 1,5 % a spotrebného úveru vo výške 20 000 € s úrokom 2,9 % a splatnosťou osem rokov, banka vašu žiadosť zamietne. Po zvýšení úrokovej sadzby hypotéky aj spotrebného úveru o 2 % totiž vychádza celková mesačná splátka na 611,49 €. V prípade žiadateľa s čistým mesačným príjmom 800 € pritom nesmie táto suma presiahnuť 475,94 €. Ak by však váš čistý príjem dosahoval 1 000 € mesačne, mohla by byť vaša celková mesačná splátka na úrovni až 635,94 €. To znamená, že by ste mohli využiť uvedenú kombináciu hypotéky a spotrebného úveru v celkovej výške 100 000 €.
Aký mesačný príjem by ste mali mať
Banka nemusí spotrebný úver k hypotéke schváliť každému v požadovanej výške. Banky totiž majú určené, aká rezerva musí klientovi zostať po zaplatení všetkých splátok. V praxi sa príjem overuje tak, že sa z čistého zárobku žiadateľa odráta životné minimum a zo zvyšnej sumy môžu splátky úverov dosahovať maximálne 80 %. To znamená, že žiadateľovi musí zostať rezerva vo výške 20 %. Navyše, pri posudzovaní schopnosti splácať úver nesmie banka brať do úvahy súčasný úrok, ale musí ho navýšiť o 2 %. Otestuje tak, či klient bude mať dostatočný príjem na splácanie úveru aj vtedy, keby sa úrok zvýšil. Napríklad, ak niekto dostane hypotéku s úrokom vo výške 1,5 %, banka musí preveriť jeho príjem, ako keby bol úrok 3,5 %. Podobne pri spotrebnom úvere s úrokom vo výške 5 % musí banka otestovať, či klient bude schopný splácať aj úver s úrokom 7 %.
Pre každého, kto si plánuje zaobstarať v budúcnosti vlastné bývanie, je najlepšie, ak si čím skôr začne sporiť. Vďaka tomu si bude musieť v budúcnosti požičať menej peňazí, čo znamená, že ľahšie splní prísne podmienky na poskytnutie úveru.
Od 1. 7. 2018 sa sprísnili pravidlá pri poskytovaní hypotekárnych úverov.
Väčšina hypoték dnes dosahuje maximálne 80 % hodnoty zakladanej nehnuteľnosti.
Maximálna suma všetkých úverov sa určuje z výšky mesačného príjmu.
Po odrátaní životného minima a zaplatení všetkých splátok vám musí zostať rezerva vo výške 20 %.
TEXT: PETER MATULA
FOTO: ISIFA/SHUTTERSTOCK
ZDROJ: časopis Môj dom 10/2018
