Aj keď je kúpa nehnuteľnosti v novostavbe takmer jednoznačne preferovanejšia a aj výhodnejšia než investícia do starého bytu, nie je projekt ako projekt. Už zbežný pohľad na ponuku trhu ukáže, že rozdiely v cene môžu byť prekvapivo veľké aj tam, kde by ste to možno neočakávali – aj pri bytoch porovnateľnej veľkosti vo dvoch práve skolaudovaných projektoch môže ísť až o 100 %. Správne posúdiť, kde je vyššia suma namieste a kde preplatíte, je pri kúpe bytu v novostavbe kľúčové.
Drvivá väčšina kupujúcich preferuje novostavby. Toto rozhodnutie má svoj racionálny rozmer – aj napriek nižšej nadobúdacej cene sa totiž kúpa staršej nehnuteľnosti z dlhodobého hľadiska väčšinou nevypláca. Vzhľadom na sumu, ktorú treba za nehnuteľnosť zaplatiť, je teda prirodzené, že každý, kto si to môže dovoliť, radšej siahne po novom ako po starom.
Na ilustráciu aspoň jeden príklad z praxe: Máte možnosť kúpiť a) čiastočne zrekonštruovaný trojizbový byt v starom bytovom dome za 95 000 € alebo b) trojizbový byt v novostavbe za 135 000 €. Prevádzkové náklady bez elektrickej energie a telekomunikačných poplatkov sú v byte a) 230 € mesačne, v byte b) 130 € mesačne. Náklady na rekonštrukciu bytu a) sú 20 000 €. Rozdiel skutočných nadobúdacích nákladov oboch bytov po zohľadnení rekonštrukcie je teda 20 000 €. Pri úvere s ročnou úrokovou sadzbou 5 % a obdobím splácania 30 rokov je mesačná splátka za byt a) aj po započítaní rekonštrukcie 617 €, pri byte b) je to 725 €. Ak vezmeme do úvahy rozdiel v prevádzkových nákladoch, vyjde vás starý byt a) iba o 8 € mesačne menej než nový byt b). Pri rozhodovaní sa medzi dvoma alternatívnymi ponukami takýto konkrétny prepočet veľmi rýchlo ukáže, ktorá je výhodná aj z dlhodobého hľadiska.
Bytový komplex Tarjanne v bratislavskej Dúbravke
Dúbravský rezidenčný projekt Tarjanne stavia na spojení bývania v prírode, a pritom v dosahu bratislavskej MHD. Lesmi obkolesená lokalita a developer, ktorý priniesol na Slovensko fínske skúsenosti, sa odrazili aj v pomenovaní projektu podľa jedného z najkrajších jazier vo Fínsku.
Hneď vedľa domov sa začínajú turistické chodníky v prímestských lesoch, čo môže byť veľkým plusom pre tých, ktorí radi relaxujú alebo športujú v prírode. Vybavenosť je v dosahu pešou chôdzou. Prednosťou by mali byť aj parametre nízkoenergetickej výstavby (energetická trieda B) a solárne kolektory, ktoré zabezpečia nižšie prevádzkové náklady. Výhodné je aj financovanie kúpy formou štyroch splátok.
Bytový komplex Tarjanne má ambíciu ponúknuť cenovo dostupné bývanie v rôznorodých bytoch – v aktuálnej ponuke sú dvoj-, troj- a štvorizbové. Stavia sa v troch fázach: momentálne prebieha výstavba prvej etapy s kolaudáciou v októbri 2012, ktorá zahŕňa dva obytné d YIT Reding
Bytový komplex Tarjanne v bratislavskej Dúbravke
Dúbravský rezidenčný projekt Tarjanne stavia na spojení bývania v prírode, a pritom v dosahu bratislavskej MHD. Lesmi obkolesená lokalita a developer, ktorý priniesol na Slovensko fínske skúsenosti, sa odrazili aj v pomenovaní projektu podľa jedného z najkrajších jazier vo Fínsku.
Hneď vedľa domov sa začínajú turistické chodníky v prímestských lesoch, čo môže byť veľkým plusom pre tých, ktorí radi relaxujú alebo športujú v prírode. Vybavenosť je v dosahu pešou chôdzou. Prednosťou by mali byť aj parametre nízkoenergetickej výstavby (energetická trieda B) a solárne kolektory, ktoré zabezpečia nižšie prevádzkové náklady. Výhodné je aj financovanie kúpy formou štyroch splátok.
Bytový komplex Tarjanne má ambíciu ponúknuť cenovo dostupné bývanie v rôznorodých bytoch – v aktuálnej ponuke sú dvoj-, troj- a štvorizbové. Stavia sa v troch fázach: momentálne prebieha výstavba prvej etapy s kolaudáciou v októbri 2012, ktorá zahŕňa dva obytné d YIT Reding
Bytový komplex Tarjanne, Dúbravka
Investor: YIT Reding a. s. Generálny dodávateľ: zhotoviteľom prvej fázy je YIT Reding, na zhotoviteľa druhej prebieha výber Predajca: YIT Home Výstavba 1. fázy: september 2011, hrubý skelet (vzorový byt) – 1. polovica roka 2012, kolaudácia – október 2012 Začiatok 2. fázy výstavby: 1. polovica roka 2012 Začiatok 3. fázy: druhá polovica roku 2012 Počet bytov: asi 150 Vzdialenosť od centra: 15 min. autom Zastávka MHD Pri kríži: 3 min. chôdze Nákupné centrum Saratov: 15 min. chôdze Škola, škôlka: 5 min. chôdze Ďiaľnica D1: 3 min. autom
1124064
Bytový komplex Tarjanne v bratislavskej Dúbravke
Dúbravský rezidenčný projekt Tarjanne stavia na spojení bývania v prírode, a pritom v dosahu bratislavskej MHD. Lesmi obkolesená lokalita a developer, ktorý priniesol na Slovensko fínske skúsenosti, sa odrazili aj v pomenovaní projektu podľa jedného z najkrajších jazier vo Fínsku.
Hneď vedľa domov sa začínajú turistické chodníky v prímestských lesoch, čo môže byť veľkým plusom pre tých, ktorí radi relaxujú alebo športujú v prírode. Vybavenosť je v dosahu pešou chôdzou. Prednosťou by mali byť aj parametre nízkoenergetickej výstavby (energetická trieda B) a solárne kolektory, ktoré zabezpečia nižšie prevádzkové náklady. Výhodné je aj financovanie kúpy formou štyroch splátok.
Bytový komplex Tarjanne má ambíciu ponúknuť cenovo dostupné bývanie v rôznorodých bytoch – v aktuálnej ponuke sú dvoj-, troj- a štvorizbové. Stavia sa v troch fázach: momentálne prebieha výstavba prvej etapy s kolaudáciou v októbri 2012, ktorá zahŕňa dva obytné domy. Už teraz je v nich predaných viac ako 30 % bytov. Začiatok druhej etapy je naplánovaný na prvú polovicu roku 2012, tretej na druhú polovicu toho istého roku. www.yithome.sk
Lokalitu si rozmeňte na drobné
A za čo si pri novostavbe priplatíte? Lokalita je všeobecne známe kritérium, ktoré najvýznamnejšie ovplyvňuje cenu nielen pri novostavbách. V prípade kúpy nehnuteľnosti v novostavbe je však špecifikom to, že nový projekt môže charakter lokality zmeniť. Ak napríklad citlivo zhodnocuje priestor, kde vyrastá, vytvára nové funkcie alebo rieši nejaký problém lokality, je veľmi pravdepodobné, že hodnota nehnuteľnosti v takejto novostavbe z dlhodobého pohľadu porastie, rovnako ako porastie hodnota samotnej lokality. Ak však projekt takpovediac „zahusťuje“ už aj tak problematický priestor, potenciál na relatívny rast ceny nehnuteľností v ňom je skôr obmedzený. V takom prípade môže mať väčší potenciál byt alebo dom v novej lokalite, ako v projekte v dobrej lokalite, ktorá však už dosiahla hranice využiteľnosti.
Obytný súbor Zipava v Stupave
Leitmotív tohto obytného súboru – Domy nielen na bývanie, ale aj pre život – naznačuje vyššie ambície, ako byť len miestom na prespanie. Okrem toho sa Zipava môže pochváliť aj solídnou stavebnou kvalitou, čo nie je v našich zemepisných šírkach celkom bežný jav. Výstavbu rozdelili do dvoch etáp – prvá bola skolaudovaná v marci 2009, druhá o dva roky neskôr, vo februári 2011. Úspešnosť konceptu potvrdila aj takmer 90-percentná obsadenosť bytov z prvej etapy, a to napriek kríze.
Príjemné bývanie je postavené na ľudských proporciách súboru aj domov, vybavenosti a zelenom okolí s ihriskami, oddychovými plochami s parkovou úpravou a pri potoku so zónou pre psíčkarov. Zaujímavé sú tzv. párty terasy s vybavením (kuchynka, sklad, toaleta), ktoré sa dajú prenajať. Kostru súboru tvoria štyri rovnobežné bytové domy so štyrmi nadzemnými a jedným ustúpeným podlažím so strešnými terasami, napojené na hlavnú komunikáciu s občianskou vybavenosťou v parteri. Hlavnú komuni element
Obytný súbor Zipava, Stupava
Investor: Zipp Bratislava, spol. s. r. o. (Zipp je súčasťou koncernu Strabag) Predajca: Strabag Zipp Development, s. r. o. Autori: Ing. arch. Matej Galanda, Ing. arch. Peter Hažer, Ing. arch. Juraj Radošovský, spoluautor Ing. arch. Vladimír Galanda Výstavba: 7/2007 až 2/2011 (kolaudácia 2. etapy) Celková plocha pozemku: 23 370 m2 Zastavaná plocha pozemku: 5 354 m2 (zrealizované objekty A1 až A4 a občianska vybavenosť D1 a D2) Obytná plocha: 2 153 m2 Počet bytov: 224
Obytný súbor Zipava v Stupave
Leitmotív tohto obytného súboru – Domy nielen na bývanie, ale aj pre život – naznačuje vyššie ambície, ako byť len miestom na prespanie. Okrem toho sa Zipava môže pochváliť aj solídnou stavebnou kvalitou, čo nie je v našich zemepisných šírkach celkom bežný jav. Výstavbu rozdelili do dvoch etáp – prvá bola skolaudovaná v marci 2009, druhá o dva roky neskôr, vo februári 2011. Úspešnosť konceptu potvrdila aj takmer 90-percentná obsadenosť bytov z prvej etapy, a to napriek kríze.
Príjemné bývanie je postavené na ľudských proporciách súboru aj domov, vybavenosti a zelenom okolí s ihriskami, oddychovými plochami s parkovou úpravou a pri potoku so zónou pre psíčkarov. Zaujímavé sú tzv. párty terasy s vybavením (kuchynka, sklad, toaleta), ktoré sa dajú prenajať. Kostru súboru tvoria štyri rovnobežné bytové domy so štyrmi nadzemnými a jedným ustúpeným podlažím so strešnými terasami, napojené na hlavnú komunikáciu s občianskou vybavenosťou v parteri. Hlavnú komuni Dano Veselský
Obytný súbor Zipava v Stupave
Leitmotív tohto obytného súboru – Domy nielen na bývanie, ale aj pre život – naznačuje vyššie ambície, ako byť len miestom na prespanie. Okrem toho sa Zipava môže pochváliť aj solídnou stavebnou kvalitou, čo nie je v našich zemepisných šírkach celkom bežný jav. Výstavbu rozdelili do dvoch etáp – prvá bola skolaudovaná v marci 2009, druhá o dva roky neskôr, vo februári 2011. Úspešnosť konceptu potvrdila aj takmer 90-percentná obsadenosť bytov z prvej etapy, a to napriek kríze.
Príjemné bývanie je postavené na ľudských proporciách súboru aj domov, vybavenosti a zelenom okolí s ihriskami, oddychovými plochami s parkovou úpravou a pri potoku so zónou pre psíčkarov. Zaujímavé sú tzv. párty terasy s vybavením (kuchynka, sklad, toaleta), ktoré sa dajú prenajať. Kostru súboru tvoria štyri rovnobežné bytové domy so štyrmi nadzemnými a jedným ustúpeným podlažím so strešnými terasami, napojené na hlavnú komunikáciu s občianskou vybavenosťou v parteri. Hlavnú komuni element
Obytný súbor Zipava v Stupave
Leitmotív tohto obytného súboru – Domy nielen na bývanie, ale aj pre život – naznačuje vyššie ambície, ako byť len miestom na prespanie. Okrem toho sa Zipava môže pochváliť aj solídnou stavebnou kvalitou, čo nie je v našich zemepisných šírkach celkom bežný jav. Výstavbu rozdelili do dvoch etáp – prvá bola skolaudovaná v marci 2009, druhá o dva roky neskôr, vo februári 2011. Úspešnosť konceptu potvrdila aj takmer 90-percentná obsadenosť bytov z prvej etapy, a to napriek kríze.
Príjemné bývanie je postavené na ľudských proporciách súboru aj domov, vybavenosti a zelenom okolí s ihriskami, oddychovými plochami s parkovou úpravou a pri potoku so zónou pre psíčkarov. Zaujímavé sú tzv. párty terasy s vybavením (kuchynka, sklad, toaleta), ktoré sa dajú prenajať. Kostru súboru tvoria štyri rovnobežné bytové domy so štyrmi nadzemnými a jedným ustúpeným podlažím so strešnými terasami, napojené na hlavnú komunikáciu s občianskou vybavenosťou v parteri. Hlavnú komunikáciu okrem toho lemujú aj dva prízemné objekty občianskej vybavenosti. Všetky hlavné vstupy sú riešené bezbariérovo a s dôrazom na tzv. sociálnu kontrolu. Autori vylúčili slepé a tmavé miesta, všetky chodníky vytvárajú okruhy a nadväzujú na okolitú komunikačnú sieť. Vo vnútroblokoch sú relaxačné dvory s ihriskami bez prístupu áut. Byty sú od malometrážnych s výmerou od 26 m2 až po veľkoplošné s rozlohou nad 130 m2, každý má balkón alebo terasu. Súčasťou obytného súboru sú aj parkovacie kapacity v podzemí aj okolí domov.
Aj na celkovej veľkosti záleží
Veľkosť projektu je ďalším faktorom, ktorý je pri cene nehnuteľnosti dôležitý. Býva pritom úzko spätý s lokalitou. Veľký nový projekt, aj keď zvyčajne poskytuje rôzne doplnkové funkcie, môže mať oproti kompaktnejším stavbám nevýhodu – spolu s veľkosťou sa intimita mení na anonymitu, unikátnosť na uniformnosť. Taktiež z investičného pohľadu je pre kupujúceho výhodnejšie vlastniť jeden z piatich ako jeden z päťdesiatich rovnakých bytov v projekte. Či už pri prenájme, alebo pri neskoršom predaji bude totiž jeho konkurenčná pozícia značne priaznivejšia. Veľký počet bytových jednotiek v dome alebo domov v projekte bez zásadnejšej segmentácie zároveň bráni vzniku komunity ľudí, ktorí tu žijú, čo má vplyv na degradovanie spoločných priestorov, kvalitu spolunažívania a tým sprostredkovane aj na bezpečnosť. Nehnuteľnosť v komornom projekte, aj keď drahšia, z dlhodobého hľadiska vždy poskytne viac než nehnuteľnosť v masovom projekte.
Poslední zrejme nebudú prvými
Je všeobecne známe, že dispozičné riešenie a orientácia na svetové strany môžu byť slabým miestom nehnuteľnosti. V ponuke sú ako projekty s väčším, ale aj s menším počtom „dobrých“ bytov či domov. Tá „dobrá časť“ sa vďaka svojim parametrom zvyčajne predá za vyššie ceny na začiatku predaja nového projektu, tá „horšia“ obvykle za nižšie, respektíve zľavnené ceny v neskorších fázach. Aktuálne zásoby na trhu teda predstavujú práve tieto „horšie“ nehnuteľnosti, ktoré sa predávajú s vyššími zľavami. Ide o byty alebo domy s menej praktickým dispozičným riešením, na nižšom podlaží, s neefektívnou výmerou či nevhodnou orientáciou. Je dôležité mať na pamäti, že ceny takzvaných „prvých“ bytov v projekte nemožno porovnávať s „poslednými“. Zatiaľčo „prvé“ byty budú dlhodobo poskytovať svojmu majiteľovi prémiový úžitok, tie „posledné“ budú vždy pripomínať väčší či menší kompromis prijatý za zníženú cenu.
Dom na ulici 29. augusta v Bratislave
Polyfunkčný dom v centre Bratislavy, v prieluke na ulici 29. augusta, síce poznačili zásadné zmeny v rôznych fázach príprav aj výstavby, ktoré sa podpísali najmä na jeho architektonickom výraze, vyvážiť to však môže zaujímavá lokalita a lukratívna poloha – kúsok od strategickej autobusovej stanice, hneď vedľa rušnej Karadžičovej ulice. Výhodou je aj primeraný počet parkovacích miest a výber z rôznych veľkostí a typov bytov – vo dvoch obytných blokoch so šiestimi nadzemnými podlažiami a podkrovím je 27 bytov a 9 apartmánov, na najvyšších podlažiach sú mezonetové byty s výhľadom na panorámu mesta. Pozitívom sú tiež veľkorysé balkóny a inštalácie z kovových hrotov proti holubom, vo dvore poteší malá oáza udržiavanej zelene. Podzemné podlažie je využité na parkovanie a priestranné pivničné kobky. Stavba je zrealizovaná veľmi kvalitne – investor kládol dôraz najmä na minimalizáciu tepelných mostov a nepriezvučnosť deliacich konštrukcií, čo výrazne zvyš ise
Dom na ulici 29. augusta v Bratislave
Polyfunkčný dom v centre Bratislavy, v prieluke na ulici 29. augusta, síce poznačili zásadné zmeny v rôznych fázach príprav aj výstavby, ktoré sa podpísali najmä na jeho architektonickom výraze, vyvážiť to však môže zaujímavá lokalita a lukratívna poloha – kúsok od strategickej autobusovej stanice, hneď vedľa rušnej Karadžičovej ulice. Výhodou je aj primeraný počet parkovacích miest a výber z rôznych veľkostí a typov bytov – vo dvoch obytných blokoch so šiestimi nadzemnými podlažiami a podkrovím je 27 bytov a 9 apartmánov, na najvyšších podlažiach sú mezonetové byty s výhľadom na panorámu mesta. Pozitívom sú tiež veľkorysé balkóny a inštalácie z kovových hrotov proti holubom, vo dvore poteší malá oáza udržiavanej zelene. Podzemné podlažie je využité na parkovanie a priestranné pivničné kobky. Stavba je zrealizovaná veľmi kvalitne – investor kládol dôraz najmä na minimalizáciu tepelných mostov a nepriezvučnosť deliacich konštrukcií, čo výrazne zvyš ise
Bytový dom na ulici 29. augusta, Bratislava
Investor: ARWAG Bratislava – bývanie pre náročných, s. r. o. Generálny dodávateľ: ise, s. r. o. Autor projektu: Ing. arch. Pavol Gejdoš, Ing. arch. Štefan Kundrát, Ing. arch. Katarína Poláková Predajca: Realitná spoločnosť Slovenskej sporiteľne Výstavba: 2008 – 2010 Zastavaná plocha: 1 230 m2 Celková výmera pozemku: 1 230 m2 Počet bytových jednotiek: 36 Prenajímateľná plocha: 116,97 m2
Počet parkovacích miest: 52
Dom na ulici 29. augusta v Bratislave
Polyfunkčný dom v centre Bratislavy, v prieluke na ulici 29. augusta, síce poznačili zásadné zmeny v rôznych fázach príprav aj výstavby, ktoré sa podpísali najmä na jeho architektonickom výraze, vyvážiť to však môže zaujímavá lokalita a lukratívna poloha – kúsok od strategickej autobusovej stanice, hneď vedľa rušnej Karadžičovej ulice. Výhodou je aj primeraný počet parkovacích miest a výber z rôznych veľkostí a typov bytov – vo dvoch obytných blokoch so šiestimi nadzemnými podlažiami a podkrovím je 27 bytov a 9 apartmánov, na najvyšších podlažiach sú mezonetové byty s výhľadom na panorámu mesta. Pozitívom sú tiež veľkorysé balkóny a inštalácie z kovových hrotov proti holubom, vo dvore poteší malá oáza udržiavanej zelene. Podzemné podlažie je využité na parkovanie a priestranné pivničné kobky. Stavba je zrealizovaná veľmi kvalitne – investor kládol dôraz najmä na minimalizáciu tepelných mostov a nepriezvučnosť deliacich konštrukcií, čo výrazne zvyš ise
Dom na ulici 29. augusta v Bratislave
Polyfunkčný dom v centre Bratislavy, v prieluke na ulici 29. augusta, síce poznačili zásadné zmeny v rôznych fázach príprav aj výstavby, ktoré sa podpísali najmä na jeho architektonickom výraze, vyvážiť to však môže zaujímavá lokalita a lukratívna poloha – kúsok od strategickej autobusovej stanice, hneď vedľa rušnej Karadžičovej ulice. Výhodou je aj primeraný počet parkovacích miest a výber z rôznych veľkostí a typov bytov – vo dvoch obytných blokoch so šiestimi nadzemnými podlažiami a podkrovím je 27 bytov a 9 apartmánov, na najvyšších podlažiach sú mezonetové byty s výhľadom na panorámu mesta. Pozitívom sú tiež veľkorysé balkóny a inštalácie z kovových hrotov proti holubom, vo dvore poteší malá oáza udržiavanej zelene. Podzemné podlažie je využité na parkovanie a priestranné pivničné kobky. Stavba je zrealizovaná veľmi kvalitne – investor kládol dôraz najmä na minimalizáciu tepelných mostov a nepriezvučnosť deliacich konštrukcií, čo výrazne zvyšuje komfort bývania.
Čo je pod povrchom, nemusí ostať skryté
Materiálovo-technické riešenie projektu je takisto dôležitým kritériom, pri výbere nehnuteľnosti v novostavbe sa však zásadne zvažuje len veľmi zriedka. Väčšina kupujúcich sa obmedzí na zhodnotenie interiérových štandardov, respektíve zjavných technológií a materiálov, ako sú okná či spôsob vykurovania. Zásadné sú pritom práve skryté konštrukcie a detaily stavby. Aj keď na ich hlbšie pochopenie je zvyčajne potrebné oko odborníka z oblasti stavebníctva, informácie o tom, kto je generálnym dodávateľom stavby a aké sú jeho referencie, ako sú v zmluve riešené záruky alebo koľko chýb bolo zistených pri kolaudácii napovedia aj laikovi, ako je na tom objekt s kvalitou výstavby. Ako pri väčšine vecí, aj tu sa skutočná kvalita zvykne skrývať pod povrchom. Vzhľadom na to, že kúpa nehnuteľnosti znamená dlhodobú investíciu, sú v tomto prípade solídnosť použitých materiálov, technológií a vyhotovenia obzvlášť dôležité.
Ani pri kúpe nového auta nie je auto ako auto. V prípade nového bytu to však platí dvojnásobne. Po prvé preto, lebo ide o investíciu na desaťročia, a po druhé preto, lebo ide o limitovanú edíciu. Tak kvalitné parametre, ako aj kompromisy sú tu znásobené faktom, že ďalší rovnaký byt či dom už v danom projekte na danom mieste nepostavia.
