Kupujeme nehnuteľnosť časť 13 – Prevod vlastníctva nehnuteľnosti

Kupujeme nehnuteľnosť časť 13 – Prevod vlastníctva nehnuteľnosti

16. 07. 2012
Zdieľať

Kúpna zmluva, nech je akokoľvek dobrá, je stále len zmluvou. Môžete v nej ošetriť všetky, aj tie najmenej pravdepodobné riziká, vymožiteľnosť vášho práva je však úplne iný príbeh. Keďže súdne spory môžu trvať roky, je dôležité vedieť, čo by mohlo ohroziť nadobudnutie nehnuteľnosti alebo obmedziť jej užívanie, a tiež poznať spôsoby, ako sa týmto úskaliam bezpečne vyhnúť.

Dôležité bezpečnostné pravidlá

Najvážnejším rizikom a zároveň najčastejšou obavou kupujúcich je, že sa stanú obeťou podvodu a nakoniec ostanú bez peňazí aj bez nehnuteľnosti. Vzhľadom na prísne pravidlá konania na katastri, ako aj na ďalšie obmedzenia pri prevode vlastníctva nehnuteľnosti však ide skôr o ojedinelé prípady (zvyčajne musí dôjsť k omylu či nedbalosti vo viacerých krokoch a u viacerých ľudí). Ak si však chcete byť úplne istí, že sa takejto situácii vyhnete, mali by ste dodržať tri dôležité pravidlá:
1. Overte si totožnosť majiteľa.
Neznamená to, že máte majiteľa nehnuteľnosti legitimovať hneď pri prvej obhliadke, je však vhodné, aby ste videli jeho občiansky preukaz skôr, než za čokoľvek zaplatíte. Ak nehnuteľnosť vlastnia manželia alebo je vlastníkov viac, musia s predajom súhlasiť všetci a mali by ste vidieť identifikačný doklad každého z nich. Požiadajte o notárske overenie podpisu majiteľa, respektíve majiteľov – patrí to medzi podmienky kúpnej zmluvy, bez ktorých správa katastra nezapíše prevod vlastníctva nehnuteľnosti.
2. Overte si vlastníctvo nehnuteľnosti.
Požiadajte o list vlastníctva k predmetnej nehnuteľnosti (alebo si ho na správe katastra vyzdvihnite sami) a overte si, či je jej vlastníkom človek, s ktorým o kúpe rokujete, prípadne či je jej jediným majiteľom. Ak je niektorý z vlastníkov zastupovaný v neprítomnosti, overte si, či má jeho zástupca notárom overenú plnú moc, ktorá ho oprávňuje podpísať kúpnu zmluvu a konať na katastri vo veci prevodu vlastníctva nehnuteľnosti (toto je taktiež podmienka na zapísanie prevodu vlastníctva nehnuteľnosti správou katastra).
3. Neplaťte v hotovosti.
Plaťte zásadne bezhotovostným prevodom, ktorý je nesporným dôkazom o zaplatení, a to nielen v prípade vyšších súm. Ideálne je viazať finančné prostriedky v úschove banky (tzv. vinkulácia) alebo u notára (tzv. notárska úschova) až do prevodu vlastníctva nehnuteľnosti na vás ako kupujúceho. Najčastejšie sa kombinuje financovanie prostredníctvom úveru a hotovosti, pričom peniaze z úveru banka vyplatí majiteľovi po podaní návrhu na vklad záložného práva k úveru a hotovosť z vinkulácie sa presunie na účet nového majiteľa pri predložení listu vlastníctva k nehnuteľnosti, ktorý znie na meno nového majiteľa. Úschova finančných prostriedkov pritom ochraňuje nielen vás ako kupujúceho, ale aj predávajúceho, pretože počas úschovy nemôžete s peniazmi narábať.

Detailne si preverte bremená na nehnuteľnosti, ako aj spôsob a termín ich odstránenia. Vo väčšine prípadov ide o bežnú súčasť transakcie, preto ich nepovažujte za prekážku alebo zlý úmysel majiteľa.


Kupujeme nehnuteľnosť časť 13 - Prevod vlastníctva nehnuteľnosti

1130552
xella

Ťarchy a bremená na nehnuteľnosti

Ďalším, pomerne bežným rizikom sú vecné bremená a záložné práva na nehnuteľnosti, ktoré môžu obmedziť jej užívanie.

V tomto prípade je nutné oddeliť ťarchy, ktoré vyplývajú zo zákona a užívanie neobmedzujú (napríklad záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov na základe § 15 zákona o vlastníctve bytov), od tých, ktoré užívanie obmedzujú (právo prechodu, právo stavby, právo dožitia a podobne). Overte si, aký je význam každého z bremien zapísaných na liste vlastníctva, a to nielen u makléra alebo majiteľa nehnuteľnosti, ale aj u vášho právnika či agenta.
Špeciálnou skupinou sú záložné práva vyplývajúce z úverov, prostredníctvom ktorých majiteľ nehnuteľnosť nadobudol. Vyskytujú sa veľmi často, a hoci kupujúcich väčšinou znepokojujú, kúpa nehnuteľnosti, na ktorej viazne záložné právo banky pre hypotekárny úver, nie je problémom za predpokladu, že pôvodný majiteľ úver vyplatí alebo záložné právo „preloží“ na inú nehnuteľnosť. Je pritom dôležité, aby v procese vybavovania vášho úveru doručili vašej banke od banky majiteľa súhlas so splatením pôvodného úveru alebo súhlas s výmazom záložného práva. Na základe toho nastaví vaša banka postup čerpania úveru.
Ak majiteľ mieni úver vyplatiť z peňazí, ktoré za nehnuteľnosť získa, je potrebné, aby banka, ktorá mu úver poskytla, súhlasila s jeho predčasným splatením. Na tomto súhlase by mal byť uvedený zostatok úveru (zvyčajne k vopred určenému dátumu), ako aj účet, na ktorý ho treba splatiť. Aby sa predišlo nedorozumeniam a komplikáciám, je vhodné zapísať účet, variabilný symbol aj sumu do kúpnej zmluvy. Po splatení zostatku úveru vydá banka, ktorá ho poskytla pôvodnému majiteľovi, súhlas s výmazom záložného práva, tzv. kvitanciu, ktorú buď automaticky zašle na príslušnú správu katastra, alebo ju po dohode doručí pôvodnému majiteľovi. Na základe tohto súhlasu správa katastra vymaže záložné právo viazané na nehnuteľnosť.
Ak chce majiteľ úver „preložiť“ na inú nehnuteľnosť, je dôležité, aby sa toto záložné právo zapísalo na inú nehnuteľnosť skôr, než zaplatíte kúpnu cenu. Na základe listu vlastníctva novej nehnuteľnosti so zapísaným záložným právom vydá banka úverujúca majiteľa súhlas s výmazom záložného práva na nehnuteľnosť, ktorú chcete kúpiť. Tento súhlas je zasa podkladom pre správu katastra, aby vymazala záložné právo z listu vlastníctva nehnuteľnosti, ktorú kupujete.

Lehoty na katastri možno urýchliť

Správa katastra má na zápis vkladu do katastra nehnuteľností zákonnú lehotu 30 dní, ktorú môžete urýchliť požiadaním o tzv. zápis v zrýchlenom konaní (stojí 265,50 €, kým za bežný zaplatíte iba 66 €). Na výmaz záložného práva je však zákonná lehota 60 dní a nemožno ju urýchliť. Keďže počas jedného konania (zápis alebo výmaz) nie je možné začať druhé konanie, je vhodné požiadať o výmaz s dostatočným predstihom alebo ho robiť spolu s iným vkladom do katastra nehnuteľností (súhlas s výmazom záložného práva sa podá spolu s návrhom na vklad záložného práva alebo návrhom na vklad prevodu vlastníctva).


Kupujeme nehnuteľnosť časť 13 - Prevod vlastníctva nehnuteľnosti

1130553
Hülsta

Skryté chyby

Posledným bežným rizikom sú skryté chyby na nehnuteľnosti, ktoré odhalíte až po jej prevode – či už pri jej odovzdaní, alebo až po dlhšom užívaní. Toto riziko by ste mali brať vážne najmä preto, že jeho minimalizovanie je iba vo vašich rukách.
V prvom rade je nutné, aby ste si pri obhliadkach dobre preverili technický stav (užitočné je prizvať si na pomoc stavebného odborníka), ako aj právny stav nehnuteľnosti (zistíte ho z dostupných, respektíve vyžiadaných dokumentov, najmä z listu vlastníctva). V druhom rade by ste mali požiadať majiteľa o písomnú charakteristiku stavu nehnuteľnosti aj s uvedením všetkých chýb a technických nedostatkov. Ak sa neskôr preukáže úmyselné zamlčanie chyby alebo nedostatku na nehnuteľnosti zo strany majiteľa, budete mať právo uplatňovať si uňho nároky zo zodpovednosti za ne. V treťom rade si pozorne prečítajte text kúpnej zmluvy, v ktorom sa popisuje stav nehnuteľnosti. Ak je v zmluve uvedené, že nehnuteľnosť kupujete tak, ako „stojí a leží“, neskôr bude vaša možnosť uplatňovať si nároky vyplývajúce z jej chýb a nedostatkov obmedzená.
Dodatočné zistenie chýb a nedostatkov je problém, ktorý sa najmä pri kúpe starších nehnuteľností vyskytuje pomerne často. Neraz si ich však neuvedomuje ani pôvodný majiteľ, a tak je dokazovanie úmyselného zavádzania kupujúceho a vymáhanie škody väčšinou zdĺhavý až márny boj. Preto venujte veľkú pozornosť obhliadkam, a ak napriek všetkému zistíte nedostatky neskôr, pokúste sa problém riešiť skôr dohodou s pôvodným majiteľom ako súdnym sporom.

Tip: Všetok nábytok a bytové doplnky na jednom mieste

Náš tip: Urobte si online prieskum ponúkaných realít


V Záhorskej Bystrici na úpätí Malých Karpát sa realizuje exkluzívny rezidenčný projekt s názvom Záhorské sady. Mal by osloviť tých, ktorí chcú bývať v štvrti s modernou architektúrou, v kontakte s prírodou, a pritom len pár minút autom od centra Bratislavy. Investičná skupina Penta Investments tu predáva 91 pozemkov s rozlohou 1 000 až 2 800 m2 v priemernej cene 200 €/ m2 bez DPH. Majitelia si ich preberú sčasti oplotené pevnou konštrukciou doplnenou vždyzelenými živými plotmi, s vybudovanými a skolaudovanými inžinierskymi sieťami a komunikáciami s verejným osvetlením. Výstavba inžinierskych sietí a komunikácií sa začala v júni tohto roka, ukončenie prác sa plánuje na január 2012. Okrem príjemných živých plotov, ktoré zaručia obyvateľom súkromie a zvýraznia prírodný charakter lokality, by mali patriť k benefitom štvrte aj relaxačná zóna pri potoku či rozľahlé detské ihrisko, ako aj kontrolovaný vstup. Správca areálu bude tiež ponúkať nadštandardné služby ako upratovanie domácností, zimnú údržbu, kosenie trávnika, čistenie bazénov, školský autobus, chodenie von so psom a pod. Viac na www.zahorskesady.sk.

V Záhorskej Bystrici na úpätí Malých Karpát sa realizuje exkluzívny rezidenčný projekt s názvom Záhorské sady. Mal by osloviť tých, ktorí chcú bývať v štvrti s modernou architektúrou, v kontakte s prírodou, a pritom len pár minút autom od centra Bratislavy. Investičná skupina Penta Investments tu predáva 91 pozemkov s rozlohou 1 000 až 2 800 m2 v priemernej cene 200 €/ m2 bez DPH. Majitelia si ich preberú sčasti oplotené pevnou konštrukciou doplnenou vždyzelenými živými plotmi, s vybudovanými a skolaudovanými inžinierskymi sieťami a komunikáciami s verejným osvetlením. Výstavba inžinierskych sietí a komunikácií sa začala v júni tohto roka, ukončenie prác sa plánuje na január 2012. Okrem príjemných živých plotov, ktoré zaručia obyvateľom súkromie a zvýraznia prírodný charakter lokality, by mali patriť k benefitom štvrte aj relaxačná zóna pri potoku či rozľahlé detské ihrisko, ako aj kontrolovaný vstup. Správca areálu bude tiež ponúkať nadštandardné služby ako upratovanie domácností, zim
Penta Investments


V Záhorskej Bystrici na úpätí Malých Karpát sa realizuje exkluzívny rezidenčný projekt s názvom Záhorské sady. Mal by osloviť tých, ktorí chcú bývať v štvrti s modernou architektúrou, v kontakte s prírodou, a pritom len pár minút autom od centra Bratislavy. Investičná skupina Penta Investments tu predáva 91 pozemkov s rozlohou 1 000 až 2 800 m2 v priemernej cene 200 €/ m2 bez DPH. Majitelia si ich preberú sčasti oplotené pevnou konštrukciou doplnenou vždyzelenými živými plotmi, s vybudovanými a skolaudovanými inžinierskymi sieťami a komunikáciami s verejným osvetlením. Výstavba inžinierskych sietí a komunikácií sa začala v júni tohto roka, ukončenie prác sa plánuje na január 2012. Okrem príjemných živých plotov, ktoré zaručia obyvateľom súkromie a zvýraznia prírodný charakter lokality, by mali patriť k benefitom štvrte aj relaxačná zóna pri potoku či rozľahlé detské ihrisko, ako aj kontrolovaný vstup. Správca areálu bude tiež ponúkať nadštandardné služby ako upratovanie domácností, zimnú údržbu, kosenie trávnika, čistenie bazénov, školský autobus, chodenie von so psom a pod. Viac na www.zahorskesady.sk.

Kto znáša náklady?

Nakoniec ešte jeden sporný bod, ktorý často riešia zmluvné strany pri podpise kúpnej zmluvy, a tým je deľba nákladov na transakciu. Tie zahŕňajú:
náklady na overenie podpisov predávajúceho, resp. predávajúcich (majiteľa alebo majiteľov) na kúpnej zmluve u notára,
• náklady na kolky potrebné na návrh na vklad vlastníctva nehnuteľnosti v katastri nehnuteľností,
• náklady na kolky potrebné na návrh na vklad záložného práva k nehnuteľnosti v katastri nehnuteľností (ak sa kúpa financuje hypotekárnym úverom),
• náklady na kolky potrebné na získanie listu vlastníctva a katastrálnej mapy k nehnuteľnosti (či už na overenie vlastníctva, znalecký posudok, čerpanie úveru, alebo uvoľnenie vinkulácie),
• náklady na vypracovanie znaleckého posudku k nehnuteľnosti.

Podľa zákona, ktorý upravuje vlastníctvo bytov a nebytových priestorov, znáša náklady spojené s prevodom vlastníctva bytu a nebytového priestoru predávajúci.

Táto úprava je základom zaužívanej zvyklosti, že náklady na overenie podpisov predávajúceho (predávajúcich) a náklady na kolky potrebné na návrh na vklad prevodu vlastníctva nehnuteľnosti v katastri zvyčajne hradí predávajúci, ostatné náklady zasa kupujúci. Väčšinou je však otázka úhrady nákladov predmetom rokovania a dohody majiteľa a kupujúceho.

Náš seriál vznikol na základe knihy Kupujeme/Predávame nehnuteľnosť v spolupráci s jej autorom Martinom Čapom a podobne ako kniha by mal byť stručným návodom, ktorý pomôže každému, kto zvažuje kúpu nehnuteľnosti. Postupne by sme chceli všetkým potenciálnym vlastníkom nehnuteľnosti vysvetliť, čo je dôležité pri jej kúpe, akých chýb sa vyvarovať, na čo si dať pozor a ktoré „drobnosti“ pomôžu zrealizovať celú transakciu s prehľadom (a v ideálnom prípade pri nej ešte aj ušetriť). Ak ste v štádiu úvah, sledujte náš seriál, určite vám bude časom pri kúpe bytu či domu neoceniteľným pomocníkom. A ak ste v časovej tiesni alebo chcete nehnuteľnosť predať, hľadajte v kníhkupectvách knižku Kupujeme/Predávame nehnuteľnosť.

Kategória: Legislatíva a financovanie Stavba a rekonštrukcia
Tagy: financie stavba
Zdieľať článok

Diskusia