7 tipov ako investovať do nehnuteľností

Na úvod je potrebné rozlíšiť niekoľko kategórií investorov, ktoré sa o investovanie do nehnuteľností zaujímajú. Prvú tvoria rodiny s deťmi, ktoré týmto spôsobom investujú do vlastného bývania. Ďalšou kategóriou sú investori-špekulanti, ktorí hľadajú príležitosti na nákup nehnuteľností pod cenu, napríklad v dražbách zabaveného majetku a podobne. V neposlednom rade sú to potom investori, ktorí nehnuteľnosť obstarávajú, aby mohli dlhodobo inkasovať príjem predovšetkým z prenájmu. Zástupcovia všetkých kategórií by mali brať pri plánovaní investícií ohľad na nasledujúce rady.

1. Získajte maximum informácií

Nielen pre reality, ale pre akúkoľvek investíciu je potrebné získať maximum dostupných informácií. Eliminuje sa tak riziko možnej straty. Vzdelávajte sa, čítajte články alebo knihy o investovaní, prípadne sa prihláste na kurzy o investovaní. Ak máte vo svojom okolí niekoho, kto má skúsenosti s realitným trhom, nechajte si poradiť. Nájdite si čas na sledovanie trhu a prehliadky konkrétnych nehnuteľností. Investovaný čas sa vám týmto určite zhodnotí. V praxi je nevyhnutné zoznámiť sa s územným plánom danej oblasti a zistiť, kde sa počíta s výstavbou. „Pred kúpou nehnuteľností si je vždy potrebné overiť , či sa v jej blízkosti neplánujú vystavať objekty, ktoré by mohli nehnuteľnosť znehodnotiť. Samozrejmosťou by malo byť aj overovanie údajov na katastri nehnuteľností, či sú v ňom uvedení tí istí vlastníci, ktorí figurujú aj v kúpnej zmluve,“ uvádza Jan Burský, riaditeľ spoločnosti Reality Investing, ktorá sa špecializuje na realitné a developerské obchody. Potenciálni investori môžu trh s nehnuteľnosťami a pohyb ich cien sledovať nepretržite. Stačí sa pozrieť do ponuky realitných kancelárií alebo internetových realitných portálov.

1049863
thinkstock.com

2. Hľadajte zaujímavé kúpne príležitosti

Veľmi prínosné je sledovanie najrôznejších dražieb, napríklad z exekúcií. To sa týka predovšetkým špekulatívnych investorov. Aj tu však hrá zásadnú rolu zhromaždenie čo najväčšieho množstva  informácií. Prehľad dražieb nájdete na internete, napríklad na weboch exekučných spoločností. Aktuálne dražby, nielen nehnuteľností, má na svojich internetových stránkach aj Daňová správa SR. Zaujímavú príležitosť môže so sebou priniesť aj zmena územného plánu, keď sa z takmer bezcenných pozemkov môžu stať veľmi žiadané stavebné parcely. Hlavnou zásadou úspešného investora však je vytrvať a počkať si na tú pravú príležitosť. Je celkom v poriadku absolvovať desiatky prehliadok a zúčastniť sa mnohých dražieb, kým zaobstaráte jedinú nehnuteľnosť.

3. Zaobstarajte si menší byt s nižšou cenou

Pre investora je najdôležitejší pomer kúpnej ceny a príjmov za danú nehnuteľnosť. Od príjmov je nutné, samozrejme, odpočítať výdavky na opravy, údržbu, poistenie a podobne. Nehnuteľnosti porovnávajte vždy podľa výnosov a nezabúdajte, že si ich kupujete ako investíciu. V prípade, že ste typ investora, ktorý má v úmysle dlhodobo investovať do určitej nehnuteľnosti, potom je lepšie zamerať sa skôr na menšie byty. Na dlhodobú investíciu do obstarania bytu je možné jednoznačne odporučiť menšie byty s nižšou cenou za meter štvorcový. Oproti veľkým bytom je tu totiž vyšší výnos z prenájmu, ako pri drahších nehnuteľnostiach. Aj keď cena nehnuteľnosti za dlhší čas výraznejšie neporastie, má majiteľ nehnuteľnosti zaručený príjem z nájomného.

4. Poistite si budúcnosť

Je všeobecne známe, že ceny nehnuteľností dlhodobo rastú. Aj napriek krátkodobým výkyvom sa peniaze uložené v realitách zhodnocujú kontinuálne. Investovanie svojich peňazí do nehnuteľností, ako alternatívy sporenia v dôchodkovom pripoistení alebo životnom poistení, tak môže predstavovať prekvapivo lukratívny spôsob financovania svojich životných nákladov v postproduktívnom veku. Možné je zaobstarať si napríklad byt, ktorý budete financovať hypotékou. Ak ho budete prenajímať, z inkasovaného nájomného môžete navyše hradiť splátky hypotéky.

5. Do vlastného bývania investujte uvážene

1049864
thinkstock.com

Ak investujete priamo do vlastného bývania, je potrebné si uvedomiť, že takáto investícia sa vyplatí, len ak vďaka nej ušetríte. Teda iba v prípade, ak je napríklad splátka hypotéky rovnaká ako výška nájmu alebo investícia do zateplenia domu. Väčšine ľudí sa, prirodzene, také riešenie vyplatí viac ako platiť drahý nájom. Treba si však uvedomiť, že ak pre potreby vašej rodiny stačí byt s veľkosťou 3 + 1, znamená obstaranie rozmerného rodinného domu vysoko neúčelné investovanie peňazí. Cena nehnuteľnosti v takom prípade rastie iba mierne. Navyše, musíte počítať s vysokými nákladmi na údržbu domu. Peniaze, ktoré ste do nehnuteľnosti investovali zbytočne, sa nijako nezhodnocujú. Naopak, obstaranie napríklad dvoch menších bytov bude prinášať pravidelný príjem z prenájmu a v budúcnosti môže poslúžiť ako zázemie pre vašich potomkov.

6. Financovanie úverom sa môže predražiť

Ak sa rozhodnete financovať obstaranie konkrétnej nehnuteľnosti z cudzích zdrojov, spravidla hypotékou či úverom zo stavebného sporenia, bude rozhodujúca vaše bonita – schopnosť úver riadne splácať. Či už pôjde o dlhodobú investíciu, špekulatívny nákup alebo investíciu do vlastného bývania, vždy je lepšie mať časť peňazí usporenú. Aj keď je možné získať hypotéku na financovanie 100 % hodnoty nehnuteľnosti, musíte počítať s tým, že sa vám takáto investícia predraží. Banka v takom prípade totiž ponúkne vyšší úrok. Vyplatí sa tiež porovnať si viac úverových ponúk od rôznych spoločností. A to nielen na začiatku, ale aj v období, keď sa končí fixácia úrokovej sadzby. Banka vám môže vypočítať na ďalšie obdobie vyšší úrok, a ak neleníte a poobzeráte sa aj u konkurencie, môžete argumentovať lepšou ponukou alebo rovno využiť refinancovanie hypotéky od inej banky.

7. Nehnuteľnostné fondy

Ak nemôžete investovať do nehnuteľností jednorazovo vo veľkom, nehnuteľnostné fondy môžu byť ďalšou alternatívou. Aj keď nie sú tieto fondy v súčasnosti v  SR príliš rozšírené, investícia do tohto typu fondu ponúka investorom stabilný výnos, ktorý generujú prenájmy a prípadný rast hodnoty nehnuteľností. „Fondy nehnuteľnostných akcií predstavujú vhodnú ochranu pred infláciou. Ceny nehnuteľností totiž dlhodobo rastú, a to aj problematických ekonomických situáciách. Vďaka možnosti kolektívneho investovania si môže dovoliť vložiť svoje financie do nehnuteľností aj drobný investor, ktorý by si sám nemohol zakúpiť vybraný objekt.“ vysvetlil Jan Burský zo spoločnosti Reality Investing.

{R1}