Ako vybrať správny pozemok na váš dom

Ani vysoká cena nemusí byť zárukou ideálneho pozemku. Výber pozemku je a mal by byť subjektívnou záležitosťou. My vám chceme ponúknuť niekoľko rád, ktoré by vám mohli pomôcť zorientovať sa.

 

Ak máte ten hrejivý pocit na hrudi a lokalita sa vám páči, neznamená to, že to musí byť tak aj o desať rokov. 

Prvé, na čo si posvieťte, je územný plán dlhodobého rozvoja mesta alebo obce, z ktorého by ste sa mohli dozvedieť, či ten pokoj o niekoľko rokov nenahradí hluk áut z blízkej diaľnice. Územný plán nájdete na príslušnom stavebnom úrade, kde sa môžete poradiť aj s jeho pracovníkmi. Pýtajte sa na všetky možné aj nemožné obmedzenia týkajúce sa daného územia, pretože nie každý pozemok je stavebný. Každé mesto alebo obec má výhľadový plán využívania všetkých plôch na svojom katastrálnom území. Na stavebnom alebo katastrálnom úrade zistíte, aké sú na danom území obmedzenia a za akých podmienok môžete stavať (mesto alebo obec môže mať v územnom pláne pre túto plochu iné využitie), aký je plán rozvoja okolia pozemku (určite by sa vám nepáčilo, ak by v blízkosti vášho pozemku o niekoľko rokov vyrástla priemyselná zóna), aké sú regulatívy v danej lokalite (podmienky umiestnenia stavby, výška zástavby, povolená podlažnosť, pomer zastavanej plochy k ploche zelene, funkcia, architektonické stvárnenie). Problémy môžu byť s možnosťou napojenia na inžinierske siete; ak sa pozemok nachádza v pamiatkovej zóne či ochrannom pásme energetických rozvodov, nemuseli by ste dostať územné rozhodnutie, a teda ani stavebné povolenie. 

Pozemok by sa nemal nachádzať v lokalite, kde je vyhlásená takzvaná stavebná uzávera. To je územie, určené na štátnu výstavbu, napríklad diaľnice, elektrárne, priehrady, alebo to môže byť oblasť poddolovaná po banskej činnosti. 

Dom nemožno postaviť ani na území národného parku či chránenej krajinnej oblasti, v ochrannom pásme železnice, diaľkových rozvodov vysokého napätia alebo zemného plynu.

Berte do úvahy aj svoje citové a rodinné väzby k danej lokalite, zamyslite sa nad svojím štýlom života. Máte radšej samotu alebo bývanie v meste, prípadne v jeho okrajových častiach, alebo na dedine? Treba tiež vychádzať z každodenných potrieb – ako ďaleko by ste dochádzali do práce, deti do školy a záujmových krúžkov, či potrebujete mať v blízkosti služby, zdravotnícke zariadenie, či máte k dispozícii auto, alebo ste odkázaní na verejnú dopravu.

Je dôležité zvážiť aj negatívne a pozitívne faktory v blízkosti pozemku – rušnosť a prašnosť od existujúcich komunikácií, pachy a škodcovia zo smetiska, blízkosť vodného toku (záplavy), svahovitosť pozemku a jeho orientáciu na svetové strany, aktivity susedov (malovýroba), zábavné centrá, zabezpečenie súkromia a podobne.

 

Odporúčať najvhodnejší tvar, rozmery, sklon či geologické a hydrologické parametre je nemožné, pretože každý jednotlivec má o svojom bývaní iné predstavy. Môžeme vám iba poradiť a pomôcť v rozhodovaní. 

Samostatne stojaci rodinný dom potrebuje pozemok s rozlohou asi 600 až 800 m2, pričom 600 m2 je vhodných na menší rodinný domček, veľká vila bez adekvátneho priestoru okolo by pôsobila na takomto malom pozemku nevkusne.

Ak máte predstavu o dome s veľkým zázemím, s okrasnou záhradou, prípadne aj športovou plochou, budete potrebovať aspoň 1 000 m².

Pri výbere veľkosti pozemku by vám mohol byť pomôckou optimálny pomer zastavanej plochy k celkovej výmere pozemku, pričom za zastavané plochy sa považujú aj spevnené plochy okolo pozemku. Ich súčet by mal byť asi 30 % z celkovej plochy pozemku.

Na samostatne stojaci dom je najvýhodnejší obdĺžnikový tvar pozemku s optimálnym pomerom strán 2 : 3.

Obdĺžnikový tvar pozemku, ktorého jedna strana orientovaná k prístupovej komunikácii má dĺžku aspoň 18 m, ponúka optimálne riešenie, v ktorom vedľa samostatne stojaceho domu s dostatočným odstupom od susedov ostáva priestor aj na garáž vedľa objektu.

Menej vhodné sú parcely užšie ako 15 m, na ktoré sa síce dá umiestniť samostatne stojaci rodinný dom, no maximálna šírka 10 m bude obmedzujúca v dispozičnom riešení, (nie je to neriešiteľný problém, ale prizvite si na pomoc architekta). Na úzkych pozemkoch je vhodnejšie uvažovať o radovej zástavbe alebo aspoň dvojdome, čo má aj množstvo iných výhod, napríklad finančné a energetické úspory. Na radový dom vám stačí aj 300 m² plochy pozemku.

Minimálna vzdialenosť dvoch susedných objektov by mala byť aspoň 7 m a aj vzdialenosť domu od hranice pozemku je stanovená na minimálne 2 m a od cesty minimálne 3 m. Výnimku tvoria radové a átriové zástavby, pri ktorých je možné ísť až na hranice pozemku. Existujú aj výnimky a so súhlasom suseda môžete znížiť vzdialenosť k susedovmu domu na 4 m, no s určitými obmedzeniami, napríklad pri osadení okien na strane od suseda, kam môžete umiestniť len malé okienko záchodu alebo špajze. 

Kúpu pozemku je dobré konzultovať s architektom, ktorý pre vás bude pripravovať projekt. Najmä komplikovanejšie a menšie pozemky môžu pre vás znamenať neriešiteľný problém, no architekt ich môže vidieť úplne ináč. Problematické pozemky bývajú však väčšinou lacnejšie.

Pri výbere pozemku treba pamätať aj na to, že s jeho veľkosťou rastú aj náklady na udržiavanie. 

Pýtajte sa tiež na podložie parcely – skalnaté podložie zvyšuje náklady na zakladanie stavby a veľké problémy by vám v budúcnosti mohla narobiť aj vysoká hladina spodnej vody, ktorá by pri veľkých dažďoch mohla pravidelne zaplavovať pivnicu. Niekedy sa stačí len opýtať susedov a budete mať podrobný geologicko-hydrologický prieskum z priameho zdroja.

Majiteľ pozemku by vám mal ukázať hranice pozemku v teréne a upozorniť vás na existujúce inžinierske siete prechádzajúce pozemkom a tiež na studne, staré pivnice, základy a podobné zakryté objekty, ktoré vás môžu prekvapiť pri kopaní základov. 

Svah nemusí byť pri výstavbe domu prekážkou. Niektoré zaujímavé projekty vznikli práve v ťažko dostupných a svahovitých terénoch. Sú, samozrejme, spojené aj s určitými nevýhodami, napríklad zložitejšie zakladanie stavby, náročnejšia doprava materiálu, úprava okolia väčšinou konštrukciou oporných múrov, s čím sú spojené zvýšené náklady. Nádherný výhľad a duch miesta sú väčšinou na nezaplatenie a stoja za trocha viac peňazí či námahy.

„Oťuknike“ si aj susedov, niekedy stačí krátky rozhovor o tom, ako sa im vo vybranej lokalite býva, či sú spokojní, alebo im niečo prekáža. Možno sa dozviete aj zopár drobností, ktoré vám majiteľ pozemku „zabudol“ povedať.

To znamená, či sa na pozemku, alebo v jeho blízkosti nachádza prípojka elektriny, plynu, kanalizácie, telekomunikačných sietí, káblovej televízie a podobne. Vybudované inžinierske siete síce zvyšujú cenu pozemku, no väčšinou sa realizujú hromadne pre konkrétnu oblasť, a to je, samozrejme, lacnejšie než ich individuálna výstavba. Chýbajúca infraštruktúra vás nemusí odradiť od kúpy pozemku, všetko sa dá riešiť, no treba rátať s investíciami na prekonanie týchto prekážok. Najväčší problém vzniká pri chýbajúcej elektrickej sieti. Plyn sa dá nahradiť iným zdrojom, kanalizáciu vyriešite žumpou alebo čističkou odpadových vôd, absencia vodovodu sa vyrieši vlastnou studňou, ak však pozemok nemá možnosť napojenia na elektrinu, vzniká problém. 

Najmä v súčasnosti, keď sa u nás zaužívalo zatajovať skutočnosti, sa s podvodníkmi roztrhlo vrece. Podrobne si preštudujte list vlastníctva k pozemku a zistite, či na ňom nie sú vecné bremená, ktoré sa môžu týkať aj sietí vedených cez pozemok a ich prístupnosti. Aby sa vám nestalo, že na krásnom, veľkom pozemku si nebudete môcť postaviť dom podľa svojich predstáv, pretože budete musieť rešpektovať ochranné pásmo sietí. 

Na pozemok sa vchádza z ulice alebo cesty. Ak to tak nie je a prístup vedie cez susedný pozemok, treba overiť, kto je vlastníkom prístupovej parcely a ako je takýto prístup na pozemok vyriešený právne. Môže ísť o spoluvlastníctvo prístupovej parcely alebo komunikácie, prípadne o vecné bremeno zapísané v liste vlastníctva majiteľa priechodného pozemku, čo znamená, že povinnosťou vlastníka je umožniť prístup majiteľom pozemkov bez samostatného prístupu. Aj bežne používaná komunikácia môže mať konkrétneho majiteľa, ktorý by sa mohol po čase rozhodnúť zmeniť podmienky jej užívania. Pri väčšej komunikácii si overte, či nebude problém s napojením na ňu. Pri vydaní stavebného povolenia budete potrebovať súhlas polície na napojenie.

Po získaní znaleckého posudku, potrebného na ocenenie pozemku, väčšinou na náklady pôvodného majiteľa a dohodnutí kúpnej ceny, je potrebné uzavrieť kúpno-predajnú zmluvu. Mal by ju vypracovať komerčný právnik alebo notár. Podklady potrebné na vypracovanie tejto zmluvy sú:

•  znalecký posudok,

•  list vlastníctva,

•  kópia katastrálnej mapy s vyznačeným pozemkom.

 

Po uzatvorení kúpno-predajnej zmluvy treba prevod vlastníctva zapísať do katastra nehnuteľností.

Kúpu pozemku je dobré spojiť s konzultáciou architekta, ktorý by mal pre vás pripravovať projekt rodinného domu. Atypický a z vášho pohľadu možno nevýhodný pozemok, na ktorom si neviete predstaviť nič postavené, je pre architektov často výzvou hľadať originálne riešenia.

Okrem architekta je ďalšou veľmi dôležitou osobou, s ktorou je nutné komunikovať už pri výbere pozemku, právnik. Parcelu je možné bez problémov kúpiť, iba ak je právne vysporiadaná, to znamená, že medzi vlastníkmi sú jasné, právne potvrdené vzťahy, dedičské konanie je uzavreté alebo je predávajúci výlučným vlastníkom. Tiež je potrebné zistiť, či pozemok, o ktorý máte záujem, nie je zaťažený vecným bremenom, napríklad ako záruka pri úvere, či ho užíva tretia osoba a podobne. Problémom môže byť aj priechodnosť, keď nebudete môcť využiť celý pozemok.