Malý návod ako vybrať vhodnú hypotéku

Typ úveru

K dispozícii je niekoľko druhov úverov. Najčastejšie využívaným úverom na bývanie je hypotekárny úver. Poskytuje sa na obdobie 4 až 30 rokov. Ide o úver s presne vymedzeným účelom, ktorý súvisí s kúpou alebo rekonštrukciou bývania, prípadne ho možno využiť na splatenie skôr poskytnutého úveru na bývanie. Platí pravidlo, že hypotekárnym úverom nie je možné splatiť iný hypotekárny úver, iba spotrebný úver. Hypotéka zo zákona umožňuje financovať maximálne do výšky 70 % z hodnoty založenej nehnuteľnosti. Je len málo tých, ktorí majú k dispozícii aj zvyšných 30 %. Preto banky ponúkajú produkt, ktorý prefinancuje plnú cenu kupovanej nehnuteľnosti. Sú to vlastne dva úvery v jednom – k hypotekárnemu úveru sa pripojí spotrebný účelový úver (na bývanie) zaručený nehnuteľnosťou. Pri takomto produkte dokladujete svoj príjem a čím vyššiu bonitu máte, tým lepšie podmienky úveru môžete dostať od banky.

Druhým typom úveru je spotrebný účelový úver zaručený nehnuteľnosťou. Účel použitia taktiež musí súvisieť s bývaním. Od hypotéky sa však v mnohom líši. Pretože ide o spotrebný úver, nemusí spĺňať pomerne prísne podmienky a obmedzenia, ktoré sa vzťahujú na hypotekárne úvery. Banka preto môže takýto úver ponúkať s pomerne voľnejšími podmienkami, čo pre ňu predstavuje administratívne, účtovne aj finančne jednoduchší produkt. Takýto úver sa môže poskytovať aj bez skúmania bonity, t. j. bez dokladovania príjmu. To je výhodné pre tých, ktorí dostávajú mzdu v hotovosti, alebo pre živnostníkov.

Cenou za variant bez dokladovania príjmu je o niečo vyššia úroková sadzba, nakoľko banka bez skúmania bonity klienta podstupuje väčšie riziko. Úver môže byť poskytnutý na obdobie od 1 do 40 rokov, čo vyhovuje najmä tým, pre ktorých by splátka na 30 rokov bola vysoká, ale splátka na 40 rokov sa už zmestí do ich finančných možností. Prostredníctvom spotrebného úveru môžete splatiť akýkoľvek skôr poskytnutý úver na bývanie vrátane hypotéky. Zaujímavosťou pri takomto úvere je skutočnosť, že banka vám môže poskytnúť aj vyššiu sumu, ako je hodnota nehnuteľnosti v zálohe, napríklad 120 %.

Tretím typom úveru, ktorý sa využíva na financovanie bývania, je spotrebný bezúčelový úver zaručený nehnuteľnosťou. Svojimi parametrami sa veľmi podobá spotrebnému účelovému úveru. Jedinou, ale veľkou odlišnosťou je, že nemusíte dokladovať účel úveru a peniaze vám banka vyplatí priamo na účet. Takáto možnosť sa môže hodiť napríklad vtedy, keď staviate dom svojpomocne a nemôžete stavebné práce dokladovať faktúrami alebo účtami. Tento úver sa taktiež často využíva na financovanie zariadenia domu. Bezúčelové úvery bývajú drahšie ako účelové. Banky ponúkajú aj kombinácie jednotlivých úverov. Spoločnou vlastnosťou je, že musí byť založená nehnuteľnosť. Rozdiel je v ďalších parametroch, napríklad v spôsobe dokladovania účelu. Vyskytujú sa aj úvery, pri ktorých stačí dokladovať len časť sumy, napríklad 60 alebo 70 %, a zvyšok môžete použiť na akýkoľvek účel.
 

Fixácia úrokovej sadzby

Typ úrokovej sadzby je parameter, ktorý ovplyvňuje nielen výšku mesačnej splátky úveru, ale aj flexibilitu úveru. Úroková sadzba môže byť pevná alebo variabilná. Výška pevných sadzieb je zafixovaná na určité obdobie, môžete si zvoliť fixáciu napríklad na 1, 2, 3, 5 alebo 10 rokov. Fixácie na dlhšie obdobie sú zriedkavé. Pri pevnej sadzbe sa jej výška počas celého obdobia fixácie nemení. Jej nespornou výhodou je, že aj keby úrokové sadzby na trhu narástli, banka nemôže počas obdobia fixácie sadzbu zvýšiť, môže ju zmeniť, ale až po uplynutí obdobia fixácie.
Variabilné sadzby môžu byť voľné (banka ich výšku upravuje kedykoľvek) alebo viazané na medzibankové sadzby, napríklad na 6-mesačný BRIBOR. V takom prípade je sadzba konštruovaná ako 6-mesačný BRIBOR + riziková prirážka. Takáto sadzba sa zmení raz za 6 mesiacov, vždy podľa aktuálnej úrovne sadzby BRIBOR.

Základná otázka je: ktorá sadzba je výhodnejšia – pevná alebo variabilná? Na to neexistuje univerzálna odpoveď. Môžeme však poskytnúť niekoľko rád:

• Pri variabilnej sadzbe si nemôžete byť nikdy istí, akú sadzbu a aj splátku budete mať o mesiac. Je vhodná pre tých, ktorých nezaskočí ani prípadné zvýšenie splátky. Toto riziko zmien sa kompenzuje nižšími úrokovými sadzbami ako pri fixovaných úrokoch. Variabilná sadzba sa oplatí aj vtedy, ak sa očakáva pokles trhových sadzieb, pretože pri poklese medzibankových sadzieb zvyknú ako prvé klesať variabilné sadzby. Výhodou sadzieb viazaných priamo na určitú medzibankovú sadzbu (napr. BRIBOR) je transparentnosť. Banka nemôže sadzby ľubovoľne meniť, a preto vždy viete, aká bude vaša sadzba v ďalšom období.
• V praxi sa ukázalo, že väčšina klientov bánk si vyberá fixované sadzby. Ostáva už len rozhodnutie, či zvoliť kratší alebo dlhší čas fixácie. Ak sa očakáva pokles úrokových sadzieb, uprednostnite kratšiu fixáciu. Naopak, dlhšia fixácia sa odporúča, keď sa predpokladá nárast úrokových sadzieb v ďalšom období. Sadzby fixované na dlhšie obdobie bývajú vyššie – čím dlhšie je obdobie fixácie, tým väčšie riziko banka znáša a vy za svoju istotu musíte zaplatiť. Dlhodobá fixácia je vhodná pre tých, ktorým splátka úveru vychádza „natesno“ a prípadný nárast sadzieb a zároveň aj splátky by mohli spôsobiť problémy so splácaním, preto fixácia na dlhšie obdobie prináša väčšiu istotu a finančnú stabilitu. Výber typu úrokovej sadzby je zaujímavý aj v súvislosti s prechodom na euro.

Možnosť predčasného splatenia

Hypotéka je beh na dlhú trať. Počas obdobia splácania sa môže všeličo zmeniť – môže sa vám zvýšiť príjem alebo si založíte rodinu a potrebujete vymeniť byt za väčší (a refinancovať úver). Takisto môžete získať väčšiu finančnú sumu a rozhodnete sa predčasne splatiť časť alebo celý zvyšok úveru. Pretože banka počíta s pravidelným dlhoročným príjmom, umožní vám predčasne splatiť úver len za poplatok. Ten sa dokáže vyšplhať až do výšky 4 % z predčasne splatenej sumy. Úver môžete predčasne splatiť len za určitých vopred vymedzených podmienok, ktoré sú uvedené v úverovej zmluve. Pri variabilných sadzbách môžete bez poplatku splatiť úver kedykoľvek, pri fixovaných sadzbách vždy pri ukončení fixácie. Okrem toho banky veľakrát umožňujú čiastočné splatenie časti úveru, napríklad 20 % ročne, bez poplatku. Preto, ak už na začiatku uvažujete o predčasnom splatení, neodporúča fixovať úroky na dlhšie obdobie.

Poplatky

V poslednom čase sa poplatky upravili tak, že medzi jednotlivými bankami nie sú veľké rozdiely. Najväčší je poplatok za poskytnutie úveru. Niektoré banky ho označujú ako poplatok za žiadosť alebo za spracovanie úveru, predstavuje väčšinou 0,7 % zo sumy úveru. Okrem toho si banky účtujú pravidelný mesačný poplatok za vedenie úverového účtu vo výške približne 90 až 100 Sk mesačne. Väčšina bánk si kladie podmienku, aby splátka úveru bola platená z bežného účtu vedeného u nej. Táto podmienka je však sporná, vzhľadom na skutočnosť, že poskytnutie úveru nesmie byť podmienené využívaním iného produktu. Preto niektoré banky na žiadosť klienta pristúpia na vedenie bežného účtu bezplatne.

Do úvahy treba brať aj poplatky, ktoré na prvý pohľad nevidieť, napríklad aj keď má banka nulové poplatky za spracovanie úveru, uplatňuje si nárok na poplatok za „úhradu nákladov spojených so zabezpečením rizika splácania“ vo výške 3,5 % zo sumy nad 80 % hodnoty zabezpečenia, ktorý môže byť pri 100-percentnom financovaní výrazný.

Aktuálne akcie bánk

Rozličné akcie bánk slúžia na podporu predaja úverov na bývanie. Napríklad poskytujú zvýhodnené podmienky počas stanoveného obdobia, napríklad 2 mesiace, počas ktorých môžete získať akciové nízke úrokové sadzby alebo odpustenie poplatkov, prípadne iné výhody. Banky sa snažia zaujať aj individuálnymi bonusmi zahrnutými priamo v produktoch, napríklad možnosťou rozpočítať poplatok za poskytnutie úveru do mesačných splátok, čím sa aspoň trochu zmiernia pomerne vysoké jednorazové náklady na začiatku. Niektoré banky zasa preplácajú poplatok za znalecký posudok na ohodnotenie nehnuteľnosti alebo za vklad záložného práva (alebo časť sumy, pri zrýchlenom vklade).

Čo prinesie zavedenie eura?

Prechod na euro bude mať na hypotéky minimálny priamy vplyv. Pri existujúcich úveroch sa v podstate nič nezmení, splátka sa iba prepočíta konverzným kurzom na euro. Môžu sa však zmeniť úrokové sadzby. Vstupom do eurozóny nebude menovú politiku určovať Národná banka Slovenska, ale Európska centrálna banka (ECB) na základe ekonomického vývoja všetkých štátov eurozóny.
 

Úrokové sadzby z úverov ovplyvňujú dve veličiny: základné úrokové sadzby centrálnej banky a medzibankové sadzby. Základné úrokové sadzby v eurozóne sú momentálne zhodné so slovenskými, a to 4,25 %. Od tejto sadzby sa odvíjajú medzibankové sadzby – na Slovensku BRIBOR, v eurozóne EURIBOR.

Po prechode na euro sa banky budú riadiť podľa európskej sadzby – tá je v súčasnosti približne o pol percenta vyššia ako slovenská. Preto je možné, že v období po prechode na euro v roku 2009 sa sadzby mierne zvýšia, rádovo však len o niekoľko desatín percenta, a to vďaka relatívne veľkej konkurencii na slovenskom trhu. Zvýšenie sa najviac a najrýchlejšie dotkne úverov s úrokovou sadzbou viazanou priamo na BRIBOR – tu sa sadzba zvýši vo veľmi krátkom období. Ostatné typy úrokových sadzieb sú takisto nepriamo napojené na BRIBOR (neskôr EURIBOR) a ich sadzby sa pravdepodobne budú postupne zvyšovať.

Pri sadzbách s kratšou fixáciou sa zvýšenie prejaví viac, pri dlhších fixáciách menej. V posledných rokoch boli základné úrokové sadzby aj medzibankové sadzby v eurozóne stabilne nižšie ako slovenské. Hypotekárna kríza v USA však za posledný rok spôsobila nárast európskych medzibankových sadzieb. Otázne je, či sa táto úroveň sadzieb udrží počas dlhšieho obdobia alebo sa sadzby vrátia na nižšiu úroveň. Vývoj úrokových sadzieb bude závisieť od vývoja ekonomiky v eurozóne a od menovej politiky ECB.

V každom prípade zmeny úrokových sadzieb budú len malé, a preto sa pri rozhodovaní, či financovať teraz alebo neskôr neoplatí čakať na lepšie sadzby, ale postupovať podľa aktuálnej potreby bývania a, samozrejme, podľa vašich finančných možností.

Článok bol uverejnený v časopise Môj dom 10/2008.