Na čo si dať pozor pri financovaní bývania prostredníctvom úveru
Prevažná väčšina kupujúcich v súčasnosti financuje svoje bývanie prostredníctvom úveru. Pozrime sa na rôzne nástrahy, ktoré nás môžu čakať pri plánovaní takejto kúpy.
{R1}Najrýchlejšou cestou, ako zistiť svoje úverové možnosti, je takzvaný skóring banky. Pozor však na online kalkulačky na internete a prvé úverové ponuky z rúk bankového pracovníka či finančného poradcu. Často poskytujú až príliš optimistický pohľad na vaše úverové možnosti. Ak si chcete byť pred kúpou skutočne istí, odporúčam, aby ste urobili jeden krok navyše a získali hypotekárny certifikát alebo úverový prísľub.
Ide o dokument banky, ktorý formálne potvrdzuje, aký úver vám poskytne a za akých podmienok. Má síce časovo obmedzenú platnosť, ale keďže podmienky bánk sa až tak dramaticky nemenia a predpokladajme, že ani vaša situácia nie, je to celkom spoľahlivá informácia.
Bežná výška prefinancovania sa dnes pohybuje okolo 85 až 90 % z hodnoty kupovanej nehnuteľnosti. Niektoré banky ešte stále poskytujú vybraným klientom na vybrané nehnuteľnosti aj stopercentné financovanie, na získanie takéhoto úveru sa však pre zložitosť nemožno spoliehať. Preto treba mať k dispozícii aj doplnkové financovanie na vykrytie rozdielu úveru a celkovej budúcej kúpnej ceny.
Súťaž: Vyhrajte zmluvu o stavebnom sporení
Doplnkové financovanie
Doplnkové financovanie býva často pre kupujúceho oveľa kritickejšie než jeho úverové možnosti. V skutočnosti práve ono môže určiť skutočnú výšku rozpočtu. Ako doplnkový zdroj môžu slúžiť vlastné úspory, pôžičky (prevažne od rodiny) alebo dodatočný úver v podobe spotrebného úveru, medziúveru či stavebného úveru, pri ktorých nie je potrebné zakladať nehnuteľnosť.
Dodatočný úver býva často drahší ako hlavný úver. Úroky pri ňom sú vyššie. No má aj kratšiu splatnosť, teda vyššie splátky. Môžu si ho dovoliť skôr bonitnejší kupujúci. Opäť sa dostávame k dôležitosti vlastnej hotovosti. Tá býva vo väčšine prípadov potrebná vo výške minimálne 10 až 15 % z ceny bývania.
1234877
thinkstock.com
Často sa stáva, že zdrojom doplnkového či dokonca primárneho financovania je príjem z predaja nehnuteľnosti, v ktorej práve kupujúci býva. V tomto prípade môže byť skrytou nástrahou stanovenie predajnej ceny. Keď sa predaj nerealizuje za plánovanú cenu, je ohrozený proces kúpy a dovtedy vynaložené náklady, napríklad záloha na kúpu. Pri stanovení predajnej ceny preto odporúčam využiť rady odborníka. Pri plánovaní tohto príjmu je najdôležitejšia konzervatívnosť v odhade.
Platí pravidlo, že ak financie z predaja súčasnej nehnuteľnosti predstavujú značnú časť kúpnej ceny, zarobiť treba na kúpe novej nehnuteľnosti, nie na predaji tej starej. Ďalším pravidlom je nevyhnutnosť pristupovať k splátke úveru v pomere k rodinnému rozpočtu s rozvahou. Ak výška splátky znamená zrieknutie sa dovolenky, nemusí to byť problém, ale ak obmedzí bežné výdavky, problém to je.
Plánujte vopred. Nechoďte na hranu, a ak očakávate výpadok príjmov, napríklad pre materskú dovolenku, voľte nižší úver. Ponechajte si rezervu v hotovosti. Tá bude nevyhnutne potrebná na samotnú transakciu – náklady na znalca, prevod nehnuteľnosti, rekonštrukciu, prípadne môže slúžiť na nepredvídané udalosti počas splácania vášho úveru.
Dobre vedieť
Výška splátky.
Dobre si rozmyslite, akú výšku mesačnej splátky si môžete dovoliť. Zohľadnite pritom plány do budúcnosti – založenie rodiny, kúpu auta a podobne, ako aj rezervu v prípade neočakávaných udalostí.
Hypotekárny maklér.
Porovnávajte nielen výšku úrokových sadzieb jednotlivých bánk, ale aj všetky poplatky, ktoré sú s úverom spojené. Pomôcť vám pritom môže hypotekárny maklér.
Lepšia ponuka.
Ak ste pre banku dostatočne zaujímavý a prinesiete ponuku od konkurencie s lepšími podmienkami, môže vám banka poskytnúť individuálnu zľavu z úrokovej sadzby.
Štátny príspevok.
Zistite si, či máte nárok na štátny príspevok, alebo iné zvýhodnenia.
Garancia chráni váš rozpočet
Zhodnotenie vkladov úrokom, štátnou prémiou, prípadne aj extra bonusmi predstavuje jednu z najvýhodnejších foriem sporenia. Nie náhodou je stavebné sporenie častým a obľúbeným doplnkovým zdrojom financovania pri kúpe nehnuteľnosti na bývanie. Čím skôr sa potenciálny kupujúci rozhodne využiť túto príležitosť, tým lepšie a bez stresu sa vie finančne na kúpu pripraviť. Stavebné sporenie má však podstatne širšie využitie než napovedá jeho pomenovanie. Pri financovaní úspešne plní aj významnejšiu úlohu, ako je sekundárny finančný zdroj. Najväčšie benefity poskytuje v spojení so stavebným úverom. Je to jediný úver na bývanie, na ktorý môže klient získať právny nárok, a tiež jediný, ktorý garantuje klientovi úrokovú sadzbu 3 % p. a. aj na celé dve desaťročia.
Zrýchlenou verziou tejto formy financovania bývania je medziúver. K dispozícii je bez sporenia, bez čakania a neraz predstavuje hlavné finančné krytie kúpy nehnuteľnosti. V mimoriadnej letnej ponuke Wüstenrot stavebnej sporiteľne, limitovanej do 31. 8. 2013, možno získať medziúver až do 200 000 € na osobu za fixné 3,99 % p. a. a 4 % p. a. po zmene na stavebný úver. K tomu istota úroku a vopred známa výška splátky na celé trvanie úveru. Splatnosť môže byť aj 25 rokov. Je to najdlhšia zvýhodnená úroková fixácia v rámci úverov na bývanie na našom trhu. Garanciu v takejto miere vám dnes dá len Wüstenrot stavebná sporiteľňa. Práve dlhodobá garancia podmienok je výhodou, ktorú si treba viac všímať. Garancia podmienok totiž znamená, že úver neohrozí váš rodinný rozpočet ani vtedy, ak by situácia na finančných trhoch bola naozaj zlá. Je to nevyčísliteľný bonus, ktorému sa nevenuje primeraná pozornosť. No tí klienti, ktorí už pochopili jeho význam do budúcnosti, môžu spokojne spávať.
Preto plánujte vopred, vyberte si úver s garanciami a budete si môcť dopriať aj dovolenku. A pre istotu si spolu s úverovou zmluvou uzavrite Poistenie straty zdroja príjmu. V prípade straty zamestnania alebo pracovnej neschopnosti to určite oceníte.
