Skôr než poviete „platí“

Ak sa rozhodnete pre druhú možnosť, nechajte pôsobiť najprv dojmy – posudzujte dom očami laika. A skôr než pristúpite k odbornému posúdeniu technického stavu domu, uistite sa, či vám vyhovuje nielen daná lokalita, ale aj jeho veľkosť, dispozičné riešenie a vzhľad. Po takejto zbežnej prehliadke by mala nasledovať odborná obhliadka. Takisto by ste sa mali snažiť od majiteľa či pracovníka realitnej kancelárie získať čo najviac informácií, ktoré by vám pomohli pri rozhodovaní. Pri technickej kontrole si spolu s prizvaným odborníkom prezrite dom od hlavy až po päty, čiže od strechy až po pivnicu.

Prečo je dôležitá odborná obhliadka

Slúži na to, aby ste zhodnotili technický stav daného objektu a zistili, v akom rozsahu bude treba vykonať opravy, prípadne predbežne odhadli časť nákladov vynaložených na rekonštrukciu. Ideálne je, keď k danej stavbe existuje technická dokumentácia. Ak je projekt k dispozícii, je vynikajúcou pomôckou pri zisťovaní rozdielov oproti aktuálnemu stavu či nedostatkov dispozičného a technického riešenia. Súčasne je úvodným podkladom pre projektanta pri navrhovaní vami požadovaných úprav. Čo sa týka starších domov, nie vždy sa projektová dokumentácia zachová. Treba si však uvedomiť, že pôvodný majiteľ dokumentáciu poskytne len vážnemu záujemcovi (čo mu nemožno vytýkať). V mnohých prípadoch sa budete musieť uspokojiť s jednoduchým grafickým podkladom, ktorý je súčasťou súdnoznaleckého posudku zabezpečeného serióznym predajcom. Žiaľ, nie vždy je k dispozícií celá technická dokumentácia. Čo robiť v takom prípade? Správne je požiadať súčasných užívateľov stavby o informácie týkajúce sa prípadných nedostatkov či skrytých chýb. Aj sami môžete otvorene upozorniť na zjavné chyby. Často rady pôvodných majiteľov, na základe skúseností nadobudnutých užívaním objektu, pomôžu vyriešiť problém, ktorý by sa vám zdal neriešiteľný alebo by ste sa s ním museli v budúcnosti viac trápiť.

240190	240189
Komínový kondenzát vyplavený na fasáde (Igor Kprelán)	Vážne poškodenie drevokaznou hubou (Igor Krpelán)

Akých „zákerností“ sú schopné strešné krytiny?

Strecha je významná časť stavby, a to nielen pre svoje estetické, konštrukčné a tvarové riešenie, ale aj z hľadiska priestorových možnosti v prípade využiteľných podkrovných priestorov. Je veľa dobrých príkladov využitia podkrovia s prekvapivo vysokými užívateľskými kvalitami. To je však podmienené fyzickým opotrebovaním krovu, krytiny, izolácií a množstva nezanedbateľných detailov. Tvarové riešenie strechy a využiteľnosť jej objemu si môžu vyžadovať rozsiahlu prestavbu, s čím súvisí zvýšenie nákladov na stavebné úpravy. Vo väčšine prípadov možno technické chyby krytiny odhaliť už pri priebežnej obhliadke – ide o zatečené miesta na konštrukcii krovu, podlahe podkrovia, stropných podhľadoch a pod. Rozsah poškodenia môže byť rôzny a až skutočný stav domu určí jeho technickú hodnotu. Ťažšie sa posudzuje stav jednoplášťovej rovnej strechy so živičnými alebo s plechovými krytinami, ak sa chyby ešte neprejavili zatečenými plochami na povrchoch miestností podstrešného podlažia.

Najčastejšie poruchy a nedostatky

Častou poruchou, prejavujúcou sa najmä prasklinami na obvodových stenách, je nesprávne založenie stavby. Možnými príčinami môžu byť nedostatočné posúdenie geologických pomerov (málo únosné pôdy, nestále podložie – nesúdržné vrstvy svahovitého terénu), poddimenzovaná plocha základov, ale najmä nevyhovujúca hĺbka základov (účinky mrazu v základovej škáre). Poruchy stavieb často vznikajú zlou (alebo poškodenou) hydroizoláciou proti zemnej vlhkosti a podzemnej vode, ktoré spôsobujú vlhkosť konštrukcií, dokonca môže dôjsť k zaplavovaniu priestorov pod úrovňou terénu. Príčinou akumulácie zrážkovej vody a jej vzlínania do nadzemných murív môže byť aj nesprávne aplikovaný obklad vonkajšieho sokla. Poškodenie fasád a muriva obvodových stien zapríčiňuje nedostatočná tepelná izolácia podstrešných priestorov, ktorá v zimnom období spôsobuje únik tepla a pri topení snehu zatekanie. Je dobré všímať si na kupovanom objekte stav povrchových úprav (poškodené obklady, fasádne maľovky a nátery), otvorové konštrukcie – prekonané konštrukcie drevených aj plastových okien (fasádne aj strešné) a dverí. Neosvedčili sa ani niektoré druhy živičných či plechových krytín a plastových odkvapových systémov. Známe sú aj poruchy stavieb spôsobené nesprávnou tepelnou izoláciou obvodových konštrukcií a nevhodnou kombináciou materiálov, ktoré sú častou príčinou vzniku plesní a húb. Estetické defekty môžu vzniknúť aj chybnou konštrukciou a nesprávnym umiestnením komínového telesa. Dôsledkom nesprávneho využívania častí objektu (niektorých nevykurovaných a nevetraných priestorov) je zníženie technickej a morálnej hodnoty stavby.

240188	240192
Zatekanie fasády – dôsledok nedostatočnej tepelnej izolácie podstrešného priestoru. (Igor Krpelán)	Zreteľné fľaky svedčia o prieniku vody cez porušené rámové spoje. Netesné spoje drevených okien si vyžadujú okamžitú sanáciu, inak nemožno zabrániť rýchlemu zničeniu rámov. (JAGA)

Reťazové reakcie

Prax už nejedenkrát ukázala, že na jeden stavebný zásah môže nadväzovať rad ďalších opráv, čo zvyšuje náklady. Problémom sú napríklad fasádne trhliny – keď sa do nich dostane voda, začne opadávať omietka, prípadne sa znížia tepelnoizolačné vlastnosti fasády. Ako postupovať v prípade zistenia porúch, ktoré môžu vyvolať reťazovú reakciu? Ak sa rozhodnete kúpiť starší dom, ktorého poškodenie možno odstrániť jednoduchým zásahom, mali by ste sa o opravu pokúsiť s pomocou alebo aspoň so súhlasom predávajúceho (aktuálneho vlastníka). Prekrytím diery v streche, odstránením nepriedušného povrchu podlahy či zabezpečením vetrania stavby a podobne môžete ušetriť prostriedky, ktoré by ste neskôr museli vynaložiť na odstránenie škôd spôsobených uvedenými nedostatkami.
{R1}

Obhliadka inštalácií

Každý z nás si potrpí na určitý komfort bývania. Medzi dôležité faktory prispievajúce k vyššej kvalite obytných priestorov patria inštalácia elektriny, vody, kúrenia, plynu, ako aj kanalizácia. Čo by sa nemalo podceňovať pri prehliadke a na čo treba prihliadať pri posudzovaní stavu energetických a úžitkových rozvodov? Rozhodne treba získať čo najviac informácií o daných rozvodoch vnútorných inštalácií zabudovaných v kupovanom dome. To je dôležité najmä pri rozvodoch vedených pod povrchom stien, stropov či podláh. Táto informácia neskôr môže poslúžiť pri repasácii inštalácií alebo zabrániť poškodeniu rozvodov pri neskorších stavebných úpravách. Nie vždy je k dispozícii dostatočne spoľahlivá dokumentácia rozvodov energetických a úžitkových médií. V takom prípade je nevyhnutné prizvať si odborníka, ktorý má potrebnú techniku umožňujúcu vyhľadať podpovrchové rozvody, posúdiť ich stav a možnosť ich použitia. Treba zistiť aj kapacitné predpoklady vonkajších rozvodov, najmä v prípade potreby nových prípojok alebo zabezpečenia zvýšenia odberových limitov. Známy by mal byť aj stav technických zariadení zabezpečujúcich zásobovanie pitnou a úžitkovou vodou (vlastná studňa s vodárňou), prípadne zariadenie na likvidáciu alebo čistenie odpadových vôd (čistiareň odpadových vôd alebo žumpa). Určujúcim kritériom pri rozhodnutí kúpiť danú stavbu môžu byť aj prístupové komunikácie, s tým súvisiaci odvoz domového odpadu a podobne.

Keď ani hora k Mohamedovi nepríde

Hoci väčšina technických porúch stavieb sa dá odstrániť dostupnými prostriedkami, ktoré náš trh poskytuje v dostatočnom sortimente aj zodpovedajúcej kvalite, sú faktory, ktoré môžu byť jednoznačným ukazovateľom varujúcim pred kúpou domu. V prípade totálneho poškodenia objektu bez reálnej možnosti opráv a ich optimálnej finančnej náročnosti je namieste upustiť od kúpy. Medzi najdôležitejšie okolnosti pri posudzovaní umiestnenia stavby a jej skutočných hodnôt patria oslnenie domu a bezprostredné okolie. Stavby zatienené terénnymi útvarmi alebo okolitou zástavbou sú nevhodné na obytné účely. To je faktor, ktorý zatiaľ nemôže zmeniť ani najsolventnejší stavebník. Podobným negatívnym faktorom je aj prostredie znehodnotené nevhodnou okolitou zástavbou a prevádzkové zaťaženie lokality (rušnou komunikáciou, hlučným či znečisťujúcim výrobným prostredím a pod.), čo je dôležité v prípade kúpy objektu určeného na bývanie či rekreáciu.

Pred podpisom kúpnej zmluvy si zistite predovšetkým tieto skutočnosti: • či daný objekt nie je zaťažený vecným bremenom, čo v praxi napríklad znamená povinnosť sprístupniť váš pozemok susedovi; • či na dom nie je uvalené záložné právo, inak povedané, či súčasný majiteľ neručí stavbou a priľahlým pozemkom banke za hypotéku alebo stavebný úver; • či na daný objekt nemajú v podielovom vlastníctve právo ďalšie osoby, ktoré by si mohli nárokovať predkupné právo.