Zmluva o budúcej zmluve

Problematikou zmluvy o budúcej zmluve sa zaoberá Občiansky zákonník v ustanovení § 50a a § 50b. Podľa § 50a sa môžu účastníci písomne zaviazať, že do dohodnutej lehoty uzavrú zmluvu, musia sa však dohodnúť o jej podstatných náležitostiach. Z toho vyplýva, že dohoda o budúcej zmluve nie je osobitným a samostatným typom zmluvy, ale môže sa týkať ktoréhokoľvek typu zmluvy, ak to povaha predmetného typu zmluvy nevylučuje. Zmluva o uzatvorení budúcej zmluvy musí mať písomnú formu aj v prípade, že zákon pre definitívny typ zmluvy písomnú formu nevyžaduje. Pri prevode vlastníckeho práva k nehnuteľnostiam zákon vyžaduje písomnú formu zmlúv (napr. kúpnu zmluvu, darovaciu zmluvu, zámennú zmluvu a pod.).

Zmluva o uzatvorení budúcej zmluvy musí obsahovať ako obligatórne náležitosti termín uzatvorenia daného typu zmluvy a náležitosti, ktoré vyžaduje konečná zmluva. Znamená to, že zmluva o uzatvorení budúcej kúpnej zmluvy podľa § 588 a nasledujúceho Občianskeho zákonníka musí obsahovať aj predmet kúpy a kúpnu cenu, resp. spôsob jej určenia. Bez týchto náležitostí by bola zmluva zo zákona neplatná. Okrem tzv. základných náležitostí, obsahuje zmluva o budúcej kúpnej zmluve aj tzv. vedľajšie náležitosti, na ktorých sa zmluvné strany dohodli. Zmluva o uzatvorení budúcej kúpnej zmluvy by mala obsahovať všetky náležitosti, ktoré budú obsahom budúcej kúpnej zmluvy, ale nemusí obsahovať hodnotu znaleckého posudku a osvedčené podpisy predávajúcich (tieto náležitosti vyžaduje zákon č. 162/95 Z. z. v platnom znení, tzv. katastrálny zákon, v prípade predkladania návrhu na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností v kúpnej zmluve a v prílohe k návrhu).

Medzi vedľajšie náležitosti, ktoré obsahuje kúpna zmluva, patria napríklad oboznámenie kupujúcich o prípadných ťarchách viaznucich na prevádzanej nehnuteľnosti; oboznámenie so stavom nehnuteľnosti; dohoda o spôsobe úhrady kúpnej ceny a pod. Prípad, keď sa účastníci zmluvy o uzatvorení budúcej zmluvy dohodli, že bude obsah zmluvy doplnený, pričom však dali nepochybne najavo, že zmluva má platiť, aj keby k dohode o zvyšku obsahu zmluvy nedošlo, je upravený v § 50b Občianskeho zákonníka. Ak po podpísaní zmluvy o budúcej zmluve nedôjde k uzatvoreniu zmluvy do dohodnutej lehoty, možno sa do jedného roka od tohto termínu dožadovať na súde, aby bolo vyhlásenie vôle nahradené súdnym rozhodnutím. Záväzok vyplývajúci zo zmluvy o uzatvorení budúcej zmluvy zaniká zo zákona (ods. 3 § 50a Občianskeho zákonníka), pokiaľ okolnosti, z ktorých účastníci pri vzniku záväzku vychádzali, sa do tej miery zmenili, že nemožno spravodlivo požadovať, aby sa zmluva uzatvorila. S prihliadnutím na uvedené možno konštatovať, že v prípade kúpy rodinného domu možno uzatvoriť zmluvu o uzatvorení budúcej kúpnej zmluvy, keďže dedičské konanie nebolo ešte ukončené. Odporúčala by som však overiť si oprávnenosť dedenia osoby, ktorá vám rodinný dom ponúka na predaj. Ak túto osobu, ako aj jej vzťah k poručiteľovi bližšie nepoznáte, taktiež si overte, či je takúto zmluvu oprávnená uzatvárať. Ak by ste mali pochybnosti, vyčkajte, až bude právoplatne ukončené dedičské konanie, príp. sa obráťte v tejto veci na právnika zaoberajúceho sa problematikou nehnuteľností.