Ako overiť právny stav nehnuteľnosti

{R1}

Pred rozhodnutím o kúpe nehnuteľnosti by ste mali vidieť dva základné dokumenty: list vlastníctva a kópiu katastrálnej mapy. Bývajú bežnou súčasťou znaleckého posudku stanovujúceho hodnotu nehnuteľnosti. Na týchto dokumentoch by vás ako kupujúcich malo zaujímať:
•  či sú nehnuteľnosť a všetky jej súčasti (pozemok, garáž a podobne) zapísané na liste vlastníctva,
•  či je majiteľ oprávnený s touto nehnuteľnosťou nakladať, t. j. či je výlučným vlastníkom, alebo je tu spoluúčasť manžela/manželky pri bezpodielovom spoluvlastníctve manželov alebo ďalších spoluvlastníkov,
•  či na nehnuteľnosti neviaznu bremená alebo ťarchy obmedzujúce nakladanie alebo užívanie nehnuteľnosti (najčastejšie ide o záložné právo banky, ktoré však podobne ako záložné právo v prospech ostatných vlastníkov bytov nepredstavuje prekážku predaja). 
Kópia katastrálnej mapy je dôležitejšia v prípade pozemkov a rodinných domov, keď je nutné spoznať skutočnú výmeru a hranice pozemkov tak, ako sú zaznamenané v katastri nehnuteľností a nie ako vedie plot či pomyselná hranica vyznačená majiteľom.
Medzi ďalšie dokumenty vhodné na preverenie stavu nehnuteľnosti patria v prípade bytov pôvodná nadobúdacia zmluva majiteľov, predpis mesačných zálohových platieb za služby a energie a zmluva o spoločenstve vlastníkov (ak je zriadené). V prípade domov (osobitne rozostavaných či novostavieb) a pozemkov sú takýmito dokumentmi:
•  stavebné povolenie a projektová dokumentácia na stavebné povolenie – pri neskolaudovanej stavbe alebo pozemku s projektom,
•  geometrický plán overený katastrom so zakreslením hraníc pozemku a umiestnenia stavby – v prípade nového pozemku alebo pozemku s rozostavanou stavbou, ak tieto ešte nie sú zavedené na liste vlastníctva a v katastrálnej mape, 
•  potvrdenie o vyňatí z pôdneho fondu, ak tu ešte nebolo vydané stavebné povolenie, 
•  územnoplánovacia informácia o pozemku, 
•  kolaudačné rozhodnutie alebo rozhodnutie o súpisnom čísle – v prípade dokončenej stavby, ktorá však nie je zapísaná na liste vlastníctva. 
Každý z týchto dokumentov opisuje stav nehnuteľnosti v danom čase, pričom absencia niektorého údaja či dokumentu ešte nemusí znamenať, že ide o problematickú nehnuteľnosť alebo nebodaj podvod. 
Posúdenie dokumentov je vhodné ponechať na realitného profesionála zastupujúceho kupujúceho, prípadne na právnika. 

Súťaž: Vyhrajte zmluvu o stavebnom sporení

1307089
thinkstock.com

Niekedy môže byť na liste vlastníctva vyznačená „Plomba z dôvodu zápisu…“. Tento zápis informuje o prebiehajúcom konaní na katastri vo veci zmien týkajúcich sa nehnuteľnosti (prevod vlastníctva, výmaz záložného práva atď.). List vlastníctva, samozrejme, obsahuje aj dátum vyhotovenia, čo je veľmi dôležitý údaj, keďže staršie listy vlastníctva nemusia odrážať aktuálny stav nehnuteľnosti. Výpisy z internetu bývajú aktualizované maximálne 1× týždenne, takže ak chcete absolútne čerstvú informáciu, nevyhnete sa návšteve príslušnej správy katastra.

Technický detail

List vlastníctva, ktorý môžete na informatívne účely jednoducho získať na stránke 
www.katasterportal.sk, má tri základné časti:

A. Majetková podstata: informuje o nehnuteľnosti a jej základných evidovaných parametroch, ako je označenie (parcelné číslo a súpisné číslo), výmera v m² (pozemok), druh, opis či umiestnenie nehnuteľnosti; 

B. Vlastníci a iné oprávnené osoby: informuje o tom, kto a v akom podiele je vlastníkom danej nehnuteľnosti; 

C. Ťarchy: eviduje bremená viažuce sa na nehnuteľnosti. 

​

realitný maklér Ing. Martin Čapo
archív vydavateľstva JAGA

realitný maklér
Ing. Martin Čapo
CEO realitnej kancelárie Riešime bývanie, viceprezident NARKS
www.riesimebyvanie.sk

Overte si aj svoje finančné záväzky

Podobne, ako si vy preverujete nehnuteľnosť, do ktorej sa chystáte investovať, aj banky si preverujú vás ako klienta, do ktorého potenciálne investujú (v prípade poskytnutia úveru). Pochopiteľne, výhodu má ten, kto spláca svoje záväzky disciplinovane a má takzvaný čistý úverový register. V ňom si banka preveruje platobnú históriu klienta pri posudzovaní jeho bonity (schopnosti splácať), čo je súčasťou procesu schvaľovania úveru v každej finančnej inštitúcii. Úverový register predstavuje databázu informácií o klientoch, ktorí čerpajú úver alebo figurujú v úverových zmluvách ako spoludlžníci či ručitelia. Evidované sú aj finančné záväzky v podobe kreditnej karty alebo povoleného prečerpania účtu. Ak si dlžník neplní svoje povinnosti, pri žiadosti o úver nemusí uspieť. Naopak, žiadateľovi s dobrou platobnou disciplínou môže byť poskytnutý úver so zvýhodnenými podmienkami. Informácie sa v úverovom registri uchovávajú dovtedy, kým dlh nesplatíte, a potom sa dáta archivujú ešte päť rokov. V časoch, keď bežne využívame viaceré platobné a kreditné karty, môžete byť evidovaní ako neplatiči (a nemusíte o tom vedieť), ak ste sa napríklad párkrát omeškali so splátkou.

Stavebné sporenie zvýši vašu dôveryhodnosť pri posudzovaní úveru.

Klamať banke sa skutočne neoplatí, úverový vzťah (rôzneho typu) nezatajíte. Aké údaje majú o vás v databáze, si môžete overiť, pričom služba je spoplatnená (viac informácií na www.sbcb.sk). Záznam v úverovom registri však neznamená automaticky niečo negatívne. Závisí od charakteru údajov. Jednotlivé banky majú rozlične nastavenú úverovú politiku, preto odmietnutie žiadosti v jednej banke nemusí vždy znamenať stop úverovania vo všetkých bankách. Právny nárok na poskytnutie úveru na bývanie však môžete získať jedine v prípade stavebného úveru. Iba v stavebnej sporiteľni máte istotu, že po splnení kritérií sporenia vám poskytnutie úveru nemôžu zamietnuť. A iba vo Wüstenrote môžete získať produkt s úročením vkladov až 2 % p. a. a stavebného úveru len 3 % p. a. Predchádzajúcim stavebným sporením si zabezpečíte nielen výhodnejšie a garantované úročenie stavebného úveru, ale zároveň zvýšite aj svoju kredibilitu, teda svoju dôveryhodnosť ako úverového klienta. Pravidelným sporením (popri efektívnom zhodnotení vkladov) potvrdzujete aj svoju platobnú disciplínu. 

www.wuestenrot.sk 

Iba v stavebnej sporiteľni máte istotu, že po splnení kritérií sporenia vám poskytnutie úveru nemôžu zamietnuť.