Rozhodnutie už padlo – ide sa rekonštruovať!

Rekonštrukcia „hurá-systémom“ však môže dopadnúť aj horšie – napríklad prázdnou peňaženkou a súdnym sporom so susedom. A my môžeme zatiaľ bývať na stavenisku bez prívodu vody či tepla, prípadne sa nasťahovať k rodine s dvoma malými deťmi, ktorá nás určite „s nadšením“ ubytuje vo svojom dvojizbovom byte. Veď dobrých ľudí sa všade veľa zmestí… Neviem, či toto je ten správny scenár. Vylepšovanie bývania by predsa mala sprevádzať radosť. Našťastie však existujú aj jednoduchšie a menej stresujúce riešenia – napríklad vopred sa pripraviť a celú stavbu si naplánovať aj s vybavením všetkých potrebných papierov. Viem, maratón obehávania stavebných úradov nie je nič príjemné, no určite je jednoduchší, ako urovnávať narušené vzťahy so susedmi a možno aj s najbližšou rodinou. Pozrime sa teda spolu na to, kedy treba vybavovať stavebné povolenie, kedy stačí ohlásenie stavby a kedy sa nemusíte vôbec zaoberať stavebným úradom, ak sa chystáte rekonštruovať byt.

Príklad z praxe: Mladý pár si kúpil starší byt a s radosťou sa pripravil na kompletnú rekonštrukciu. Dokonca nezabudli ani na ohlásenie stavby. Nepočkali však na kladné vyjadrenie a pustili sa do stavebných prác. Netušili ale, že majú „milých“ susedov, ktorí neuniesli skutočnosť, že niekto by mohol mať pekne upravený byt, a udali ich. Dnes majú na krku nielen stavebný úrad, ale aj spory so susedmi, ktorí im, samozrejme, súhlas na stavebné povolenie už nechcú dať (veď prečo aj, keď ich udali) a celé sa to asi skončí na súde.

Čo hovorí stavebný zákon?

135855

Ohlásenie stavebnému úradu sa vzťahuje na stavebné úpravy a udržiavacie práce, ktorými sa nemení vzhľad stavby a neohrozujú záujmy spoločnosti. Podáva sa písomnou formou a so stavebnými prácami sa môže začať, až keď stavebný úrad písomne oznámi, že proti zmenám nemá námietky. Je potrebné predložiť podrobne opísaný stavebný zámer, doložený jednoduchým výkresom a vysvetlením, ako dodržíte bezpečnosť statických konštrukcií, požiarne predpisy a zásady susedských vzťahov. K rýchlejšiemu vybaveniu pomôže aj doloženie kladných vyjadrení susedov a posúdenie statika.

Povinnosť stavebného povolenia sa týka stavieb, nadstavieb, prístavieb a rekonštrukcií veľkého rozsahu. Stavebné povolenie je štartovací dokument na začatie stavby – so stavbou teda možno začať až po nadobudnutí jeho právoplatnosti. Pri ideálnych podmienkach, ak účastníci stavebného konania a úrady nepodali nijaké negatívne pripomienky, by sa vám mohlo podariť vybaviť stavebné povolenie do troch mesiacov. Stavba postavená bez právoplatného stavebného povolenia nie je legálna a stavebný úrad môže nariadiť jej odstránenie.

Bez papierov a súhlasu úradov môžete zrealizovať opravy a výmenu nepodstatných stavebných konštrukcií, najmä vnútorných nenosných priečok (po konzultácii so statikom!), omietok, obkladov stien, podláh a dlažby, komínov, okien (ak sa nemení tvar a ich počet), dverí a schodišťových zábradlí. Spadajú sem aj údržba a opravy technického vybavenia stavby a tiež výmena jeho súčastí, ak sa tým nemení jeho napojenie na verejné vybavenie územia ani nezhorší vplyv stavby na okolie alebo na životné prostredie. Ohláseniu neodlieha ani výmena zariaďovacích predmetov, najmä kuchynských liniek, vaní, vstavaných skríň či maliarske a natieračské práce.

Vždy treba vychádzať z toho, o aký veľký stavebný zásah do súčasného stavu pôjde. Ak plánujete viac než drobné úpravy a údržbu typu nová maľovka či vstavaná skriňa, minimum, čo by ste mali urobiť, je konzultácia so statikom, ktorý vám určite poradí aj v tom, či plánovaný zásah podlieha stavebnému povoleniu, alebo ohláseniu. Aj pri malých stavebných úpravách si treba uvedomiť, že laik často nepozná súvislosti a stavebné konštrukcie a nemusí si byť vedomý toho, čo môže zdanlivo nevinná zmena spôsobiť.

135851

Priečka sem, priečka tam

Častou úpravou v byte je búranie priečok a prepájanie priestorov. Pri búraní priečok zvyčajne netreba stavebné povolenie, pretože nejde o zásah do nosných konštrukcií, špeciálne v panelových domoch však laik nemá šancu zistiť, či priečka, ktorú sa chystá odstrániť, nemá aj dôležitú stužujúcu funkciu. Jej odstránením sa môže porušiť statika celého objektu, pretože panelová konštrukcia spolupôsobí ako jeden systémový celok, a to tak v horizontálnom, ako aj vo vertikálnom smere. Zároveň tu väčšinou ide aj o zmenu úžitkových vlastností domu, preto rozhodne treba ohlásiť stavbu na stavebnom úrade. Ten sa však môže vyjadriť aj tak, že je nevyhnutné stavebné povolenie.

Ak bývate v kultúrnej pamiatke, ktorá je v evidencii pamiatkového úradu, musíte ohlásiť aj najmenšiu úpravu v byte, napríklad nový obklad v kúpeľni, pretože ide o zásah do kultúrneho dedičstva spoločnosti.

Pri prerábaní bytu na podnikateľské účely ide o zásah do spôsobu užívania a na to potrebujete stavebné povolenie.

Lodžia

Po kúpeľni a kuchyni patrí k najčastejšie prerábanej časti bytu. Jej zasklievanie síce nie je veľký stavebný zásah, ale na druhej strane ide o zmenu vzhľadu budovy, a to podlieha minimálne ohláseniu stavebnému úradu. Ak sa rozhodnete pre radikálnejšie riešenie v podobe posunutia vonkajších okien na úroveň zábradlia lodžie, a teda zväčšenia plochy bytu, je tento zásah nevyhnutné doložiť stavebným povolením. Dôvodom je zásah do nosnej konštrukcie objektu, zmena funkcie časti bytu a tiež zmena tepelnoizolačných vlastností obvodovej konštrukcie. Nehovoriac o zmene fasády objektu. O tom, či budete k stavebnému povoleniu potrebovať súhlas susedov, sa dozviete na konkrétnom stavebnom úrade podľa vašej projektovej dokumentácie.

Na Slovensku je, žiaľ, zaužívané absolútne ignorovať tieto pravidlá – a potom sa všetci divia, prečo naše domy vyzerajú tak, ako vyzerajú. Každé okno má iný materiál, farbu a konštrukčné delenie, o spoločnej fasáde sa nedá ani hovoriť – je to skôr zmes rôznych názorov a predstáv o bývaní. „Veď prečo by som mal mať rovnakú farbu lodžie ako sused, toto je predsa môj byt?“ Omyl, fasáda je pre všetkých – aj pre okoloidúcich, ktorí sa na ňu musia pozerať. Najmä naše panelákové sídliská neposkytujú veľmi príjemný pohľad. Česť výnimkám, čo už pochopili a vedeli sa dohodnúť na spoločných úpravách, ktoré ich v konečnom dôsledku stáli menej ako chaotický individuálny prístup.

Existujú aj výnimky v stavebnom zákone, keď sa môžu stavebné práce vykonať aj bez predchádzajúceho ohlásenia, a to v dôsledku mimoriadnej udalosti, živelnej pohromy alebo havárie. Vykonané práce však treba čo najskôr ohlásiť stavebnému úradu.

Opýtali sme sa odborníka

Ing. Peter Kerekeš je konateľom spoločnosti PKT, s. r. o., ktorá sa okrem iného venuje aj príprave stavieb a poradenstvu v oblasti stavebného zákona. (pktsro@centrum.sk)

Je na Slovensku skutočne také náročné vybaviť si oficiálne „papiere“ k stavebným úpravám v byte, aby sa to oplatilo ignorovať?
Hm, neviem, či svojou odpoveďou uspokojím vašich čitateľov, no v úvode musím povedať, že náročné to určite nie je. S obrovskou dávkou trpezlivosti, slušnosti a času to hravo zvládne bežný, radový občan (úsmev). No na druhej strane musím povedať, že korektnou dohodou s najbližšími susedmi, ktorých súhlas aj tak potrebujete vo väčšine konaní, a s dostatočnou dávkou odvahy začať stavbu aj bez povolenia (v horšom prípade ju dodatočne legalizujete) sa vzhľadom na byrokraciu v legislatíve dá ušetriť veľa času a niekedy aj peňazí.

Ako by mala vyzerať žiadosť o povolenie stavebných úprav v byte a aké doklady sú potrebné na to, aby bol dodržaný § 57 stavebného zákona, ktorý hovorí o ohlasovacej povinnosti? Mám na mysli najčastejšie sa opakujúce úpravy.
Tu musím pre zmenu vyzdvihnúť aktivity väčšiny mestských a obecných úradov ako príslušných stavebných úradov podľa stavebného zákona, ktoré majú na svojich úradoch, prípadne webových stránkach k dispozícii väčšinu základných tlačív na prevzatie, respektíve stiahnutie vrátane príloh potrebných k týmto žiadostiam. Principiálne by ale táto žiadosť mala obsahovať: názov stavebníka, miesto, rozsah a účel stavebných prác, jednoduchý opis a, samozrejme, spôsob uskutočnenia stavebných prác. Ako prílohu nezabudnite doklad o preukázaní vlastníckeho, prípadne iného práva k stavbe, jednoduchý situačný výkres pôvodného a navrhovaného stavu (v dvoch vyhotoveniach) a určite nezabudnite ani na súhlas všetkých ostatných spoluvlastníkov, ak nie sú všetci aj stavebníkmi.

Môžete konkretizovať, ktoré úpravy bytu podliehajú stavebnému povoleniu a aké doklady sú potrebné na jeho kladné a rýchle vybavenie?
V zásade ide o úpravy, pri ktorých sa zasahuje do nosných konštrukcií objektov, mení sa účel využitia prestavovaných priestorov a podstatne sa mení vzhľad fasády. Na zabezpečenie kladného a rýchleho vybavenia by som odporúčal včas podať žiadosť a zaplatiť potrebné správne poplatky, preukázať vlastnícke, prípadne iné práva k nehnuteľnosti, predložiť bezchybnú projektovú dokumentáciu spracovanú oprávnenou osobou (samozrejme, v dvoch vyhotoveniach), dokladovať súhlasné stanoviská a vyjadrenia príslušných orgánov štátnej správy. V prípade zásahov do vedení inžinierskych sietí je vhodné doložiť vyjadrenia jednotlivých správcov inžinierskych sietí, ako sú voda, kanalizácia, elektrické rozvody, plyn a slaboprúdové rozvody; pri akýchkoľvek stavebných úpravách na objektoch evidovaných ako kultúrne pamiatky treba pripojiť stanovisko príslušného pamiatkového úradu a pri stavebných úpravách väčšieho rozsahu by som odporúčal priložiť aj stanovisko technickej inšpekcie. V neposlednom rade je určite dobré občas kontaktovať referenta stavebného úradu, ktorý vybavuje vašu žiadosť a rád stavebníkovi pomôže identifikovať doklady, ktoré je povinný doložiť (úsmev).

Poradenské služby k problému stavebných zmien a úprav poskytuje napríklad Slovenská komora stavebných inžinierov. Aj v prípade problémov týkajúcich sa statiky bytových domov.