Vlastná budova na cudzom pozemku?
Namietate, že sa vám to zdá trochu "pritiahnuté za vlasy"? Je to však opis situácie, v ktorej sa ocitli naši čitatelia Kristián a Petra. Na nasledujúcich riadkoch vám poradíme, ako postupovať v prípade, že vlastníte budovu na pozemku, o ktorý sa delíte ešte s ďalším vlastníkom. A takto popisujú problém Kristián a Petra:
Dobrý deň. Moja manželka je vlastníkom celej budovy, ale na pozemku, z ktorého vlastní iba polovicu. Druhú polovicu pozemku vlastní suseda, ktorá nám ju však odmieta odpredať a ani by nám nedala povolenie na zmenu stavby. Budova je hospodárska, evidovaná ako nebytová budova so súpisným číslom. Máme však v úmysle ju zrekonštruovať na obytný dom, no bez toho, aby sme zmenili jej vonkajšie rozmery. Podľa vyhlášky MŽP SR 453/2000 Z. z. sa stačí preukázať listom vlastníctva k pozemku alebo stavbe. Na stavebnom úrade nám však stavebné povolenie odmietli vydať bez predošlej dohody o vyporiadaní vlastníckych podielov k pozemku pod domom s dotyčnou pani. Konajú správne? Nezostáva nám nič iné, ako požiadať súd o vyporiadanie vlastníckych podielov? Kto v tom prípade uhradí súdne trovy? Alebo sa musíme odvolať na vyšší orgán štátnej správy?
Ďakujeme, s pozdravom Kristián a Petra Slimákovi
{R1} Podľa ustanovenia § 58 ods. 2 zákona č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku (stavebný zákon) v platnom znení musí stavebník v žiadosti o stavebné povolenie preukázať, že je vlastníkom pozemku alebo že má k pozemku iné právo podľa § 139 ods. 1 tohto zákona, ktoré ho oprávňuje zriadiť na ňom požadovanú stavbu. Vami spomínaná vyhláška Ministerstva životného prostredia Slovenskej republiky č. 453/2000 Z. z., ktorou sa vykonávajú niektoré ustanovenia stavebného zákona, v ustanovení § 8 ods. 2 písm. a) určuje, že k žiadosti o stavebné povolenie sa okrem iného prikladajú doklady, ktorými stavebník preukazuje, že je vlastníkom pozemku alebo stavby alebo že má k pozemku či stavbe iné právo, ktoré ho oprávňuje zriadiť na pozemku požadovanú stavbu alebo vykonať zmenu stavby alebo udržiavacie práce na nej. Keďže pozemok, na ktorom stojí dotknutá stavba, okrem vašej manželky vlastní vo veľkosti spoluvlastníckeho podielu 1/2 k celku ďalšia osoba, nebude postačovať, ak k žiadosti o vydanie stavebného povolenia priložíte iba list vlastníctva; budete potrebovať i súhlas spoluvlastníčky so stavebnými úpravami.
Ak vám suseda odmietne dať súhlas na vykonanie stavebných úprav, môže vaša manželka podať na súd návrh na vyporiadanie podielového spoluvlastníctva niektorým z nižšie uvedených spôsobov. Pri vyporiadaní podielového spoluvlastníctva Občiansky zákonník v ustanovení § 142 ods. 1 určuje záväzné poradie spôsobu vyporiadania spoluvlastníctva, ktoré súd pri rozhodovaní musí rešpektovať, takto:
1. Súd vec reálne rozdelí podľa výšky podielov. Tento spôsob prichádza do úvahy v prípade faktickej a funkčnej deliteľnosti predmetu spoluvlastníctva, ak rozdelením môžu vzniknúť samostatné veci v právnom slova zmysle.
2. Súd vec prikáže za primeranú náhradu jednému alebo viacerým spoluvlastníkom. Tento spôsob vyporiadania prichádza do úvahy až v tom prípade, keď reálne rozdelenie spoločnej veci nie je možné. Súd vtedy určí, že jeden alebo viacerí zo spoluvlastníkov sa stávajú vlastníkmi tejto nehnuteľnosti, a zároveň im určí povinnosť vyplatiť ostatných spoluvlastníkov primeranou náhradou. Primeraná náhrada môže byť určená podľa dohody spoluvlastníkov alebo na základe znaleckého posudku.
3. Súd nariadi predaj nehnuteľnosti a výťažok z predaja rozdelí medzi spoluvlastníkov podľa veľkosti ich podielov. Takýto spôsob prichádza do úvahy v tom prípade, ak vec žiadny zo spoluvlastníkov nechce, a preto ju nemožno pri vyporiadaní prikázať do vlastníctva jednému z nich za náhradu.
V prípade, že návrh na vyporiadanie podielového spoluvlastníctva podá vaša manželka, bude znášať súdny poplatok za podanie návrhu ona. Ak bude mať plný úspech v súdnom konaní, bude mať nárok, aby jej súd priznal náhradu trov konania, ktoré jej uhradí protistrana. Pri čiastočnom úspechu súd náhradu trov pomerne rozdelí, prípadne vysloví, že žiadny z účastníkov nemá na náhradu trov právo.
Ak by sa vám v čase od podania návrhu na súd do prvého pojednávania vo veci podarilo uzatvoriť so spoluvlastníčkou dohodu o vyporiadaní podielového spoluvlastníctva a svoj návrh by ste pred prvým pojednávaním zobrali späť, súd vám súdny poplatok vráti krátený o 1 %, najmenej však o 200 Sk. Zdôrazňujeme, že poplatok sa vracia iba v prípade, ak návrh zoberiete späť pred prvým pojednávaním vo veci.
Na vaše otázky odpovedá advokátka Martina Beňová z Advokátskej kancelárie Blumentálska 8, Bratislava.
www.akbenova.sk
