Úskalia a prednosti financovania stavby domu

{R1}

Za hypotéku musíte ručiť nehnuteľnosťou

Ak sa rozhodnete financovať stavbu domu, prípadne aj kúpu pozemku prostredníctvom hypotekárneho úveru, rátajte s tým, že banka bude požadovať dobré zabezpečenie, inými slovami – za požičané peniaze budete musieť ručiť nehnuteľnosťou (v niektorých prípadoch sa klienti rozhodnú ručiť najskôr napríklad bytom a neskôr prevedú záložné právo na rozostavaný dom). Za nehnuteľnosť sa považuje aj pozemok. Nie však hocijaký. Pred návštevou banky si na príslušnom úrade (kataster nehnuteľností) overte, či je daný pozemok zapísaný ako stavebný pozemok. Môže totiž ísť aj o ornú pôdu či les a v takom prípade banka nebude považovať daný pozemok za nehnuteľnosť, ktorou možno ručiť, ale bude požadovať na ručenie inú nehnuteľnosť. Stavebný zákon definuje stavebný pozemok ako časť územia určeného v územnom pláne obce (prípade zóny) alebo územnom rozhodnutí na zastavanie. Jednou zo základných podmienok čerpania hypotekárneho úveru s cieľom kúpy pozemku je, že na ňom postavíte budovu, ktorá bude slúžiť na trvalé bývanie.

V prípade, že nevlastníte pozemok a ako formu financovania ste si zvolili hypotéku či úver na bývanie, ponúkajú sa vám v zásade dve riešenia:
1. môžete v banke požiadať o jeden úver, ktorým pokryjete náklady spojené s kúpou pozemku a stavbou domu (toto riešenie však nie je dostupné v každej banke, navyše, pri predkladaní žiadosti o úver musíte mať právoplatné stavebné povolenie);
2. v prípade, že vám banka neposkytne len jeden úver, musíte najprv požiadať o prvý úver určený na kúpu pozemku a o druhý žiadajte až po zameraní stavby geodetom, keď ju možno založiť ako zábezpeku.

1057949
VELUX

(VELUX)

Koľko vám požičia banka?

Pri posudzovaní klienta banky berú do úvahy viaceré kritériá – okrem schopnosti splácať úver a zabezpečenia úveru tuzemskou nehnuteľnosťou sa zameriavajú aj na detaily, akými sú napríklad vek, vzdelanie či profesia. Dôležitá teda nie je len výška príjmov (aj keď zohráva podstatnú úlohu pri celkovom hodnotení), ale aj podiel záväzkov klienta či domácnosti v pomere k príjmom. Treba dodať, že banky vo všeobecnosti neakceptujú jednorazové či náhodné príjmy, napríklad z vykonávania sezónnych prác.

V zásade máte väčšiu šancu získať úver, ak máte už niečo nasporené, inými slovami – ak viete časť potrebnej sumy vykryť vlastnými prostriedkami (v súčasnosti banky neposkytujú 100-percentné finančné krytie). Čím vyššia je spoluúčasť klienta na financovaní objektu úveru a zároveň jeho zabezpečenia, tým sú jeho vyhliadky na schválenie úveru s nižšou úrokovou sadzbou vyššie, platí to však len v kombinácii s dostatočnými príjmami klienta a dobrým vyhodnotením ostatných demografických údajov, ktoré sa ho týkajú.

Nie vždy to ide naraz

Ak chcete hypotékou financovať nehnuteľnosť, ktorá v reálnom čase ešte nestojí a je len v projekte, peniaze z úveru budete môcť čerpať postupne – v nadväznosti na pokračujúce etapy výstavby. Finanční poradcovia však radia, aby sa s výstavbou domu začalo len v prípade, ak vlastníte aspoň stavebný pozemok. Ak chcete ručiť rozostavanou stavbou, musíte mať okrem pozemku aj projekt, stavebné povolenie a začatú výstavbu. Rozostavaná stavba sa dá zapísať na list vlastníctva až vtedy, keď je postavené prvé nadzemné podlažie. Až po splnení tejto požiadavky môže banka poskytnúť úver na ďalšiu stavbu. Banka uvoľňuje peniaze postupne – ako sa stavba zhodnocuje (súčasťou je aktualizácia znaleckého posudku na rozostavaný dom a pozemok, na základe ktorého sa vypracúvajú nové záložné zmluvy). Pri rokovaní o dohode s bankou o zmluvných podmienkach by vašej pozornosti nemali ujsť podmienky čerpania úveru či čiastkového čerpania. Niektoré banky vyžadujú zdokladovanie čerpania vopred – to znamená, že peniaze môžete čerpať až po predložení faktúr či iných dokladov. Neplatí to však pre všetky bankové ústavy. Na trhu sú aj banky ponúkajúce možnosť čerpať úver formou preddavkov s následným zdokladovaním použitia peňazí.

Ak sa rozhodnete realizovať stavbu svojpomocne, môžete požiadať o úver na výstavbu bez dokladovania faktúr. V takom prípade bude banka od vás požadovať čestné vyhlásenie o použitých materiáloch, ako aj fotodokumentáciu prebiehajúcej výstavby.

1057947
VELUX

(VELUX)

Pre sporovlivých

Pre tých, ktorí si svoje financie dlhodobo sporili a zhodnocovali na účte stavebného sporenia, je vhodnou formou financovania stavby domu stavebné sporenie. Princíp stavebného sporenia azda netreba špeciálne predstavovať – okrem toho, že vaše vklady na účte stavebného sporenia sú počas celého obdobia úročené, môžete k nim každoročne získať aj štátnu prémiu.

Nárok na čerpanie riadneho stavebného úveru máte až po splnení podmienok stanovených stavebnou sporiteľňou (podmienky vzniku nároku na stavebný úver si upravujú sporiteľne interne). Nezabúdajte, že úroková sadzba pri stavebnom úvere závisí od tarify sporenia (keď sporíte rýchlo a lacno, potom dostanete aj lacný úrok).

Stavebný úver do istej výšky (každá stavebná sporiteľňa má stanovené vlastné maximum) môžete získať aj bez založenia nehnuteľnosti, preukazovania výšky príjmov či ručenia ručiteľom. Sumy, ktoré môžete takto získať, zväčša na stavbu domu nepostačujú, ak nevlastníte pozemok. Sporiteľňa pri poskytnutí stavebného úveru spravidla požaduje ručenie nehnuteľnosťou, prípadne ručiteľom.
Výhodou takéhoto úveru je, že počas celého obdobia jeho splatnosti máte garantovanú výšku splátky (pri hypotekárnych úveroch si v banke síce môžete úverovú sadzbu zafixovať takisto na dlhšie obdobie, no jej úroveň sa bude pohybovať o niečo vyššie než pri fixácii na kratší čas; a rovnako nevýhodne vyjde táto možnosť aj pri porovnaní s úrokovou sadzbou riadneho stavebného úveru).

Sporiteľne majú aj rýchle riešenia

Na rýchle financovanie vašich zámerov je v ponuke stavebných sporiteľní ďalší produkt – medziúver. Ide o špecifickú formu úveru, ktorý slúži na preklenutie obdobia, keď ešte nespĺňate podmienky na získanie riadneho stavebného úveru zo stavebného sporenia, čiže medziúver môžete využiť aj bez počiatočného vkladu či predchádzajúceho sporenia. V ponuke sú rôzne kategórie medziúverov – s nasporenou sumou už od desať percent, ale aj s nulovými vkladmi. Rátajte však s vyšším úročením ako pri riadnom stavebnom úvere. Na výšku úrokovej sadzby má vplyv okrem iného aj spôsob zabezpečenia, počiatočný vklad či výška nasporenej sumy. Splatnosť takýchto úverov je v súčasnosti porovnateľná s hypotekárnymi úvermi – až 25, či dokonca 30 rokov. Základnými podmienkami na získanie medziúveru je preukázanie dostatočnej bonity a zabezpečenie úveru nehnuteľnosťou, prípadne ručiteľom.

Aj pri stavebnom sporení možno využiť takzvané postupné financovanie (s možnosťou zriadiť záložné právo aj na pozemok bez stavby). Sporiteľňa vám vyplatí sumu až do výšky hodnoty pozemku. Ako záložný objekt možno neskôr využiť rozostavaný dom. Sporiteľňa v tomto prípade uvoľňuje finančné prostriedky postupne, ako pokračujú stavebné práce, a vopred (čiže použitie peňazí zdokladujete až po ich čerpaní).