Kupujeme byt

Napriek poklesu cien nehnuteľností kúpa bytu zostáva pre väčšinu z nás stále dosť veľkým sústom, ktoré treba dôkladne požuť. Inými slovami, čas a trpezlivosť by mali ísť ruka v ruke pri hľadaní vhodného bytu a jeho obhliadke, rozvaha a obchodná stratégia zasa pri uzatváraní kúpnej zmluvy.{R1}    

Svetlo a tieň bytu v novostavbe

245992
IKEA

Napriek tomu, že čerstvým či budúcim novostavbám robia dostatočnú reklamu developeri, banky a iné firmy pohybujúce sa na trhu s nehnuteľnosťami, v skratke uvedieme (proti)argumenty, prečo sa (ne)rozhodnúť pre kúpu bytu v novostavbe (ich uloženie na pomyselnom rebríku priorít už ponechávam vo vašej réžii).Je bežnou praxou, že nový byt kupujete ešte vo fáze rozostavanosti – (malý protiargument) znamená to síce, že kým sa nasťahujete, ešte to nejaký čas potrvá (väčšinou tak dlho, ako je uvedené v zmluve, ale môže to trvať aj dlhšie) – ale vaším esom v rukáve je v tomto prípade skutočnosť, že sa môžete podieľať (samozrejme, v prijateľnej miere) na dispozícii, materiálovom vybavení a konečnom vzhľade celého bytu. Veľkým plusom pre váš budúci rodinný rozpočet je použitie moderných stavebných technológií a materiálov, vďaka čomu môžete výrazne ušetriť na platbách za energie a služby. Tu platí: čím kvalitnejšia realizácia (samotnej stavby, jej zateplenia, izolácií a podobne), tým lepší výsledok pre budúcich užívateľov bytov. Ak niečo nie je v poriadku (napríklad odpad neodteká či okná správne netesnia), môžete byt reklamovať. „Ide o chyby spôsobené výstavbou, ktoré pri preberaní diela neboli zjavné, a to minimálne v rámci zákonných, prípadne aj predĺžených lehôt, ak sú dohodnuté v kúpnej zmluve,“ spresňuje finančný riaditeľ Tatra Residence Ján Krišťák. V súčasnosti sa kladú vysoké nároky na komplexné riešenia zahŕňajúce aj kvalitnú infraštruktúru v tých častiach, kde sa stavajú nové bytové komplexy – okrem zodpovedajúceho počtu parkovacích miest sa v bezprostrednej blízkosti (či dokonca v priestoroch takýchto domov) nachádzajú aj obchodné priestory slúžiace na poskytovanie služieb (potraviny, kaderníctvá, kaviarne a podobne). Spravidla ide o bytové komplexy postavené na pozemku v meste, respektíve v jeho centre (čo sa odrazí aj na vyššej cene bytu). Developerské spoločnosti však svoje projekty často sústreďujú aj do okrajových (zväčša bývalých priemyselných) častí miest. Dôvodom takejto formy revitalizácie sú spravidla vysoké ceny, ako aj nedostatok stavebných pozemkov v centrách miest. Je preto logické, že slabinou infarštruktúry týchto miest je nedostatočná doprava či slabá sieť sociálnych zariadení (škôl, úradov a podobne).  

Komplexný servis

246002

To, čo každého kupujúceho zaujíma najviac, je nepochybne cena a spôsob financovania bytu v novostavbe. Podľa slov Jána Krišťáka pri financovaní projektu developer väčšinou spolupracuje s nejakou bankou, s ktorou má dohodnuté zvýhodnené podmienky na poskytovanie hypotekárnych úverov pre svojich klientov. „Všetky právne dokumenty (zmluvy o budúcich kúpnych zmluvách, kúpne zmluvy a podobne), ako aj služby (napríklad podávanie návrhov na vklad na kataster) zastrešuje developer a sú súčasťou kúpnej ceny, to znamená, že klient za tieto služby neplatí navyše,“ dodáva Ján Krišťák.
Kúpa bytu cez developera (či predajcu) začína spravidla písomnou zmluvou o rezervácii bytu, ktorá sa uzatvára pred sa začiatkom výstavby. V skratke – ide o vyjadrenie predbežného záujmu o kúpu budúceho bytu. Jej súčasťou by mali byť aj predbežne stanovené podmienky, ako napríklad cena bytu a jeho štandard. V praxi sa zvyčajne pri podpise platí aj rezervačný poplatok. Zväčša pri začatí stavby sa uzatvára zmluva o budúcej kúpnej zmluve, v ktorej by mali byť obsiahnuté náležitosti, ako je kúpna cena bytu, kvalita a štandard diela, splátkový kalendár (v súčasnosti je najviac zaužívaný model troch splátok – pri podpise zmluvy o budúcej kúpnej zmluve, po ukončení hrubej stavby a po kolaudácii), termíny dokončenia, skolaudovania a odovzdania bytu, ako aj termín a podmienky uzavretia kúpnej zmluvy. „V zmluve by mali byť stanovené záväzky developera, najmä pri určení konečnej ceny za byt, ako aj konečných termínov dokončenia stavby a jej kolaudácie, samozrejme, so špecifikovaním finančných postihov pri ich nedodržaní,“ spresňuje Ján Krišťák. Ideálne je, ak cena bytu dohodnutá v zmluve o budúcej kúpnej zmluve je nemenná, čiže nemožno ju neskôr zvyšovať. Pred podpisom zmluvy treba jasne definovať, za akých podmienok a o koľko možno cenu upraviť (napríklad pri náraste spotrebiteľských cien – tovarov a služieb – a to na základe štatistických údajov – indexu zvýšenia cien v stavebníctve). Kúpna zmluva sa uzatvára až po dokončení a skolaudovaní bytu.

Staré metre pod drobnohľadom

245993
IKEA

V prospech kúpy staršieho bytu hovorí jeho cena. Tá býva spravidla nižšia ako pri novostavbách. Pri posudzovaní výhodnosti cenovej ponuky toho-ktorého bytu však treba počítať aj s rekonštrukčnými úpravami, ktoré bývajú nevyhnutné v prípadoch, keď byt nezodpovedá vašim predstavám. Byt si dobre prezrite, najlepšie s pôdorysom v ruke, prípadne s odborníkom (ak si sami netrúfate); vždy je totiž lepšie, ak vaše vízie narazia na prekážku v podobe nosnej steny, s ktorou nepohnete, pri obhliadke bytu ako neskôr, keď už bude vo vašom vlastníctve. Na druhej strane aj „tvrdohlavý“ byt možno prekabátiť vhodne zvolenými farbami, tvarmi a materiálmi, s ktorými vám poradí dobrý interiérový architekt či dizajnér. Túto možnosť spomínam pre prípad, že by ste váhali, či sa zmierite so spomínaným faktom, alebo sa bytu vzdáte a oželiete tak príjmenú lokalitu, v ktorej sa predmet vášho záujmu nachádza. Nezabúdajte však, že interiér možno vždy nejako upraviť, kým váš vplyv na exteriér je minimálny.

Zatiaľ čo záujemci o byty v novostavbách na ne musia čakať (väčšinou sa predávajú v určitej fáze rozostavanosti), pri staršom byte zostáva (zjednodušene povedané) vybaviť financovanie (hypotéku či úver zo stavebného sporenia) a previesť vlastnícke práva – a môžete bývať takpovediac hneď. Do čoho idete, zistíte sčasti pri obhliadke bytu a sčasti môžete potrebné informácie získať od súčasného majiteľa bytu, prípadne od susedov, ak budete mať šťastie a nejakých stretnete. V praxi je bežné, že už pri prvej obhliadke na vás bude majiteľ, prípadne zástupca realitnej kancelárie naliehať v štýle „o tento byt je veľký záujem, rozhodnite sa ešte dnes“ (čo v preklade z jazyka maklérov znamená zložiť zálohu na kúpu bytu hneď v deň obhliadky, prípadne na ten ďalší). Hoci na prvý pohľad sa byt môže javiť ako úžasné miesto pre váš život, odporúča sa neunáhliť sa pri vyslovení konečného verdiktu. Realitná kancelária, ktorá byt ponúka, by vám mala zabezpečiť obhliadku bytu na želanie aj viac ako len jedenkrát. Môže sa stať, že na obhliadku prídete práve v čase, keď hlučný sused práve nie je doma, ale v práci, alebo v čase, keď je byt najviac osvetlený slnkom (čo v prípade severne orientovaných bytov nemusí byť dlho). Ak má byt nejaké výrazné neodstránené neduhy, napríklad v podobe netesných okien či zatekajúceho stropu, budú pre vás varovnými signálmi plesne či nadmerná vlhkosť. Samozrejme, na suseda, ktorý vás vytopí v nepravidelných intervaloch minimálne dvakrát za rok, vás asi majiteľ bytu neupozorní. Na čo vás však môže upozorniť, sú náklady na prevádzku bytu (energie, plyn, služby, fond opráv, údržba spoločných priestorov v bytovom dome a podobne). 

245991
IKEA

Pri kúpe staršieho bytu nemôžete rátať so záručnou lehotou, počas ktorej môžete reklamovať chyby, ako je to v prípade novostavieb. Byt kupujete s jeho zjavnými krásami a skrytými chybami. Výnimkou sú azda len spotrebiče v záruke, ktoré môžu byť súčasťou už rekonštruovaného staršieho bytu. Pri „starčekoch“ nezabúdajte ani na opotrebenie použitých materiálov (týka sa to najmä vybavenia kúpeľní a kuchýň, ďalej podláh, riadátorov, izolácií a rozvodov). Každý materiál má svoju životnosť, a ak byt neprešiel kompletnou alebo aspoň čiastočnou rekonštrukciou, rátajte s nákladmi navyše, ktorým sa časom iste nevyhnete.

Častý problém, ktorý sa vynára pri kúpe staršieho bytu, je jeho oceňovanie v znaleckom posudku pre banku (aj keď si znalecký posudok zabezpečíte sami, prípadne realitná kancelária, počítajte s tým, že banka, z ktorej plánujete čerpať úver, má vlastných znalcov, ktorí posudzujú vami predložený znalecký posudok). Zatiaľ čo pri nových bytoch sa väčšinou vychádza z kúpnej ceny, pri tých starších budete musieť podstúpiť niekoľkodňovú tortúru obáv a špekulácií o tom, na koľko banka byt odhadne. A keďže je situácia na trhu s nehnuteľnosťami taká, aká je, a banky sú pri poskytovaní úverov konzervatívnejšie a opatrnejšie ako v minulosti, môžete zažiť nepríjemné prekvapenie v podobe nedostatočnej výšky úveru.

Zdroj: Môj dom špeciál JAGA GROUP