Kupujeme nehnuteľnosť(časť 3.) Kritériá výberu – lokalita

{R1}

Lokalita

Toto kritérium sa pri výbere nehnuteľnosti právom považuje za prioritné. Lokalita je v podstate jediný atribút nehnuteľnosti, ktorý nemôžete zmeniť. Môžete zmeniť počet izieb (ich rozdelením alebo spojením), výmeru (prístavbou či nadstavbou) aj stav nehnuteľnosti (rekonštrukciou), ale na lokalitu nemáte vplyv – infraštruktúra, prostredie ani susedia sa vaším pričinením len tak ľahko nezmenia. Aj preto treba lokalitu hodnotiť nielen z hľadiska aktuálneho stavu, ale aj z pohľadu budúcej, najlepšie dlhodobej perspektívy.
Základné parametre, ktoré určujú hodnotu lokality, a mali by ste ich zvážiť, sú:

Základné parametre, ktoré určujú hodnotu lokality, a mali by ste ich zvážiť, sú:

– množstvo a perspektíva pracovných miest,
– dostupnosť a kvalita škôl,
– možnosti trávenia voľného času,
– životné prostredie a bezpečnosť.

To, čo ovplyvňuje hodnotu lokality najviac, sú pracovné príležitosti. Dôležité je to, kde sa daná nehnuteľnosť nachádza v rámci územia, v ktorom ste schopní každodenne dochádzať za prácou – to môže byť aj okruh 50 km od tzv. ekonomického centra (napr. mesta či okresu). Práve vzdialenosť od tohto centra by ste mali pri výbere lokality dobre zvážiť. Nejde pritom len o počet kilometrov, ale aj o čas potrebný na dochádzanie. Vzdialenosť od centra sa prejavuje v klesajúcich cenách nehnuteľností nielen pre vyššie náklady na dopravu, ale hlavne preto, že čas strávený cestovaním sa nedá nahradiť.<

Napríklad nová obytná zóna Mladé Čunovo v katastri bratislavskej mestskej časti Čunovo by mala byť výbornou lokalitou pre ľudí, ktorí radi trávia svoj voľný čas aktívne

Dochádzanie do práce z prímestských satelitov je určite veľkou nevýhodou, bývanie ďalej od centra má však aj svoje výhody. Napríklad nová obytná zóna Mladé Čunovo v katastri bratislavskej mestskej časti Čunovo by mala byť výbornou lokalitou pre ľudí, ktorí radi trávia svoj voľný čas aktívne – takéto možnosti dáva blízky areál vodných športov, cyklistické a korčuliarske trasy na dunajskej hrádzi alebo čunovské jazerá. Má ambíciu nebyť ďalším satelitom, kam chodia ľudia len prespávať. Aj preto ponúka novinku na našom trhu s nehnuteľnosťami – susedské záhrady – a súčasťou projektu je aj vybudovanie širokých chodníkov s upravenými pásmi zelene, s predzáhradkami a bez vysokých plotov pred domami. Cieľom developera je vytvoriť také podmienky, aby ľudia radi chodili von, stretávali sa so susedmi a bez obáv púšťali z domu aj svoje deti. V ponuke sú stavebné pozemky s územným rozhodnutím, vybudovanými komunikáciami a inžinierskymi sieťami. V rámci snahy o architektonickú kompaktnosť novej obytnej zóny ponúka developer tiež niekoľko projektov vkusných domov v duchu súčasných trendov aj so stavebným povolením. Viac na www.mladecunovo.sk (foto: Mladé Čunovo)

Dochádzanie vás môže vyjsť draho!

Pravdaže, nielen čas je dôležitý. Aj náklady na dopravu môžu byť významnou položkou, ktorú by ste pri lokalite vzdialenejšej od centra rozhodne mali brať do úvahy. Keď spočítate priemerné mesačné výdavky za palivo, servis a samotné auto a tieto peniaze fiktívne presuniete do položky splátka úveru, možno budete prekvapení. Na ilustráciu: náklady na denné dochádzanie autom do vzdialenosti 30 km môžu byť aj viac než 200 € mesačne. To sa rovná splátke úveru vo výške 40 000 € na 30 rokov a s 5%-nou úrokovou sadzbou. V prípade nehnuteľnosti vám pritom na konci tohto obdobia ostane majetok, pri dochádzaní zo vzdialenejšej lokality len vrak auta (alebo tri).

Druhým kľúčovým parametrom je dostupnosť škôl. Možno aj vy poznáte rodinu, ktorá musela prehodnotiť rozhodnutie odísť z mesta, pretože z nich vozenie detí do školy a na krúžky urobilo „taxikárov“. Podobne ako cestovanie za prácou znamená náklady a čas, ktorého sa musíte vzdať, aj dochádzanie detí do školy a za mimoškolskými aktivitami bude každodennou daňou, ktorú budete musieť platiť, ak lokalita takúto vybavenosť nemá alebo ju nemá v uspokojivej kvalite. Nevraviac o chýbajúcich sociálnych väzbách vašich detí v mieste bydliska.

Naše bývanie však neovplyvňuje len dochádzanie do práce či do školy. Ak nemá byť dom alebo byt iba miestom na prespanie a domáce práce, je dôležité zvážiť aj to, ako budete tráviť voľný čas vy, váš partner či rodina. Pre niekoho to znamená kultúru a zábavu v rušnom centre, pre iného prechádzky so psom v prírode, pre ďalšieho rôzne športy. Ak sa nejakej aktivite venujete pravidelne, je dobré mať na to možnosti priamo tam, kde bývate –napríklad keď každé ráno behávate, bývanie uprostred mesta bez parku či nábrežia nebude práve ideálne. Ak za vašou aktivitou nebudete musieť dochádzať, ušetríte čas aj peniaze. Samozrejme, celkom iný prípad je, keď je to aktivita len príležitostná. Výber lokality na základe takejto činnosti by bol najskôr omyl. (Nemusíte napríklad nevyhnutne bývať pri veľkom jazere s priaznivým vetrom, ak občas surfujete.)

Tento parameter kupujúci často pri posudzovaní nehnuteľnosti prehliadajú a práve možnosti trávenia voľného času však môžu dramaticky ovplyvniť kvalitu ich budúceho bývania.

Hodnotenie lokality z pohľadu bezpečnosti a životného prostredia sa u nás zatiaľ zakladá skôr na „zaručených informáciách“ ako „hovorí sa, že to celé stojí na skládke“ alebo „je to vraj drogová štvrť“, často z ústneho podania, bez dôkazu či osobnej skúsenosti. Údaje o kriminalite alebo znečistení ovzdušia sa zvyčajne nehľadajú jednoducho, a tak väčšina kupujúcich vníma tento parameter skôr pocitovo a používa ho na nekonkrétne zdôvodnenie diskriminácie tej či onej lokality.

Samozrejme, všetci chceme to najlepšie a najbezpečnejšie prostredie pre nás a našu rodinu, avšak neinformované rozhodnutie na základe „všeobecne známeho faktu“ môže mať za následok, že vylúčite lokalitu či nehnuteľnosť, ktorá by vo všetkých ďalších parametroch prevýšila ostatné.

V nadstavbe jedného z domov v bratislavskej kolónii malých bytov (postavili ju začiatkom 30. rokov 20. storočia) by malo vzniknúť 6 nových bytových jednotiek s rozľahlými terasami a zasklenou prednou fasádou.

V nadstavbe jedného z domov v bratislavskej kolónii malých bytov (postavili ju začiatkom 30. rokov 20. storočia) by malo vzniknúť 6 nových bytových jednotiek s rozľahlými terasami a zasklenou prednou fasádou. V nových bytoch sa tak k lukratívnej polohe v širšom centre mesta pridružia aj ďalšie žiadané vlastnosti – moderná dispozícia a materiály, veľkorysejšia rozloha či tepelnotechnické parametre novostavby. (vizualizácia: PBL Development)

Nedajte na reči, hľadajte fakty

Jeden príklad na ilustráciu: Petržalka ako najväčšia bratislavská mestská časť sa dlhodobo považuje za lokalitu s vysokou kriminalitou, zatiaľ čo Ružinov je vyhľadávaný ako ideálne miesto pre rodiny s deťmi. Údaje PZ SR však poskytujú trochu iný obraz. Kým v Petržalke sa v roku 2009 stalo celkovo 4 324 trestných činov, Ružinov ich mal 5 521. A obidve tieto mestské časti majú v prepočte na obyvateľa nižšiu kriminalitu ako Staré Mesto.

Mikrolokality

V rámci každej lokality existujú mikrolokality, ktoré majú iné charakteristiky než celé mesto, obvod či okres. Napríklad niektoré štvrte alebo ulice môžu byť menej zaujímavé, pretože sú blízko priemyselného areálu či rušnej cesty alebo majú zlú sociálnu štruktúru, iné na tom môžu byť presne opačne. Aj preto je dôležité nerozhodovať sa pri výbere lokality kategoricky v širšom zmysle – napríklad nevylúčiť celú mestskú časť.

Ak sa vám na základe spomenutých parametrov podarilo zadefinovať ideálnu lokalitu, je čas otvoriť mapu a určiť konkrétne miesta a oblasti, ktoré pripadajú do úvahy.

Náš seriál vznikol na základe knihy Kupujeme/Predávame nehnuteľnosť v spolupráci s jej autorom Martinom Čapom a podobne ako kniha by mal byť stručným návodom, ktorý pomôže každému, kto zvažuje kúpu nehnuteľnosti. Postupne by sme chceli všetkým potenciálnym vlastníkom nehnuteľnosti vysvetliť, čo je dôležité pri jej kúpe, akých chýb sa vyvarovať, na čo si dať pozor a ktoré „drobnosti“ pomôžu zrealizovať celú transakciu s prehľadom (a v ideálnom prípade pri nej ešte aj ušetriť). Ak ste v štádiu úvah, sledujte náš seriál, určite vám bude časom pri kúpe bytu či domu neoceniteľným pomocníkom. A ak ste v časovej tiesni alebo chcete nehnuteľnosť predať, hľadajte v kníhkupectvách knižku Kupujeme/Predávame nehnuteľnosť.