Ako sa hýbu ceny bytov a domov? Máme dobré správy!

Záujemcovia o nové bývanie sa rozhodujú o kúpe pomalšie, zvažujú niekoľko možností. Jednou z nich je prenájom nehnuteľnosti a dôvodom je porovnanie výšky splátky hypotéky vzhľadom na mzdu a rozloženie výdavkov domácnosti.

Medzitým ceny nehnuteľností ďalej jemne klesajú, v apríli tohto roka od 0,5 % za starší 2-izbový byt v Bratislave a Nitre až po pokles o 3,9 % v cene staršieho 1-izbového bytu v Trenčíne.

Prvá dobrá správa

To je prvá dobrá správa pre realitný trh, ekonomiku a úroveň finančnej gramotnosti, pretože časť kupujúcich sa chce správať zodpovedne a zreálniť svoje očakávania.

Potvrdila ju aj riaditeľka odboru klientskych potrieb Slovenskej sporiteľne Klaudia Drábiková počas Sme Reality SUMMIT-u (17. mája) v Bratislave. Sporiteľňa je jednotkou na trhu, ktorá poskytuje takmer tretinu hypoték na Slovensku. Banka odporúča záujemcom o hypotekárny úver aj zvýšiť disponibilný príjem domácnosti spoludlžníkom.

Boj proti inflácii pokračuje

Slovensko je členom eurozóny a Európska centrálna banka (ECB) od júla 2022 zvýšila hlavné úrokové sadzby v boji proti inflácii, čo sme na konci dňa pocítili aj na Slovensku.

Začiatkom mája ju opäť zvýšila, mierne o 25 bázických bodov, čo však nie je koniec. Agentúra SITA informovala o vyjadrení šéfky ECB Christine Lagardovej (19. mája) v Madride, že banka musí udržať vyššiu sadzbu a nesmie poľaviť zo svojich cieľov.

Slovensko si v apríli tohto roka podľa Štatistického úradu SR mierne vydýchlo od vysokej inflácie. Klesla na 13,8 %, čo je úroveň z júla 2022, pričom v marci bola na úrovni 15,3 %.

„Úroveň rastu cien pri bývaní s energiami sa vrátila na hodnoty z januára minulého roka, ceny pohonných hmôt sú o desatinu lacnejšie ako pred rokom,“ konštatovali štatistici.

Aká bude marža komerčných bánk?

„Máme indície, že úrokové sadzby pôjdu hore mierne o 25 bázických bodov, čiže základná sadzba by sa mala pohybovať okolo 4 %, potom bude závisieť od toho, akú maržu si k tomu pridajú komerčné banky. My to z trojročného horizontu vidíme tak, že nový „normál“ by mohol byť medzi 3 a 4 %, kde sa zastabilizuje ponuka úrokovej sadzby,“ avizovala Klaudia Drábiková zo Slovenskej sporiteľne vo svojom vystúpení na konferencii.

Budeme mať vyššie platy?

Otázkou je zvyšovanie platov zamestnancov tak, aby si popri nákladoch najmä na potraviny a bývanie mohli dovoliť platiť dlhodobo zvýšené splátky hypotekárneho úveru, čo môže ohroziť jednočlenné domácnosti alebo domácnosti, ktoré sú v platbách na hranici.

Inštitút finančnej politiky uviedol na konferencii Sme Reality SUMMIT, že vyššie platy zamestnancov očakáva až v roku 2024. V roku 2023 budú platy stagnovať, verejná správa si má však polepšiť o vyše 12 %. Oživenie hospodárskeho rastu očakávajú odborníci z rezortu financií až na budúci rok, keď sa zlepší slovenský export do zahraničia.

Zdroj: Shutterstock

Developeri chcú podporiť predaj

Na situáciu na hypotekárnom trhu zareagovali developeri, ktorí chcú podporiť predaj bytov a rozhodovanie budúceho kupujúceho rôznymi predajnými akciami, hyponájmom, zvýhodnením bytu kuchynskou linkou, akciou na financovanie a podobne.

Podobne ako kupujúci sa aj oni ťažšie dostávajú k bankovému financovaniu projektov a dobre zvažujú, koľko nových bytov „pustia“ na trh v súčasnej situácii a akú zvolia taktiku predaja. Časy „predaja z papiera“ s nízkou sadzbou hypotekárneho úveru od bánk, ktoré sa stretali na trhu v tvrdej konkurencii, sa skončili.

Druhá dobrá správa

Druhou dobrou správou je väčšie roztváranie cenových nožníc medzi staršími a novšími bytmi, čo by mohlo podporiť oživenie spomaleného trhu. Analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický pozoruje tento trend od jesene 2022. Ceny novších bytov zatiaľ klesaniu cien odolávajú lepšie.

Zdroj: Shutterstock

„Vidieť to aj na tom, že cenový rozdiel medzi novšími a staršími bytmi sa v krajských mestách za posledný rok výrazne zvýšil. Napríklad pri 2-izbových bytoch v Bratislave poskočil z 8,3 na 18,1 % a v Košiciach z 13,9 na 26,6 %. Pri 3-izbových bytoch v Bratislave sa zvýšil za rok z 20,1 na 27,2 % a v Košiciach z 15,9 na 26,6 %,“ uviedol konkrétne príklady za apríl tohto roka na portáli Realitnej únie SR s tým, že v najbližších mesiacoch predpokladá pokračovanie doterajšieho vývoja.

Roztváranie cenových nožníc na trhu v hlavnom meste rovnako dokumentujú analytici spoločnosti Bencont Investments. Rozdiel medzi priemernou novostavbou a priemerným bytom na sekundárnom trhu bol v prvom štvrťroku až 1 347 €/m², resp. 37,6 %. Na jednej strane je roztváranie pomyselných nožníc spôsobené poklesom cien starších bytov a na druhej strane zastabilizovaním cien nových bytov, ktoré nepúšťajú nadol vyššie náklady stavebného materiálu a stavebných prác, ako aj obmedzená ponuka.

Zdroj: môj dom špeciál 2/2023

V cene nájomného sa prejavil rast energií

Priemerná jednotková cena nájmu v Bratislave vrátene energií dosiahla v prvom štvrťroku po 18,07 % medziročnom raste výšku 14,94 €/m². Do nájomného sa v priebehu prvého štvrťroku naplno pretavil rast cien energií.

Ponúkané byty na prenájom v prvom štvrťroku tak do ceny komponovali aj nové zvýšené zálohové platby za dodávky energií. Priemerné nájomné sa v prvom štvrťroku 2023 pohybovalo na úrovni 836 €. O 10,1 % vzrástlo na medziročnej úrovni aj čisté nájomné bez energií, čo sčasti odzrkadľuje zvýšené úrokové sadzby, ale aj zvýšený dopyt po nájme, ktorý je aktuálne lacnejšou alternatívou k splátke hypotéky pri kúpe obdobného bytu.

Zdroj: Shutterstock

V druhej polovici roka sa má trh stabilizovať

Podľa hlavného analytika Bencont Investments Rudolfa Bruchánika bude rok 2023 sprevádzať oslabený dopyt po nehnuteľnostiach, dôvodmi sú vysoká inflácia, vysoké úrokové sadzby a pokles reálnych miezd.

„V blízkom období očakávame, že ceny starších nehnuteľností môžu klesnúť do 3 – 5 %. Dlhodobý klesajúci trend ale neočakávame a v druhej polovici roka 2023 predpokladáme skôr zastabilizovanie situácie,“ avizoval vývoj na trhu.

Zdroj: môj dom špeciál 2/2023

Tento názor opiera o predpoklad, že v druhej polovici roka by mohlo dôjsť k spomaleniu inflačného rastu, zatiaľ čo bude pokračovať nadpriemerný mzdový rast a úrokové sadzby by mohli dosiahnuť svoj vrchol a zastabilizovať sa. Dostupnosť bývania by sa tak po prudkom zhoršení v roku 2022 mala v roku 2023 zlepšiť.

Text: Monika Voleková
Foto: shutterstock.com
Zdroj: časopis Môj dom špeciál