Zdroj: Shutterstock

Ako sa hýbu ceny bytov a domov? Máme dobré správy!

26. 07. 2023
Zdieľať

Slovensko sa spamätalo z minuloročného šoku rastu úrokových sadzieb hypotekárnych úverov. Klienti si po mesiacoch vyčkávania na obrat v bankách pomaly zvykli na fakt, že na veľké hody s nízkymi sadzbami pozvánku tak skoro nedostanú.

Záujemcovia o nové bývanie sa rozhodujú o kúpe pomalšie, zvažujú niekoľko možností. Jednou z nich je prenájom nehnuteľnosti a dôvodom je porovnanie výšky splátky hypotéky vzhľadom na mzdu a rozloženie výdavkov domácnosti.

Medzitým ceny nehnuteľností ďalej jemne klesajú, v apríli tohto roka od 0,5 % za starší 2-izbový byt v Bratislave a Nitre až po pokles o 3,9 % v cene staršieho 1-izbového bytu v Trenčíne.

Prvá dobrá správa

To je prvá dobrá správa pre realitný trh, ekonomiku a úroveň finančnej gramotnosti, pretože časť kupujúcich sa chce správať zodpovedne a zreálniť svoje očakávania.

Potvrdila ju aj riaditeľka odboru klientskych potrieb Slovenskej sporiteľne Klaudia Drábiková počas Sme Reality SUMMIT-u (17. mája) v Bratislave. Sporiteľňa je jednotkou na trhu, ktorá poskytuje takmer tretinu hypoték na Slovensku. Banka odporúča záujemcom o hypotekárny úver aj zvýšiť disponibilný príjem domácnosti spoludlžníkom.

Prečítajte si tiež
Dokedy porastú úroky hypoték? Ako bez stresu financovať bývanie?

Boj proti inflácii pokračuje

Slovensko je členom eurozóny a Európska centrálna banka (ECB) od júla 2022 zvýšila hlavné úrokové sadzby v boji proti inflácii, čo sme na konci dňa pocítili aj na Slovensku.

Začiatkom mája ju opäť zvýšila, mierne o 25 bázických bodov, čo však nie je koniec. Agentúra SITA informovala o vyjadrení šéfky ECB Christine Lagardovej (19. mája) v Madride, že banka musí udržať vyššiu sadzbu a nesmie poľaviť zo svojich cieľov.

Dopyt po hypotékach klesá

Slovensko sa však nepasuje s vysokými sadzami hypotekárnych úverov pre obyvateľstvo ako jediné. Podľa prieskumu ECB ďalej klesá dopyt po hypotékach. Až 72 % opýtaných bánk zaznamenalo jeho zníženie, pretože domácnosti začali byť pesimistické, pokiaľ ide o vyhliadky trhu s nehnuteľnosťami.

Slovensko si v apríli tohto roka podľa Štatistického úradu SR mierne vydýchlo od vysokej inflácie. Klesla na 13,8 %, čo je úroveň z júla 2022, pričom v marci bola na úrovni 15,3 %.

„Úroveň rastu cien pri bývaní s energiami sa vrátila na hodnoty z januára minulého roka, ceny pohonných hmôt sú o desatinu lacnejšie ako pred rokom,“ konštatovali štatistici.

Aká bude marža komerčných bánk?

Máme indície, že úrokové sadzby pôjdu hore mierne o 25 bázických bodov, čiže základná sadzba by sa mala pohybovať okolo 4 %, potom bude závisieť od toho, akú maržu si k tomu pridajú komerčné banky. My to z trojročného horizontu vidíme tak, že nový „normál“ by mohol byť medzi 3 a 4 %, kde sa zastabilizuje ponuka úrokovej sadzby,“ avizovala Klaudia Drábiková zo Slovenskej sporiteľne vo svojom vystúpení na konferencii.

Hotovosť je prednosťou č. 1

Podľa prehľadu ponuky 10 bánk z portálu Finančný kompas sa sadzby priebežne pohybujú od 3,50 % až do 4,84 %. Záujemcovia o úver by nemali zabudnúť, že pre ľudí vo veku 41 rokov a viac platia od 1. januára 2023 opatrenia NBS o tzv. strieborných hypotékach, keď vekom klesá ich úverová angažovanosť.

Hotovosť a disponibilné úspory sa v súčasnosti viac ako predtým stali významnou prednosťou žiadateľa o hypoúver.

Budeme mať vyššie platy?

Otázkou je zvyšovanie platov zamestnancov tak, aby si popri nákladoch najmä na potraviny a bývanie mohli dovoliť platiť dlhodobo zvýšené splátky hypotekárneho úveru, čo môže ohroziť jednočlenné domácnosti alebo domácnosti, ktoré sú v platbách na hranici.

Inštitút finančnej politiky uviedol na konferencii Sme Reality SUMMIT, že vyššie platy zamestnancov očakáva až v roku 2024. V roku 2023 budú platy stagnovať, verejná správa si má však polepšiť o vyše 12 %. Oživenie hospodárskeho rastu očakávajú odborníci z rezortu financií až na budúci rok, keď sa zlepší slovenský export do zahraničia.

Inflácia a zvyšovanie platov zamestnancov

Zdroj: Shutterstock

Developeri chcú podporiť predaj

Na situáciu na hypotekárnom trhu zareagovali developeri, ktorí chcú podporiť predaj bytov a rozhodovanie budúceho kupujúceho rôznymi predajnými akciami, hyponájmom, zvýhodnením bytu kuchynskou linkou, akciou na financovanie a podobne.

Podobne ako kupujúci sa aj oni ťažšie dostávajú k bankovému financovaniu projektov a dobre zvažujú, koľko nových bytov „pustia“ na trh v súčasnej situácii a akú zvolia taktiku predaja. Časy „predaja z papiera“ s nízkou sadzbou hypotekárneho úveru od bánk, ktoré sa stretali na trhu v tvrdej konkurencii, sa skončili.

Prečítajte si tiež
Ako odhadnúť cenu stavby rodinného domu? Na čom sa dá ušetriť a čo môže cenu domu ešte zvýšiť?

Druhá dobrá správa

Druhou dobrou správou je väčšie roztváranie cenových nožníc medzi staršími a novšími bytmi, čo by mohlo podporiť oživenie spomaleného trhu. Analytik Realitnej únie SR Vladimír Kubrický pozoruje tento trend od jesene 2022. Ceny novších bytov zatiaľ klesaniu cien odolávajú lepšie.

Cenové nožnice

Zdroj: Shutterstock

„Vidieť to aj na tom, že cenový rozdiel medzi novšími a staršími bytmi sa v krajských mestách za posledný rok výrazne zvýšil. Napríklad pri 2-izbových bytoch v Bratislave poskočil z 8,3 na 18,1 % a v Košiciach z 13,9 na 26,6 %. Pri 3-izbových bytoch v Bratislave sa zvýšil za rok z 20,1 na 27,2 % a v Košiciach z 15,9 na 26,6 %,“ uviedol konkrétne príklady za apríl tohto roka na portáli Realitnej únie SR s tým, že v najbližších mesiacoch predpokladá pokračovanie doterajšieho vývoja.

Za staršie byty zaplatíte menej

Ceny starších bytov klesli aj v Trnave, Nitre a Trenčíne. Na najväčšom realitnom trhu v Bratislave klesli ceny starších bytov od 0,2 do 2,2 % v okrese Bratislava IV (Karlova Ves, Dúbravka, Devínska Nová Ves) aj v Ružinove (okres Bratislava II) a Petržalke (Bratislava V). Naopak, zvyšovanie cien novších bytov eviduje analytik najmä v Trenčíne a vo veľkej miere v Bratislave a Nitre.

Roztváranie cenových nožníc na trhu v hlavnom meste rovnako dokumentujú analytici spoločnosti Bencont Investments. Rozdiel medzi priemernou novostavbou a priemerným bytom na sekundárnom trhu bol v prvom štvrťroku až 1 347 €/m², resp. 37,6 %. Na jednej strane je roztváranie pomyselných nožníc spôsobené poklesom cien starších bytov a na druhej strane zastabilizovaním cien nových bytov, ktoré nepúšťajú nadol vyššie náklady stavebného materiálu a stavebných prác, ako aj obmedzená ponuka.

Tabuľka Porovnanie cien bytov v krajských mestách

Zdroj: môj dom špeciál 2/2023

V cene nájomného sa prejavil rast energií

Priemerná jednotková cena nájmu v Bratislave vrátene energií dosiahla v prvom štvrťroku po 18,07 % medziročnom raste výšku 14,94 €/m². Do nájomného sa v priebehu prvého štvrťroku naplno pretavil rast cien energií.

Ponúkané byty na prenájom v prvom štvrťroku tak do ceny komponovali aj nové zvýšené zálohové platby za dodávky energií. Priemerné nájomné sa v prvom štvrťroku 2023 pohybovalo na úrovni 836 €. O 10,1 % vzrástlo na medziročnej úrovni aj čisté nájomné bez energií, čo sčasti odzrkadľuje zvýšené úrokové sadzby, ale aj zvýšený dopyt po nájme, ktorý je aktuálne lacnejšou alternatívou k splátke hypotéky pri kúpe obdobného bytu.

Inflácia a rast cien

Zdroj: Shutterstock

V druhej polovici roka sa má trh stabilizovať

Podľa hlavného analytika Bencont Investments Rudolfa Bruchánika bude rok 2023 sprevádzať oslabený dopyt po nehnuteľnostiach, dôvodmi sú vysoká inflácia, vysoké úrokové sadzby a pokles reálnych miezd.

„V blízkom období očakávame, že ceny starších nehnuteľností môžu klesnúť do 3 – 5 %. Dlhodobý klesajúci trend ale neočakávame a v druhej polovici roka 2023 predpokladáme skôr zastabilizovanie situácie,“ avizoval vývoj na trhu.

Tabuľka Priemerná cena bytu na Slovensku

Zdroj: môj dom špeciál 2/2023

Tento názor opiera o predpoklad, že v druhej polovici roka by mohlo dôjsť k spomaleniu inflačného rastu, zatiaľ čo bude pokračovať nadpriemerný mzdový rast a úrokové sadzby by mohli dosiahnuť svoj vrchol a zastabilizovať sa. Dostupnosť bývania by sa tak po prudkom zhoršení v roku 2022 mala v roku 2023 zlepšiť.

Text: Monika Voleková
Foto: shutterstock.com
Zdroj: časopis Môj dom špeciál

Kategória: Legislatíva a financovanie
Tagy: hypotéka kúpa nehnuteľnosti prenájom bytov realitný trh
Zdieľať článok
Európsky parlament chce do roku 2050 klimaticky neutrálne stavebníctvo, renováciou majú prejsť aj obytné budovyASB.sk

Európsky parlament chce do roku 2050 klimaticky neutrálne stavebníctvo, renováciou majú prejsť aj obytné budovy

Čo urobiť, ak chcete založiť nový trávnik? Dajte si pozor na to, čo je v pôdeUrob si sám

Čo urobiť, ak chcete založiť nový trávnik? Dajte si pozor na to, čo je v pôde

Výstavba veterných elektrární môže byť ohrozená kvôli limitom z úradu verejného zdravotníctva, problémom je hlukASB.sk

Výstavba veterných elektrární môže byť ohrozená kvôli limitom z úradu verejného zdravotníctva, problémom je hluk

Konferencia COP28 vyslala (slabý) signál: Smerujeme ku koncu fosílnych palív?ASB.sk

Konferencia COP28 vyslala (slabý) signál: Smerujeme ku koncu fosílnych palív?

Diskusia