Oplatí sa dnes kúpiť byt? Alebo ísť radšej do nájomného?

Oplatí sa dnes kúpiť byt alebo ísť radšej do podnájmu a počkať na nájomné bývanie?

Martin Záborský, 365.bank
Zvyšovanie cien nehnuteľností a aj nárast cien energií sa pretavili aj do výšky cien podnájmov. Či už sa na to pozrieme z hľadiska finančného, alebo z hľadiska komfortu, určite je lepšie financovať svoje bývanie a mať pocit istoty, ako dotovať účet niekoho iného. Aj keď sa štátom podporované nájomné bývanie v tomto bode javí ako finančne výhodnejšie, musí si každý zvážiť, koľko je ochotný naň čakať. Preto je pri ambícii zaobstarať si bývanie ešte stále najvýhodnejším riešením kúpa vlastného bytu, aj napriek tomu, že ceny nehnuteľností sú na historických maximách.

Jozef Plško, PSS
Na túto otázku neexistuje jednoduchá odpoveď, pretože na rozhodnutie, či bývať v podnájme, alebo kúpiť vlastné bývanie, vplýva veľké množstvo faktorov a individuálnych preferencií. Ľudia sa nerozhodujú iba na základe striktného finančného prepočtu. Dôležitá je, samozrejme, lokalita, príjem a aktuálna finančná situácia. Rozhodovanie však do veľkej miery závisí aj od toho, či človek žije sám a chce byť v budúcnosti pružný pri sťahovaní, alebo má či plánuje založiť si rodinu.

V PSS sa snažíme neustále zlepšovať a rozširovať našu ponuku tak, aby si u nás riešenie financovania bývania našiel skutočne každý. Je pritom jedno, či ide o kúpu bytu alebo domu, ich rekonštrukciu alebo prestavbu. Dnes u nás ľudia nájdu doslova pod jednou strechou všetko, čo na financovanie bývania potrebujú. Sporiace produkty, úverové produkty aj poistenie, stavebné sporenie aj hypotéky. Vďaka tomu dokážeme lepšie reagovať na ich potreby a vytvoriť im ponuku na mieru.

Juraj Bartoš, ŠFRB
Rozhodnutie, či ísť cestou vlastného bývania, alebo si zvoliť bývanie v nájomnom byte, je aj v dnešných rýchlych časoch veľmi zložité. Pre mladého človeka je to otázka ďalšieho fungovania na dlhé obdobie, preto nie je jednoduché urobiť takéto rozhodnutie okamžite. Nájomné bývanie dokáže tento čas predĺžiť a umožní tak zároveň aj lepšie zvážiť možnosti, ktoré sú k dispozícii. Ďalšou výhodou nájomného bývania je flexibilita, či už ide o dochádzanie za prácou, alebo zmenu miesta, kde chce človek žiť.

Čo všetko by mal zvážiť mladý človek, ktorý si chce kúpiť svoj prvý byt?

Martin Záborský, 365.bank
Pri kúpe bytu je dôležitý výber tej správnej nehnuteľnosti, pričom je potrebné zvážiť si momentálnu rodinnú aj pracovnú situáciu, ako aj plány do budúcnosti. Či si chcete založiť rodinu alebo napríklad zmeniť prácu, ktorá by mohla byť v inom meste. Pokiaľ ide o podmienky v rámci banky, žiadateľ o hypotekárny úver by mal byť zamestnaný aspoň pol roka a ideálne by mal mať nasporených aspoň 20 % z ceny nehnuteľnosti. Hypotéku totiž treba dofinancovať, na čo sa dajú využiť vlastné zdroje, v niektorých prípadoch pomáha rodina, priatelia, často sa môže situácia vyriešiť prostredníctvom spotrebného úveru. Tu je však potrebné rátať so zvýšenými nákladmi, ktoré budú predstavovať jednak splátky hypotéky a jednak splátky spotrebného úveru, čo v sumári dokáže poriadne zaťažiť nejeden rozpočet. Záujemca o kúpu bývania by si teda mal zvážiť, akú sumu zo svojho rozpočtu je doň ochotný investovať každý mesiac. Optimálna je pritom situácia, keď náklady na bývanie nepresiahnu tretinu celkového osobného rozpočtu.

Jozef Plško, PSS
Pokiaľ mladý človek o svojom vlastnom bývaní ešte len uvažuje, určite sa oplatí porozmýšľať o stavebnom sporení. Predstavuje jednoduchý a bezpečný spôsob, ako si aj mladí ľudia so spravidla nižším príjmom môžu postupne vytvoriť potrebný objem financií. Po nasporení určitej sumy si môžu zobrať medziúver alebo stavebný úver a dosiahnuť tak na vlastné bývanie aj pri rastúcich cenách nehnuteľností za veľmi zaujímavých podmienok. Obrovskou výhodou je možnosť získať garantovanú úrokovú sadzbu stavebného úveru, ktorá zaručuje nemennú splátku od podpisu zmluvy až po úplné splatenie úveru.

Juraj Bartoš, ŠFRB
Vlastné bývanie je viazané na región. Ak sa však už človek rozhodne žiť na istom mieste, zo Štátneho fondu rozvoja bývania (ŠFRB) môže získať veľmi výhodnú podporu vo forme úveru na jeho obstaranie. Na jednotlivé možnosti a situácie sú tu pritom vytvorené rôzne spôsoby financovania. Otázkou na zváženie je, či človek spĺňa podmienky na získanie takejto podpory. V prvom rade by mal spadať do niektorej kategórie žiadateľa – manželia do 35 rokov, osamelý rodič, odchovanec detského domova do 35 rokov, fyzická osoba s ťažkým zdravotným postihnutím (ŤZP) alebo domácnosť s takýmto členom.

Hypotéky sú dnes u nás najčastejšou formou financovania bývania. Akú vysokú hypotéku dnes banky obvykle poskytujú a čo všetko túto sumu ovplyvňuje?

Martin Záborský, 365.bank
Suma hypoték je, samozrejme, ovplyvnená výškou ceny nehnuteľnosti, výškou nasporenej sumy, ktorou človek disponuje, či už má nejaké iné úverové záväzky a taktiež príjem klienta a na aké dlhé obdobie sa úver berie.

Aký vývoj v úrokových sadzbách hypoték predpokladáte? Budú sa ďalej sprísňovať aj ďalšie podmienky pre poskytnutie hypotéky, ako je napríklad povinná finančná rezerva alebo výška vlastných zdrojov?

Martin Záborský, 365.bank
Predikovať vývoj úrokových sadzieb je v tomto období mimoriadne náročné. Vstupuje do toho veľa premenných a v tomto dynamickom období prichádzajú zmeny veľmi rýchlo. NBS sleduje situáciu na trhu a bude pravdepodobne prichádzať s potrebnými opatreniami, takže zmeny podmienok nemôžeme úplne vylúčiť, keďže toto je skôr v ich rukách. Aj z tohto dôvodu je predikcia zmien náročná.

Jozef Plško, PSS
Viacerí finanční analytici predpokladajú, že úrokové sadzby na hypoúveroch ešte nedosiahli svoj strop a že v blízkom čase by sa mohli ešte postupne zvyšovať. Rast medzibankových sadzieb sa stavebného sporenia týka v menšej miere, keďže ide o do určitej miery uzavretý systém, v ktorom sú úvery financované z vkladov klientov. Tlak na úroky tu nie je taký veľký. Práve naopak, v čase rastúcich úrokových sadzieb dokáže ľuďom poskytnúť stabilitu a výhodné podmienky.

Aké výhody má v porovnaní s hypotékou stavebné sporenie?

Jozef Plško, PSS
Stavebné sporenie nesúperí s hypotékami pri financovaní bývania. Naopak, tieto dva finančné nástroje sa vhodne dopĺňajú. Pri kúpe nehnuteľnosti sa dnes ľudia nemôžu spoliehať na to, že získajú hypotekárny úver na celú kúpnu sumu, musia kombinovať zdroje – na časť musia mať nasporené vlastné zdroje, na ďalšiu časť použijú úverové finančné produkty. Práve tu má stavebné sporenie nezastupiteľnú úlohu.

Stavebné sporenie ponúka dlhodobú istotu a stabilitu, ktorá je pri financiách určených na bývanie veľmi potrebná. Klienti majú možnosť získať garantovanú úrokovú sadzbu stavebného úveru, ktorá im zaručuje nemennosť splátky od podpisu zmluvy až po úplné splatenie úveru.

Aké výhody má v porovnaní s hypotékou financovanie prostredníctvom ŠFRB?

Juraj Bartoš, ŠFRB
V prvom rade je výhodou jednoduché získanie informácií a jasné pravidlá pre všetkých. V každom okresom meste je vyčlenený pracovník mestského úradu, ktorého úlohou je informovať a pomáhať žiadateľom o podporu. Rovnako aj otázky smerované priamo na ŠFRB sú prostredníctvom elektronickej komunikácie alebo telefonicky okamžite spracovávané. V porovnaní s komerčnými hypotékami poskytuje ŠFRB pre všetkých rovnaké podmienky stanovené legislatívou. Ako hlavné lákadlo pre využitie prostriedkov z fondu, najmä pri zvyšujúcich sa úrokových sadzbách komerčných hypoték, sú úrokové sadzby podľa charakteristiky žiadateľa, a to 1 % alebo 2 %. Ďalšou obrovskou výhodou je fixácia tejto úrokovej sadzby počas celej lehoty splácania, ktorá môže byť až 40 rokov. V neposlednom rade je to istota podpory od inštitúcie, ktorej garanciu zabezpečuje samotný štát.

Podávanie žiadostí o úver zo ŠFRB bolo na tento rok ukončené 30. 9. Bude táto forma pomoci pokračovať? Nastanú v nej nejaké zmeny?

Juraj Bartoš, ŠFRB
V tomto roku bol citeľne vyšší záujem o podporu zo strany fyzických osôb ako v predošlom. Tento nárast nás veľmi teší, pretože to znamená, že našu prácu robíme dobre. Na nasledujúci rok v spolupráci MDV SR pripravujeme novelu zákona. Pevne veríme, že sa nám podarí ešte viac zvýhodniť podmienky, ktoré umožnia ľudom získať ich vysnívané bývanie.

Zdroj: istock.com

Aké sú možnosti požičať si?

Na financovanie bývania sa najčastejšie využívajú finančné produkty, majú dlhú lehotu splatnosti a vďaka ručeniu nehnuteľnosťou aj nízku úrokovú sadzbu, teda hypotéky alebo úvery od stavebnej sporiteľne. Mladí ľudia, ktorí splnia presne stanovené podmienky, však môžu využiť aj výhodné financovanie zo ŠFRB.

Či už sa na to pozrieme z hľadiska finančného, alebo z hľadiska komfortu, určite je lepšie financovať si svoje vlastné bývanie a mať pocit istoty, ako v podnájme dotovať účet niekoho iného.
Martin Záborský, 365.bank

Výber vhodného úveru závisí od viacerých faktorov. Rozhodne pritom nie je dobré ísť len do jednej banky, i keď v reklame propaguje najnižšiu úrokovú sadzbu, a uspokojiť sa s prvou ponukou úveru. V tomto smere je praktické využiť službu skúseného finančného sprostredkovateľa, ktorý má prehľad o možnostiach a podmienkach v rôznych bankách a bezplatne vám poradí vhodné riešenie s ohľadom na vašu finančnú situáciu.

1. Hypotéka

Aj keď úrokové sadzby na hypotékach stúpajú, ešte stále sú najčastejšou formou financovania bývania. Úrokové sadzby sú aktuálne okolo 2,5 % ročne, niekde však aj menej (okolo 2 %) alebo viac než 3 %. Konkrétna výška závisí napríklad od obdobia fixácie, počas ktorého sa úroková sadzba nemení (môžete si vybrať fixáciu od 1 až do 10 rokov), či hodnotenia (ratingu) žiadateľa. Výhodný úrok však môže mať aj iné podmienky, napríklad aktívne využívaný účet v danej banke.

Ďalšou prednosťou je rozloženie splácania na dlhý čas (do 30, niekde aj 40 rokov), čím sa zníži suma mesačnej splátky. Dlhší čas splácania však zároveň znamená výraznejšie preplatenie úveru. Výhodou do budúcnosti môže byť flexibilná splatnosť (rýchlejšie splácanie formou bezplatných mimoriadnych splátok).

Maximálna výška úveru závisí od hodnoty zabezpečenia, schopnosti splácať a od konkrétnej banky. Obvykle je však len do 80 % hodnoty nehnuteľnosti. Zvyšok je potrebné dofinancovať z iných zdrojov. Okrem vlastných nasporených peňazí je to často spotrebný úver, ktorý však pre vyššie úroky a kratšiu splatnosť znamená vyššie mesačné splátky. Využiť sa dá aj úver zo stavebnej sporiteľne, ktorý nie je zabezpečený nehnuteľnosťou.

2. Úver zo stavebnej sporiteľne

Stavebné sporiteľne dnes poskytujú široké spektrum úverov s rôznymi podmienkami. Ich špecifickým produktom sú však stavebné úvery, ktoré sú spojené so sporením. Aj tu je pritom možností viacero. Jednou je účelový úver, ktorý je zabezpečený nehnuteľnosťou. Jeho výška je maximálne 170 000 € (závisí od hodnoty zabezpečenia a schopnosti splácať, resp. od konkrétnej stavebnej sporiteľne) a obdobie splatnosti do 30 rokov. Oplatí na najmä vtedy, ak ste si na financovanie, resp. dofinancovanie bývania sporili formou stavebného sporenia. Jeho výhodou je aj stabilita – splátka a úrok sú dohodnuté už pri podpise zmluvy a vo fáze stavebného úveru je úroková sadzba garantovaná a splátka sa nemení.

Ďalšou možnosťou je nezabezpečený úver, teda bez založenia nehnuteľnosti, ktorý je vhodný napríklad ako doplnok k hypotekárnemu úveru. Úroky sú tu približne od 3,9 % a viete si požičať až 45 000 € so splatnosťou až do 30 rokov, vďaka čomu môže byť mesačná splátka pomerne nízka. Aj v tomto prípade môžu pritom klienti, ktorí si sporili na stavebnom sporení, získať zvýhodnené podmienky. Je však potrebné zdokladovať, na čo ste peniaze použili.

3. Úver zo ŠFRB

Ide o výhodný, štátom podporovaný úver, ktorý má presne určené podmienky – stanovuje tak účel využitia, ako aj to, kto môže o takúto podporu požiadať (podrobné informácie nájdete na www.sfrb.sk). Úver možno získať na obstaranie bytu (či už kúpou, alebo výstavbou) v bytovom alebo rodinnom dome. Na jeho zabezpečenie sa pritom požaduje nehnuteľnosť, ktorá má podľa znaleckého posudku hodnotu minimálne 1,3 násobku požadovanej podpory. Úver je určený pre mladomanželov do 35 rokov (ktorí uzavreli manželstvo maximálne do 36 mesiacov pred podaním žiadosti) alebo manželov s maloletým dieťaťom do 6 rokov, pre osamelých rodičov či osoby s ŤZP. Môže byť do 75 % z ceny stavby, najviac 100 000 €, alebo až 100 %, najviac 120 000 €, a to s fixnou úrokovou sadzbou 1 % alebo 2 % a lehotou splatnosti až do 40 rokov. Konkrétne podmienky sú stanovené podľa toho, o akého žiadateľa ide.

Ďalšou podmienkou, ktorú je potrebné splniť, je maximálny príjem domácnosti – celkový čistý príjem nesmie presiahnuť 5-násobok životného minima a súčasne by mal za predchádzajúci štvrťrok dosiahnuť aspoň 1,3 násobok životného minima domácnosti. Hodnotí sa tiež výška finančných záväzkov.

Viac informácií nájdete na www.sfrb.sk.

Text: Erika Kuhnová
Foto: istock.com
Zdroj: PR článok Štátny fond rozvoja bývania