Veľký rozhovor o stavebnom dozore: Prečo je povinný pri svojpomocnej stavbe a ako pomáha s rozpočtom

Stavebný dozor a rozpočet stavby

Stavebný alebo technický dozor sa môže vyjadrovať aj k navrhovanému rozpočtu a projektu, keď sa mu niečo nezdá?
M. K.: Áno. Technický/stavebný dozor je pomocník investora, čiže môže konzultovať čokoľvek. Investor môže mať o niečom pochybnosti, môže hľadať nejaké alternatívy.

Technický dozor zasa môže mať skúsenosti s nejakým riešením, ktoré sa neosvedčilo, alebo naopak, odporučiť niečo, čo by lepšie pasovalo do daných podmienok.

Samozrejme, má poradný hlas. Investor nemusí všetko akceptovať. Keď bude trvať na svojom, zrealizuje sa to tak, ako si to predstavuje investor. Dozor má investora podporiť, nie dirigovať.

Stavebný a technický dozor, teda aj vy, takisto sleduje, či stavba ide podľa navrhovaného rozpočtu. Kto ho stanovuje?

M. K.: Súčasťou projektovej činnosti je aj spracovanie orientačného rozpočtu. Projektant spraví tzv. výkaz výmer. Jeho jednotlivé položky sa ocenia nejakými smerodajnými cenami na základe používaných cenníkov vychádzajúcich z praxe (napr. Cenkros). Nazval by som to prvý nástrel, ktorý slúži na to, aby sa investor zorientoval, na v akej úrovni cenovej sa zhruba pohybuje. Ide o súčasť projektovej dokumentácie, realizačného projektu.

Zdroj: iStock

Nasleduje hľadanie zhotoviteľa. Zhotoviteľ na základe výkazu výmer, ktorý je spracovaný k projektu, ocení položky svojimi reálnymi cenami. Určí, za koľko je schopný tie činnosti vykonať. Z toho vznikne rozpočet, ktorý sa používa už v rámci zmluvného konania. Je základom reálnej ceny za stavbu.

V posledných mesiacoch zažívame významné stúpanie cien vo všetkých oblastiach. Aj pri výrobe stavebných materiálov. Čo sa robí v situácii, keď je reálny rozpočet už dohodnutý a dôjde k zvyšovaniu cien?

M. K.: Toto je citlivá vec. Cenotvorba medzi investorom a zhotoviteľom môže byť dohodnutá rôzne.

Pre investora je najvýhodnejšia dohoda pevnej ceny za projekt. V rámci toho môže, ale nemusí byť dohodnutá aj nejaká inflačná prirážka. Investor so zhotoviteľom si dohodnú formu, akou budú zohľadňovať zmeny ceny pri bežnej inflácii.

Zdroj: iStock

Obyčajne nie je problém, že by v rámci výstavby počas jedného roka ceny tak dramaticky stúpli, aby sa nedal dohodnúť, resp. dodržať pevný rozpočet.

Teraz je však také špecifické obdobie, keď ceny dramaticky skáču. Je to na zhotoviteľovi, nakoľko bude schopný dodržať dohodnutú pevnú cenu. A v akej miere sa bude snažiť dohodnúť si určité navýšenia, lebo fakt je, že ceny sa teraz „správajú veľmi divne“.

Aká je podľa vašich skúseností prax v tejto zvláštnej situácii? Bývajú rozpočty primerané, nadhodnocujú sa alebo ste sa stretli aj s podhodnoteným rozpočtom?

M. K.: Pri rozpočtoch spočíva problém obyčajne v množstvách alebo v zabudnutých položkách. Jednou z častých chýb je, že si investor nechá spraviť cenu diela len podľa rozpočtu.

To znamená: projektant spravil nejaký zoznam položiek, z ktorého by sa dielo malo skladať, a zhotoviteľ ich ocenil. Pri realizácii sa však ukáže, že tam nie sú všetky položky, ktoré by mali byť, alebo nie sú v správnom množstve.

Zdroj: iStock

V priebehu výstavby teda zhotoviteľ prichádza s tzv. najviac prácami, lebo niečo nebolo v rozpočte. Myslím si, že v rámci bežného obdobia, keď nemáme tieto skokové ceny, sa jednotkové ceny nespochybňujú. Problém býva v spomínaných množstvách a zabudnutých položkách.

Čo by ste poradili investorovi, ktorý napríklad prvýkrát stavia dom – čo by si mal všímať v rozpočte? Na čo sa má projektanta opýtať?

M.K.: Projektant spraví výkaz najlepšie, ako vie. Díva sa však na to z pohľadu teoretika, ktorý kreslí a ktorý vymyslel projekt.

Stavebná firma je už na strane praxe. Od nej by som skôr očakával, že príde s nejakými upozorneniami, že výkaz, ktorý dostala ako podklad na stanovenie ceny, neobsahuje všetko. Zhotoviteľ by mal upozorniť, že podľa jeho názoru treba doplniť nejaké položky alebo inú činnosť, prípadne že uvedené množstvá sú chybné. To by som bral ako seriózny prístup zhotoviteľa.

Zdroj: iStock

Podľa tohto sa dá podľa mňa aj predpokladať, či niekto bude ešte dodatočne navyšovať náklady. Keď niekto len nacení výkaz výmer bez toho, aby by si otvoril výkresy a konfrontoval ten výkaz s projektom, očakával by som, že príde s rôznymi naviac prácami.

Ale keď si to študuje a upozorní, že tam niečo chýba, pravdepodobne je to zodpovedný zhotoviteľ, ktorý chce dohodnúť už na začiatku správnu cenu.

Naozaj sa stáva aj v praxi, že zhotovitelia upozorňujú na tieto medzery?

M.K.: Ide o seriózny prístup konkrétneho podnikateľa. Sú takí, čakajú, že chýbajúce veci neskôr „dobehnú“ naviac prácami. Sú, samozrejme, aj seriózni, ktorí hneď na začiatku radšej otvorene povedia, čo tam chýba, čo chcú doplniť, lebo potom by to chýbalo.

Zdroj: iStock

Ako často sa kontroluje stavba?

Poďme ešte k samotnému procesu stavby z pohľadu stavebného dozora. Ako často prichádza stavebný dozor na stavbu? Ste tam nonstop alebo prichádzate na nejaké dohodnuté stretnutia?
M. K.: Stavebný dozor by mal byť na stavbe vtedy, keď sa dejú dôležité veci. Keď sa zakrývajú nejaké konštrukcie, keď treba napríklad prebrať výstuž predtým, než ju zabetónujú… Tomu sa prispôsobujú nevyhnutné návštevy. Znova záleží na dohode.

Optimálne je, aby sa dozor prišiel na stavbu pozrieť aspoň raz za deň. Závisí to aj od veľkosti stavby, od intenzity postupu výstavby. Keď na rodinnom dome robia štyria robotníci, asi za deň neurobia toľko, že by ďalší deň bolo potrebné niečo kontrolovať.

Zdroj: iStock

Naopak, keď je intenzita výstavby vyššia a prebieha tam veľa vecí naraz, je potrebné prísť častejšie. Najčastejšie chodí dozor na stavbu rodinných domov občasne (tak sa tomu v praxi hovorí).

Musí zachytiť hlavne tie časti a procesy, ktoré v ďalších krokoch budú už neprístupné. Nebude na to vidieť a potrebuje mať istotu, že boli spravené správne – hydroizolácie, časti súvisiace so statikou, rôzne skladby podláh, striech atď.

Stavebný dozor a rekonštrukcia

Ako je to pri väčších, komplexných rekonštrukciách rodinných domov a bytov? Je vtedy potrebné, aby vstúpil do tohto procesu stavebný dozor?

Keď sa vymieňa bytové jadro alebo rekonštruuje kúpeľňa, ide via-menej len o dizajn, možno aj nie. Záleží na investorovi, či si trúfa ustrážiť kvalitu práce nejakého remeselníka – inštalatéra, obkladača atď.

Zdroj: iStock

Pri rekonštrukciách (hlavne) nejakých starších objektov však veľmi často vznikajú nové problémy, až keď sa konštrukcia otvorí. Zrazu zistíte, že tam chýba napríklad hydroizolácia, a treba hneď reagovať, určiť, ako ďalej postupovať. Vtedy je dobré, keď je tam niekto, kto tomu rozumie. V takých prípadoch odporúčam mať technický dozor.

Nezrovnalosti v dokumentácii

V procese stavby sa môžu vyskytnúť aj nezrovnalosti v projektovej dokumentácii. Aký je postup v takomto prípade?

M. K.: Samozrejme, závisí to od veľkosti, závažnosti nezrovnalosti. Môže ísť o drobnosti, ktoré sa dajú dohodnúť na mieste.

Niekedy však do toho musí vstúpiť aj projektant a povedať, ako konkrétnu nezrovnalosť vyriešiť. Takže je to individuálne.

Záleží aj na tom, či je investor ochotný robiť kompromisy. Nezrovnalosti totiž často vyvolávajú potrebu nejakej úpravy detailu.

Zdroj: iStock

Investor mal napríklad predstavu, že stena bude presne na nejakom mieste, ale treba ju posunúť o pár centimetrov vedľa alebo vytvoriť nejaký roh, ktorý tam pôvodne nemal byť. Je dôležité, či investor súhlasí s iným riešením detailov, ako mal v projekte.

Kde hľadať stavebný dozor?

Ako funguje proces oslovovania stavebného dozora? Hľadá si ho investor po vlastnej osi alebo ho odporúčajú napríklad architekti a projektanti?

M.K.: Myslím si, že je to vo väčšine prípadov po vlastnej osi a na základ rôznych odporúčaní alebo skúseností iných investorov. Každý, kto sa ide pustiť do stavby rodinného domu, má pravdepodobne okolo seba kamarátov, známych, ktorí už niečo robili. Myslím si, že takto to funguje celkom dobre. Je aj zoznam dozorov, ktorý vedie komora stavebných inžinierov. V ňom si tiež možno hľadať technický, respektíve stavebný dozor.

Zdroj: iStock

Na čo by si podľa vás mali dať investori, stavebníci pozor?

Asi nie je nejaká univerzálna chyba, na ktorú by bolo treba upozorniť. Investor by si mal dopriať dostatok času na premyslenie toho, čo chce robiť.

Kým je to všetko ešte len na papieri a v úvahách, dá sa čokoľvek ľahko zmeniť. Keď už sú veci vybudované, búrať je ťažšie.

Dôležitý je aj prístup k budúcemu vzťahu so zhotoviteľom. Ako som už hovoril, výkaz by nemal byť jediným podkladom pri oceňovaní. Hlavný je projekt a výkaz je doplnok.

Pozor na zmluvné veci: treba si presne dohodnúť podmienky, za ktorých sa čokoľvek ide robiť.

Tento rozhovor si môžete vypočuť aj ako podcast.

Prečítajte si aj Rozhovory o stavbe 1 a  Rozhovory o stavbe 2

Rozhovor pripravila Eva Fačková, foto: iStock.