Hypotekárny úver (naozaj) pre každého?

11.05.2006  |     

Nemáte peniaze na bývanie? Ale máte stále zamestnanie a relatívne slušný príjem? Nech sa páči, podáva sa hypotéka. Reklamný boom o hypotekárnych úveroch môže vytvárať dojem, že tento spôsob financovania bývania je dostupný naozaj pre každého, ba dokonca že ho získa aj človek s priemerným príjmom. Ako je to v skutočnosti? A čo znamená, keď banka skúma bonitu svojho klienta?

Hypotekárne úvery sú možnosťou, ako získať financie na vlastné bývanie. Na získanie nehnuteľnosti nemusíte mať k dispozícii nijaké finančné rezervy, pretože väčšina bánk v súčasnosti poskytuje už aj tzv. stopercentné hypotéky – teda v plnej výške hodnoty založenej nehnuteľnosti. Aby občan Slovenskej republiky (fyzická osoba po dovŕšení 18 rokov s trvalým pobytom na území Slovenska) získal hypotéku, musí byť úver zabezpečený tuzemskou nehnuteľnosťou.
Od tohto bodu sa podmienky poskytnutia financií v jednotlivých bankách líšia. Ďalším dôležitým faktorom je schopnosť klienta splácať úver – banka hodnotí tzv. bonitu klienta.
 

Bonita klienta

Každý klient musí byť schopný splácať úver – to je jeden zo základných predpokladov jeho získania. Preto banka posudzuje bonitu každého klienta pred poskytnutím hypoúveru. Overovanie bonity (na základe kompletnej finančnej analýzy) pre banku znamená zamedzenie riziku, že úver poskytne žiadateľovi, ktorý ho nakoniec nebude môcť splácať riadne (v dohodnutej výške) a včas. Bonita klienta je vlastne výsledkom hodnotenia jeho príjmov a výdavkov, rodinného stavu, veku, účelu úveru a ďalších kritérií podľa požiadaviek jednotlivých bánk. Overovanie bonity môže byť jednoduchšie, ak ide o tzv. stálych klientov alebo klientov známych banke. V praxi to znamená, že majú v banke, v ktorej požiadali o úver, dlhodobo vedené účty, využívajú viaceré finančné produkty banky a pod. V takých prípadoch dokonca môže ich výsledná bonita byť nižšia (ale postačujúca) ako u iných klientov.

V prípade, že by ste chceli čerpať úver v zahraničnej mene alebo v eurách, sa proces v podstate nelíši od úveru poskytovaného v slovenských korunách. Niektoré slovenské banky štandardne poskytujú úver v eurách, ktorý je výhodný pre žiadateľov s príjmom v zahraničnej mene. Do úvahy však treba vziať riziko vyplývajúce zo zmeny kurzu EUR – SKK, takže si túto možnosť vopred dôkladne zvážte a radšej si dajte poradiť vyškoleným odborníkom.
 

Keď banka skúma

Údaje, ktoré banka zisťuje o klientovi, možno rozdeliť do niekoľkých okruhov:

  • osobné údaje – dátum narodenia, rodné číslo, číslo občianskeho preukazu, rodinný stav, údaje o manželovi/manželke, počet detí, telefonický a e-mailový kontakt;
  • údaje o trvalom bydlisku, prípadne odkedy žiadateľ býva na súčasnej adrese, ako aj typ bývania (vlastné, v prenájme, s hypotékou a pod.);
  • údaje o zamestnaní, resp. samostatnej zárobkovej činnosti – povolanie, oblasť pôsobenia, odkedy je klient zamestnaný, či ide o trvalý pracovný pomer, alebo o pracovný pomer na čas určitý, výška základnej mzdy, odmeny;
  • ďalšie finančné výdavky – možné zrážky na základe súdneho rozhodnutia, prípadne či klient nemá vyživovaciu povinnosť nariadenú súdom (výživné), ďalšie úvery (spotrebné), lízing, stavebné sporenie a pod.;
  • nakoniec sa uvádzajú údaje o požadovanom úvere – výška, mena, splatnosť, typ úrokovej sadzby, účel úveru, akou nehnuteľnosťou bude zabezpečený a pod. V prípade solidárneho dlžníka alebo spoludlžníka, t. j. osoby, ktorá preberá na seba splácanie dlhu banke spolu so žiadateľom o úver, sa postup nelíši od situácie, keď o úver žiada jedna osoba. Vtedy treba poskytnúť všetky doklady o oboch osobách (o žiadateľovi aj spoludlžníkovi) a žiadosť o úver spoločne podpísať. Práva a povinnosti solidárnych dlžníkov sú v úverovom vzťahu rovnaké.

Aké doklady budete potrebovať

Na posúdenie bonity treba viaceré doklady. Pre všetkých žiadateľov, t. j. pre fyzickú osobu, právnickú osobu aj pre žiadateľa, ktorý má príjem v zahraničí (resp. v zahraničnej mene) sú spoločné tieto doklady:

  • preukaz totožnosti;
  • znalecký posudok nehnuteľnosti, ktorá bude slúžiť na zabezpečenie;
  • dokumenty preukazujúce účel použitia úveru (kúpna zmluva, zmluva o diele, predchádzajúca úverová zmluva a pod.). Okrem toho treba banke predložiť aj ďalšie dokumenty:
  • fyzická osoba – potvrdenie o príjme od zamestnávateľa na tlačive príslušnej banky, výpis z účtu, prípadne aj doklady na preukázanie výdavkov;
  • živnostník, právnická osoba – výpis zo živnostenského registra, prípadne obchodného registra, daňové priznania za posledné dva roky, potvrdenie daňového úradu a ďalšie dokumenty podľa požiadaviek tej-ktorej banky (napríklad výkaz ziskov a strát);
  • žiadateľ o úver s príjmom v zahraničí – pracovná zmluva, potvrdenie zamestnávateľa o výške príjmu, výpisy z účtu, doklady k výdavkom. V tomto prípade treba poskytnúť doklady v jazyku, ktorý bude banka akceptovať.

Hodnotiaci model

Keď sa rozhodnete pre hypotekárny úver, mali by ste sa informovať o podmienkach jeho poskytnutia vo viacerých bankách. V súčasnosti všetky bankové subjekty poskytujú v tomto smere poradenstvo. Už pri prvom stretnutí by mal klient dostať čo najkomplexnejšie informácie o produkte, t. j. o hypotekárnom úvere, a súčasne by pracovník banky mal zistiť aj údaje o klientovi, na ktorých základe vypracuje tzv. skóring. Ide o hodnotiaci model, ktorý na základe dostupných informácií poskytne predbežný obraz o bonite klienta. Výsledok tohto hodnotiaceho modelu zároveň slúži ako informácia o parametroch úveru, ktorý banka môže žiadateľovi poskytnúť.
Ak si chcete takéto predbežné ponuky viacerých bánk porovnať, musíte absolvovať v každej z nich stretnutie a opakovane poskytnúť informácie o sebe, žiadanom účele úveru a jeho podmienkach. V prípade, že ste manželia alebo pár (dvaja slobodní ľudia), ktorí chcú úver spoločne, tento proces sa týka oboch.

Hodnotiaci model okrem iného slúži aj na predbežné určenie úrokovej sadzby. Platí – čím lepšia bonita, tým výhodnejšia úroková sadzba. Môžete si zvoliť medzi fixovanou alebo variabilnou, výber záleží na vás. Poradca v banke alebo hypotekárny maklér by mali byť schopní vysvetliť klientovi rozdiel medzi nimi. V súčasnosti sú najpopulárnejšie sadzby fixované na krátke obdobie (na jeden, dva či tri roky), pretože sa pohybujú na najnižšej úrovni.
Vhodnou alternatívou za únavné papierovačky v jednotlivých bankách je návšteva Hypocentra, kde vám odborníci poskytnú kompletné a presné informácie o ponukách všetkých bánk. Taktiež vám tu makléri vypracujú niekoľko hypotekárnych hodnotiacich modelov. Navyše sa môžete poradiť aj ohľadom prípadnej kombinácie úveru so stavebným sporením. Keď sa rozhodnete pre konkrétnu banku, dostanete príslušné tlačivá, koniec koncov o hypotekárny úver môžete požiadať aj priamo v Hypocentre.

Hodnotiaci model vám poskytne informáciu aj o konečnom finančnom disponibilnom zostatku, od ktorého sa odpočítajú všetky výdavky vrátane mesačnej splátky. Všeobecne platná výška tejto hranice neexistuje, každá banka stanovuje požadované minimum na základe vlastných kritérií. Tu treba spomenúť, že pomocou Hypocentra (a príslušného makléra) môžete nájsť banku, ktorá vám bude ochotná poskytnúť úver, a to aj napriek tomu, že vás už iná banka odmietla. Platí však, že do úvahy sa berie čistý mesačný príjem, od ktorého sa odrátajú výdavky, stiahne sa z neho životné minimum žiadateľa (v prípade rodiny aj detí) a zo zvyšku musí byť žiadateľ schopný splácať hypotéku a súčasne mať aj istú finančnú rezervu. Práve výška tejto rezervy je v každej banke iná. Preto je dobré, ak ešte pred vstupom do poradenského servisu banky alebo Hypocentra máte vlastnú predstavu o svojich životných nákladoch a životnom štandarde.
 

Hypokalkulačka nie je o bonite

Prvotné informácie o hypotekárnom úvere môžete získať aj na internetových stránkach jednotlivých bánk. Ich súčasťou je aj hypokalkulačka, ktorá však nepodáva nijaké informácie o vašej bonite. Ide len o matematický výpočet predpokladanej mesačnej splátky úveru po zadaní jeho výšky a lehoty splatnosti. Niektoré kalkulačky síce vyžadujú viac vstupných informácií, ale ide len o nezáväzný údaj. Pritom podľa výsledkov prepočtu sa klient môže snažiť meniť údaje tak, aby mu vyšiel priaznivý výsledok. V banke však musí podložiť všetky informácie skutočnými dokladmi.
Úlohou hypokalkulačky je prilákať klienta do pobočky banky, kde mu vyškolený pracovník poskytne kompletné informácie a zhodnotí sa jeho bonita.
 

Slovník pojmov

Bonita klienta – výsledok hodnotenia klienta, jeho príjmov a výdavkov, rodinného stavu, zamestnania, účelu úveru a pod.
Solidárny dlžník – osoba, ktorá preberá na seba záväzok, t. j. splácanie dlhu banke, spoločne s hlavným dlžníkom; spolužiadateľom o úver môže byť napríklad rodič a dieťa, osoby, ktoré sa stávajú podielovými spoluvlastníkmi nehnuteľnosti, prípadne manželia, ktorí majú zrušené bezpodielové vlastníctvo.

Za odbornú spoluprácu ďakujem Miroslave Mitkovej, Hypocentrum, a. s., Bratislava, www.hypocentrum.sk



Foto: Bramac, Baumit, Dominik Vlaheko
Zdroj: Martina Deríková

Mohlo by vás tiež zaujímať:

Foto dňa

Jednopodlažný pasívny dom odkazuje na typické vidiecke osídlenia

Mojdom.sk  odporúča

Najnovšie knihy a časopisy

Novinka!
Dom a záhrada


35 podrobných pracovných postupov




ukážka z knihy

 

Kúpiť v e-shope

Najnovšie príspevky