Financovanie výstavby rodinného domu (2. časť)

Príprava stavby

Pri individuálnom projektovaní treba zladiť prácu architekta s požiadavkou ekonomicky zvládnuteľných nákladov na realizáciu domu. Odporúčame vám vybrať si v tejto fáze seriózneho stavebného inžiniera, ktorý bude vykonávať stavebný dozor a ktorý vám vie poradí v technických aj cenových záležitostiach už v štádiu projektovej prípravy. Samotná príprava výstavby domu je niekedy dosť nákladná, zvlášť ak ide o individuálny projekt. Preto venujte pozornosť aj jej ohodnoteniu, ak túto činnosť pre vás vykonáva niekto iný. Existujú cenníky na projektovanie a inžiniersku činnosť vo výstavbe, na základe ktorých sa dajú celkom exaktne určiť náklady. Od obstarávateľa tejto činnosti si zistite, podľa ktorého cenníka cenu určil, resp. môže predložiť kalkuláciu ceny. Pri objednaní projektovej dokumentácie si žiadajte aj podrobný položkovitý rozpočet a orientačný časový plán výstavby – tie sú základom ekonomického riadenia výstavby vášho domu a podkladom na vybavenie úverov v peňažných ústavoch.

Výber zhotoviteľa stavby

Na základe projektovej dokumentácie si dajte vypracovať ponukové rozpočty od viacerých vybraných alebo odporučených firiem. Po vyhodnotení ponukových rozpočtov sa rozhodnite podľa ponúknutej ceny, úplnosti ponukového elaborátu, referencií a pod. a vyberte si najvhodnejšieho zhotoviteľa. V zmluve o diele sa musí zaviazať, že garantuje cenu počas celého obdobia výstavby. Takisto je výhodné zhotoviteľa v zmluve zaviazať, aby vykonané práce fakturoval podľa položkovitého rozpočtu s tým, že sa fakturuje podľa skutočne vykonaných jednotlivých prác a podľa jednotkových cien, ktoré by sa počas výstavby nemali meniť.

Rozpočet stavby

Aby ste lepšie porozumeli rozpočtu, ktorý vám predloží projektant či zhotoviteľ, stručne vás oboznámime s jeho štruktúrou.
Rozpočet sa skladá z troch častí:

• titulný list – ide o celkovú rekapituláciu, v ktorej sú uvedené ceny rozdelené na hlavnú stavebnú výrobu (hrubá stavba), pridruženú stavebnú výrobu (remeselné a dokončovacie práce), montážne práce (špeciálne remeslá). Vyčíslené sú tu aj prirážky, resp. zľavy. Zvyčajne je tu okrem celkovej ceny diela aj cena s DPH;

• rekapitulácia – v tejto časti, ktorá sa v niektorých programoch nachádza na druhej strane, v niektorých na poslednej, sú zhrnuté náklady do jednotlivých oddielov – častí stavby (zemné práce, základy, zvislé konštrukcie atď.). Podľa tohto členenia sa zvyčajne vyhotoví aj časový plán stavby;

• rozpis prác a dodávok – je to najpodrobnejšia časť rozpočtu, v ktorej sú ocenené jednotlivé položky podľa oddielov. Pri niektorých položkách sa cena delí na cenu dodávky a na cenu montáže, pri väčšine je však cena dodávky aj montáže agregovaná v jednej položke. S touto časťou sa najčastejšie stretnete pri preberaní hotových prác a pri ich fakturácii. Váš stavebný dozor podľa opisu skontroluje, ktoré práce sa na stavbe vykonali a ktoré nie.

Ak budete chcieť počas výstavby meniť niektoré druhy materiálov, nezabudnite na to, že materiály započítané v rozpočte majú cenu vyššiu o obstarávacie náklady, a teda ak sa vám zdá, že v obchode nájdete materiál za nižšiu cenu, nemusí to tak byť. V každom prípade, keď sa mení druh materiálu alebo druh činnosti, je zvykom dopredu sa dohodnúť na cene novej položky. A nezabudnite – starú položku, ktorá sa nerealizuje, treba odpočítať!

Celkové náklady stavby zahŕňajú tieto položky:

• rozpočet stavebného objektu (predloží vám ho zhotoviteľ a je prílohou zmluvy o diele),

• cenu projektovej a inžinierskej činnosti (cena, na ktorej ste sa dohodli s projektantom na vypracovanie projektu a so stavebným inžinierom, ktorý vám vybavuje stavebné povolenia),

• cenu pozemku,

• cenu inžinierskych sietí, ak nie sú súčasťou stavebného objektu (cesty, kanalizácia, osvetlenie cesty, voda, plyn, elektrina),

• nepredvídané náklady (spomínaných 10 %),

• náhrady za spoločné investície (v prípade spoločných častí inžinierskych sietí pri výstavbe súboru stavieb),

• iné náklady preukázateľne súvisiace s výstavbou a podmienkou užívania stavby.

Stavebný dozor – áno či nie?

Z uvedených informácií je zrejmé, že stavba domu nie je jednoduchá záležitosť. Ak nemáte stavebné vzdelanie, bude sa vám veľmi ťažko kontrolovať rozpočet aj technické vlastnosti vykonaných prác a ich predložený súpis. Môže sa stať, že zhotoviteľ stavby vyfakturuje činnosti, ktoré v skutočnosti nevykonal. Tým sa, samozrejme, nechceme dotknúť poctivých majstrov svojho remesla, ale takejto situácie sa treba vyvarovať. Pri celkových nákladoch stavby nie je odmena za stavebný dozor vysoká. Skúsenosti potvrdzujú, že dobrý stavebný dozor si na svoju odmenu zarobí tým, že ušetrí omnoho viac peňazí, ako mu vyplatíte. Spoluprácu s dozorom je výhodné uzavrieť už v štádiu prípravy stavby – pri projektovaní, vybavovaní stavebného povolenia atď. Stavebný dozor má pre ekonomiku stavby podstatný význam, nie je to len otázka splnenia litery stavebného zákona. Vyvarujte sa toho, že vám niektorý známy daruje podpis na vybavenie stavebného povolenia. Vystavuje sa nebezpečenstvu stíhania, ak sa na stavbe alebo hotovej stavbe vyskytne nenapraviteľná porucha alebo nešťastie. Okrem toho vám pri ostatných činnostiach vôbec nepomôže, skôr naopak – nechá vás topiť sa v problémoch.

Fakturácia

Na záver treba povedať aj niečo o fakturácii – faktúry sa posielajú peňažnému ústavu, preto musia byť v súlade s vykonanými prácami na stavbe. Fakturácia na stavbe sa väčšinou robí na základe mesačných súpisov vykonaných prác, ktoré kontroluje a podpisuje stavebný dozor. Fakturovať možno aj podľa vykonaných ucelených častí domu, ale tiež len na základe súpisu vykonaných prác. Stavebný dozor skontroluje, či sa výmery obsiahnuté vo výkazoch zhodujú so skutočnosťou na stavbe, či sa jednotkové ceny jednotlivých činností a materiálov zhodujú s odsúhlaseným rozpočtom, či sú správne výpočty, a na záver odporučí úhradu v súlade s kvalitou vykonaných prác. Za formálnu stránku faktúry zodpovedá zhotoviteľ. Ak bude mať peňažný subjekt k formálnej stránke výhrady, zhotoviteľ je povinný faktúru bezodkladne opraviť.

Na záver jedno odporúčanie: Výstavba rodinného domu je najväčšou investíciou, a teda značnou finančnou záťažou rodiny. Nie je bežné, že mladí ľudia na začiatku spoločného života bez problémov splácajú úvery a pritom hradia aj ostatné životné náklady. Pomoc najbližších príbuzných je nevyhnutná aspoň počas prvých piatich až ôsmich rokov. Treba si uvedomiť, že vďaka inflácii a rastu životnej úrovne sa splátky úveru stanú znesiteľnejšími a „pomoc“ sa postupne bude môcť znižovať, až sa úplne vylúči. Neskôr vznikne priestor na čiastočné vrátenie poskytnutej pomoci. Mnohí si iste spomenú na povestné tri groše. Vo svete je všeobecne zaužívané, že obstaranie bývania pre mladú rodinu je záležitosťou celého najbližšieho príbuzenstva a nielen najmenej solventných mladých manželov. Ak túto filozofiu pochopíte vy aj vaši najbližší, niet sa čoho báť – treba stavať!