S hypotékou nad hlavou

07.11.2007  |     

Ak chcete mať vlastnú strechu nad hlavou, môžete si šetriť. Vzhľadom na neustále stúpajúci dopyt po nehnuteľnostiach a s tým súvisiaci rastúci trend cien je však viac než pravdepodobné, že k finálnej sume potrebnej na kúpu bytu či domu povedie dlhá, ak nie nekonečná cesta. Samozrejme, môžete bývať v prenájme. Prečo však vrážať peniaze do cudzieho? Prečo nie do vlastného?

Beh na dlhú trať

To vás čaká, ak si zoberiete hypotekárny úver. Napokon, ide o dlhodobý záväzok, ktorý môže trvať až 40 rokov. Vo svetle uvedeného sa hypotéka ukazuje ako nikdy nekončiaci príbeh, ktorý sa však úspešne drží na vrchole rebríčka aktuálnosti v oblasti financovania bývania už niekoľko rokov. Niet sa čo čudovať. Ceny nehnuteľností (najmä vo väčších mestách) z roka na rok stúpajú. Získať vlastnú strechu nad hlavou je čoraz drahšie a drahšie. Napriek tomu sa objem poskytnutých hypoúverov zväčšuje. Zásluhu má na tom aj prudký rast trhu s bývaním a neutíchajúci dopyt. Zadlžovanie je v súčasnosti samozrejmosť. Záujem o požičané peniaze na bývanie dokonca neklesol ani po minuloročnom štvornásobnom zvýšení základnej úrokovej sadzby centrálnou bankou, ktorá k nemu musela pristúpiť v dôsledku vysokej inflácie.


Ak sa teda rozhodnete využiť na kúpu nehnuteľnosti hypotéku, zvážte svoju finančnú situáciu. Každá banka podrobí klienta takzvanému scoringu, pri ktorom hodnotí bonitu klienta, príjmy a zabezpečenie nehnuteľnosti. Až keď sú všetky tieto faktory v súhre, môže banka poskytnúť úver. „Pri kúpe je najdôležitejšie vedieť, aká je dohoda medzi predávajúcim a kupujúcim ohľadom zaplatenia kúpnej ceny. Hypotéka má svoje pravidlá a možnosti. Podľa predstáv oboch strán sa dá nastaviť tak, aby vyhovovala všetkým. Preto je najlepšie, ak sa stretnú u hypomakléra či v banke kupujúci – žiadatelia o hypotéku, ale aj predávajúci, ktorým sa má úver vyplatiť.

Treba pamätať na to, že hypotéku je nutné zabezpečiť záložným právom na nehnuteľnosť. Pritom môže ísť o kupovanú alebo celkom inú nehnuteľnosť. Prvá možnosť sa využíva v oveľa väčšej miere. V takom prípade je však nevyhnutná spolupráca predávajúceho, ktorý zriaďuje záložné právo na ešte svoj byt, dom či pozemok,“ uviedla Miroslava Mitková z Hypocentra. Celé vybavovanie hypotéky (od predloženia potrebnej dokumentácie až po schválenie) trvá približne dva až tri týždne. V určitých prípadoch však schválenie hypotéky a podpísanie zmlúv môže trvať od 24 do 48 hodín.

Bitka o klienta

Čiastočne obnovená štátna bonifikácia, rastúci dopyt po nehnuteľnostiach, stavebný boom na Slovensku – to všetko len podporuje rivalitu medzi bankami. V snahe získať čo najviac klientov zjednodušujú podmienky pri získavaní rozličných typov úverov. A hypotéka nie je výnimka. Zatiaľ čo druhá polovica minulého roka priniesla takmer 6 % spodnú úrokovú sadzbu pri hypotekárnych úveroch, v súčasnosti môžete získať úver na bývanie so sadzbou nižšou o 1,5 %. Banky sa v ostatnom období snažia zjednodušiť proces vybavovania úveru, s čím súvisí znižovanie administratívnej náročnosti.

Na podanie žiadosti o hypotekárny úver treba predložiť osobné doklady, potvrdenie o príjme (v súčasnosti už majú banky možnosť overiť si výšku príjmu v Sociálnej poisťovni), účel a zabezpečenie úveru. „Klient by si mal najprv vybrať vhodnú nehnuteľnosť, aby vedel, v akej výške chce úver čerpať, a potom dať vypracovať znalecký posudok na nehnuteľnosť, ktorou bude ručiť. To výrazne urýchli celkový čas spracovania úveru,“ uviedla Jana Matúšová z UniCredit Bank. Niektoré banky nevyžadujú predloženie znaleckého posudku, banka sama ocení nehnuteľnosť (už do 24 hodín).

Na urýchlenie celého procesu slúžia aj potvrdenia o príjme a žiadosť o úver, ktoré môžete nájsť na internete a v pokoji vyplniť doma. Pri vybavovaní hypotéky môžete využiť aj služby maklérskych spoločností (napríklad Hypocentrum). „Klienti k nám môžu prísť prakticky z ulice bez predchádzajúcej objednávky a nemusia mať so sebou nijaké doklady. Samozrejme, na konzultáciu a následnú prípravu ponuky potrebuje maklér vedieť niekoľko detailov. Zväčša však ide o osobné údaje klienta a jeho predstavy o podmienkach hypotéky. Dokumenty a papierovanie prichádzajú na rad po dohode s klientom, ktorý chce využiť našu službu,“ uviedla Miroslava Mitková z Hypocentra.

Niektoré banky ponúkajú svojim klientom aj kompletný servis vrátane vybavovania na katastri nehnuteľností. Zväčša ide o bezplatnú službu, pričom zaplatíte len poplatky spojené s katastrom. Okrem toho banky vedia zabezpečiť aj znalecký posudok, životné poistenie a jeho vinkuláciu v prospech banky. V Tatra banke z dôvodu očakávaného prijatia eura (od januára 2009) zaviedli pre klientov možnosť fixovať sadzbu hypotekárneho úveru (v slovenských korunách) na dva roky. „Pri prechode na euro to umožní klientovi prispôsobiť úrokovú sadzbu na v danom čase aktuálne úrokové sadzby platné v eurozóne,“ dodala Terézia Copláková z Tatra banky.

ČSOB prišla na trh s novým produktom – VARIO hypotékou. Ide o účelový spotrebiteľský úver zabezpečený nehnuteľnosťou so splatnosťou až 40 rokov. „Je určený najmä mladým ľuďom, ktorí nie sú zvýhodnení štátnym príspevkom, no potrebujú si zabezpečiť vlastné bývanie a v začiatkoch sú pre nich dôležité nižšie splátky,“ uviedla Marta Krejcarová, hovorkyňa ČSOB. Na rýchlosť stavili vo VÚB – hypotéku môžete čerpať expresne (už do 48 hodín), za čo si však budete musieť priplatiť.

Čerstvou novinkou je flexihypotéka VÚB banky do 120 % hodnoty založenej nehnuteľnosti. „Jej výhodou je, že nemusíte dokladovať celý objem úveru, stačí preukázať použitie prostriedkov vo výške 70 % hodnoty založenej nehnuteľnosti. Zvyšok peňazí môžete použiť podľa vlastného uváženia, napríklad na kúpu nábytku, doplnkov alebo elektrospotrebičov. Navyše, na vybavenie 120 % flexihypotéky nepotrebujete nijaké dodatočné zabezpečenie,“ doplnila Alena Walterová, hovorkyňa VÚB banky.

Rovnako aj v Slovenskej sporiteľni môžete pomocou produktu ÚverPLUS na bývanie čerpať hypotéku nad 100 % hodnoty zabezpečenia nehnuteľnosti. „Navyše, pri tomto produkte umožňujeme progresívne splácanie s nižšími splátkami na začiatku, vďaka čomu môžu klienti získať až o tretinu vyšší úver ako pri bežnom spôsobe splácania. Tak podporujeme mladých ľudí, ktorí sú na začiatku svojej kariéry a ich aktuálny príjem im zatiaľ neumožňuje splácať vyššiu splátku úveru,“ spresnila hovorkyňa Slovenskej sporiteľne Miriam Fuňová. ISTROBANKA v septembri tiež prišla na trh s novou akciou – klienti, ktorí do konca tohto roka požiadajú o hypotekárny úver alebo americkú hypotéku, prvé tri mesiace neplatia nijaký úrok (túto sumu si banka pripíše na svoj vrub).

UniCredit Bank zostala verná ponuke transparentného hypoúveru, pri ktorom sa úroková sadzba odvíja z hodnoty 6-mesačného Briboru. „To znamená, že zmena úrokovej sadzby závisí od výšky sadzieb na trhu, a nie od rozhodnutia banky. Klientovi sa automaticky každých šesť mesiacov mení sadzba, preto sa nemôže stať, že zostane nezmenená, aj keď sadzby na trhu klesajú,“ spresnila Jana Matúšová. Toto však platí aj naopak.

Pýtajte sa, zvažujte, vyberajte

Aj keď sa systém poskytovania a splácania hypotekárnych úverov v jednotlivých bankách v podstate nelíši, pri výbere banky sa vyvarujte unáhlených rozhodnutí. Ak sami neviete posúdiť, čo je pre vás najvhodnejšie, poraďte sa s nezávislým finančným poradcom, ktorý sa vyzná v ponuke jednotlivých bánk. Ušetríte tak čas, nervy a v konečnom dôsledku aj peniaze. Takisto sa pri rozhodovaní, kam po hypotéku, nevypláca spoliehať na rady a odporúčania známych, pretože čo žiadateľ, to iná situácia. S hypotékou máte teda originalitu zaručenú.

Ale k veci. Azda najvýznamnejším kritériom pri výbere banky bude výška úrokovej sadzby. Veľkým lákadlom môžu byť reklamné spoty na hypotéky s úrokovou sadzbou „už od…“. Sľubovanú úrokovú sadzbu však nemusí dostať každý klient. Ak nepatríte medzi mimoriadne solventných (prípadne zároveň aj dlhodobých) klientov, ktorí majú navyše možnosť zabezpečiť úver nehnuteľnosťou v hodnote, ktorá prevyšuje samotný úver, rátajte s úrokovou sadzbou vyššou približne o 1 až 1,5 %.

Nemenej dôležité sú aj výška a množstvo poplatkov. Napríklad za poskytnutie hypotekárneho úveru si banky účtujú od 0,5 do 1 % zo sumy poskytnutého úveru. Ďalšími položkami sú administratívne poplatky, ako napríklad poplatok za výpis z listu vlastníctva (250 Sk, pričom v priebehu vybavovania ho treba aj dva- až trikrát), kópia katastrálnej mapy (250 Sk), vypracovanie znaleckého posudku (cena sa zväčša pohybuje od 3 000 do 5 000 Sk). „Medzi štandardné výdavky patrí aj poplatok za vedenie bežného a úverového účtu (spolu do 200 Sk mesačne).

Úverový účet banka klientovi automaticky zriadi po podpise úverovej zmluvy, bežný účet si treba založiť v danej banke po schválení hypotéky. Klient tiež platí poistné za poistenie nehnuteľnosti (bežne je to približne 1 500 až 2 000 Sk ročne). Tento výpočet však nemusí byť konečný. Klienti sa môžu stretnúť aj s poplatkami za overovanie kópií dokladov u notára, prípadne overovanie podpisov, za potvrdenia z rôznych úradov a podobne,“ spresnila Miroslava Mitková z Hypocentra. „Ďalším výdavkom sa môže stať poistenie splácania hypotéky, prípadne životné poistenie, ak si ho želá klient alebo vyžaduje banka.“
 

100-percentná hypotéka
Pozostáva z klasického hypoúveru a spotrebného úveru. Banky vám štandardne poskytnú hypotekárny úver do výšky 70 % znalcom stanovenej hodnoty založenej nehnuteľnosti. Zvyšných 30 % sa vykryje spotrebným úverom zabezpečeným tou istou nehnuteľnosťou. Nehnuteľnosť tak musí mať minimálne takú hodnotu, ako je súčet výšky hypotéky a spotrebného úveru (100 %).

Zmeny niečo stoja

Počas obdobia splácania môžu nastať rozličné situácie (rozvod, zmena typu sadzby na žiadosť klienta, výmena založenej nehnuteľnosti a podobne), ktoré môžu byť podnetom ku zmenám v uzatvorených zmluvách. Spravidla si banky za tieto zmeny nechajú zaplatiť. Poplatky za zmeny sa v jednotlivých bankách pohybujú od 1 000 do 4 000 Sk (závisí aj od typu zmeny).

Ak vezmeme do úvahy dĺžku záväzku, čo je pri hypotekárnych úveroch niekoľko desiatok rokov, je len prirodzené, že môže nastať situácia, že budete chcieť splatiť úver predčasne, teda mimo splátkového kalendára. Vo viacerých bankách môžete raz ročne v limitovanej výške (spravidla 20 % z úveru) predčasne splatiť časť sumy bez poplatkov. Niektoré banky ponúkajú možnosť splatiť úver bezplatne ku dňu fixácie (platí pri fixovaných úrokových sadzbách), v každom prípade však treba podať písomnú žiadosť (v Slovenskej sporiteľni je to mesiac pred uplynutím lehoty, v ostatných bankách máte k dispozícii mesiac po zmene).

ČSOB dokonca ponúka svojim klientom možnosť predčasne splatiť úver už pri podpise zmluvy – zaplatíte jedno percento zo sumy, ktorú budete chcieť splatiť. V ostatných prípadoch, teda v čase mimo uvedených zmien, banky používajú na výpočet „sankcie“ rozličné vzorce, spravidla však ide o poplatok vo výške 3 až 5 % zo sumy, ktorú chcete splatiť.
 

Hypotéka bez dokladovania príjmu
Viaceré banky ponúkajú úver aj bez dokladovania príjmu, nie vo všetkých sú však rovnaké podmienky. Vo väčšine prípadov sú určené pre aktívnych klientov, ktorí pravidelne odvádzajú svoj príjem do banky počas bankou vymedzenej lehoty, prípadne pre klientov, ktorí síce príjem majú, ale z nejakého dôvodu ho nevedia alebo nechcú zdokladovať (napríklad živnostníci alebo ľudia pracujúci v zahraničí, prípadne advokáti, daňoví poradcovia a podobne). Pri tomto finančnom produkte treba preukázať schopnosť splácať úver podpísaním prehlásenia o príjmoch a majetku. Podľa slov Terezy Coplákovej, hovorkyne Tatra banky, ide o úver bez dokladovania príjmov zabezpečený nehnuteľnosťou – hypotekárny úver alebo americkú hypotéku. Cieľovou skupinou sú napríklad živnostníci (SZČO) a ľudia zamestnaní v zahraničí. Pri takejto hypotéke však treba počítať s nižšou výškou úveru – banky ju poskytujú len do 50 až 60 % hodnoty založenej nehnuteľnosti.

 

Hypotéky pre mladých

Po znížení bonifikácie hypoúverov na nulu v rokoch 2005 a 2006 prežíva tento rok štátna bonifikácia svoju renesanciu. Legislatívna zmena, ktorá v praxi platí už od začiatku roka, priniesla so sebou (no tentoraz len pre mladých ľudí) zvýhodnenie hypotekárnych úverov vo výške 1,5 %, pričom banky odrátajú ďalšie 1 %. Tak sa môže úroková sadzba znížiť o 2,5 %.

Ak máte do 35 rokov a váš priemerný mesačný hrubý príjem v minulom roku nepresahoval 1,3-násobok priemernej mzdy (od októbra do konca roka sa bude vychádzať z priemernej mzdy za druhý štvrťrok, ktorá bola 19 598 Sk, čiže príjmová hranica na získanie zvýhodnenia je 25 477 Sk), máte možnosť získať zvýhodnený úver s bonifikáciou na prvých päť rokov, pričom si môžete odložiť aj splácanie istiny na rovnaké obdobie. Horná hranica hypoúveru dotovaného štátom (do 70 % hodnoty zabezpečenia) je 1,5 milióna Sk (Tatra banka napríklad ponúka hypotekárny úver až do výšky 100 % hodnoty založenej nehnuteľnosti).

Ak vám chýbajú peniaze na pokrytie celej kúpnej ceny nehnuteľnosti, môžete skombinovať hypotekárny úver so spotrebným. Toto riešenie vás však vyjde drahšie vzhľadom na výšku úrokovej sadzby spotrebných úverov pohybujúcu sa v súčasnosti na minimálnej úrovni 7 % ročne (banky ponúkajú spotrebné úvery aj za 11 % a viac – výška úročenia závisí od typu zabezpečenia; ak máte k dispozícii ďalšiu nehnuteľnosť, spotrebný úver môže byť lacnejší).

V niektorých bankách sa môžete stretnúť s požiadavkou, aby ste napriek štátnemu príspevku platili plnú výšku mesačnej splátky. Dôvod je prostý – štát prepláca dotáciu s oneskorením. Nemusíte mať však strach, štátny príspevok vám vrátia dodatočne.

 

Kombinované produkty

Ponuka hypotekárnych úverov na súčasnom trhu je skutočne bohatá. Okrem produktov určených pre menej majetných mladých ľudí, ktorí majú možnosť odložiť si splátku istiny v prvých rokoch úveru, sú v ponuke aj ďalšie kombinované produkty. Niektoré banky umožňujú kombinovať hypotéku so stavebným sporením alebo životným poistením (kapitálovým a investičným). Pomocou financií čerpaných zo stavebného sporenia si môžete zaistiť potrebnú sumu vlastných prostriedkov (30 % a viac) k žiadosti o klasický hypotekárny úver poskytovaný do výšky 70 %.

Pri kombinácii hypotéky a kapitálového životného poistenia máte možnosť odložiť si splátku istiny a splatiť ju jednorázovo (alebo určitým počtom splátok) z poistky. Najprv teda splácate banke iba úroky a do poisťovne platíte poistné. Poisťovňa banke uhradí istinu. Je nevyhnutné, aby výška poistnej sumy bola minimálne vo výške hypoúveru. Poistenie musí byť, samozrejme, po celý čas jeho trvania vinkulované v prospech veriteľskej banky.

Výhodou tohto riešenia je, že poistné si môžete odpočítavať od základu dane, navyše kvalitná poistka je zábezpekou, že v prípade smrti rodina dlžníka nepríde o strechu nad hlavou. Niektoré banky pri tejto kombinácii dokonca ponúkajú aj výhodnejšiu úrokovú sadzbu (ISTROBANKA, ČSOB, OTP banka). Pri slobodných žiadateľoch je vinkulácia životného poistenia v prospech banky nevyhnutnosť.

Čakať alebo kupovať?

Podľa údajov Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska (NARKS) a Národnej banky Slovenska (NBS) ceny nehnuteľností na Slovensku za uplynulých päť rokov stúpli približne o 70 %. Podiel na tomto stúpajúcom trende majú predovšetkým silnejúca slovenská ekonomika, prílev zahraničných investorov, ako aj zlepšujúca sa životná úroveň Slovákov. Tí sú z roka na rok čoraz ochotnejší zadlžovať sa. A opätovné zavedenie štátnej bonifikácie hypoúverov je v prenesenom význame len olejom priliatym do ohňa.

„Dôvodom pokračujúceho rastu cien je predovšetkým vyšší dopyt ako ponuka nehnuteľností. Dopyt po nehnuteľnostiach posilňuje silný rast hypotekárnych úverov, priaznivý vývoj reálnych miezd a zamestnanosti. Konečná cena nehnuteľnosti môže byť v nasledujúcom období vo zvýšenej miere ovplyvnená aj nákladmi, ktoré sú dôsledkom boomu v stavebnom segmente a zároveň obmedzených kapacít tohto odvetvia,“ povedal Róbert Prega, hlavný analytik Tatra banky.

Podľa analytikov zatiaľ nič nenasvedčuje tomu, že by sa mali v najbližšom vývoji udiať významnejšie zmeny. Ak bude dopyt prevyšovať ponuku (a vzhľadom na plánovanú bytovú výstavbu všetko svedčí o tom, že to tak bude), kupujte, ak máte čo a za čo. Pri súčasnom raste cien bytov máte výhodné zhodnotenie vašich peňazí zaručené.


Text: Martina Deríková; Odborná spolupráca: ČSOB, Hypocentrum, ISTROBANKA, OTP Banka, Slovenská sporiteľňa, Tatra banka, UniCredit Bank, VÚB;
Foto: Ľubo Stacho

Mohlo by vás tiež zaujímať:

Foto dňa

Drsný dom do drsnej prírody: Asymetria a hrdzavá fasáda

Najnovšie knihy a časopisy

Aktuálne číslo
Záhrada 2018/10
v predaji


Izbovky po Vianociach. Ako sa o ne postarať?




Predplatné

Najnovšie príspevky