Kupujeme starý dom

… hneď na začiatku by ste si mali uvedomiť, aké sú vaše priority. Často sú prvotné pohnútky najdôležitejšie pri konečnom rozhodnutí. Dôležité je vedieť, čo vlastne hľadáte a načo chcete daný objekt využívať. Je niekoľko možností a takmer každú z nich ovplyvňujú iné faktory. Ak máte záujem o drevenú chalúpku na malebnom vidieku, ktorá spĺňa vaše predstavy o víkendovom oddychu, jej technický stav pravdepodobne bude druhoradý. To isté platí aj v prípade, keď sa do domu zamilujete na prvý pohľad a poviete si: To je dom, v ktorom chcem žiť. Samozrejme, že až neskôr pri zistení prípadných chýb a nedostatkov budete hľadať odpovede na otázky: Ako sa to dá opraviť? alebo Dá sa s tým niečo robiť? Priestorové parametre budú zasa rozhodujúcim kritériom vtedy, ak chcete naplniť svoje podnikateľské zámery (napríklad v súvislosti s cestovným ruchom). Treba si však uvedomiť, že nájsť dom, ktorý bude spĺňať všetky naše nároky, nie je ľahké. Odbornej prehliadke predchádza zbežná, keď objekt posudzujeme skôr očami laika ako odborníka. Je dobré, ak necháme pôsobiť dojmy. Preto skôr než pristúpite k odbornému posúdeniu technického stavu domu, uistite sa, či vám vyhovuje nielen daná lokalita, ale aj jeho veľkosť, dispozičné riešenie a vzhľad. Takisto by ste sa mali snažiť od majiteľa či pracovníka realitnej kancelárie získať čo najviac informácií, ktoré by vám pomohli pri rozhodovaní. Pri technickej kontrole si spolu s prizvaným odborníkom prezrite dom od hlavy až po päty, čiže od strechy až po pivnicu.

Na to, aby sme zhodnotili technický stav daného objektu a zistili, v akom rozsahu bude treba vykonať opravy, prípadne predbežne odhadli časť nákladov vynaložených na rekonštrukciu, nám slúži prehliadka domu. Nie je to však také jednoduché, ako sa zdá na prvý pohľad. Akú dokumentáciu (a od koho) by sme mali mať so sebou, aby sme mohli pristúpiť k samotnej prehliadke?

Prvotným vstupom je fyzická obhliadka objektu a rozhodujúcim často dojem, aký na nás objekt urobí. Ideálne je, keď k danej stavbe existuje technická dokumentácia. Ak je projekt k dispozícii, je vynikajúcou pomôckou pri zisťovaní rozdielov oproti aktuálnemu stavu či pri zisťovaní nedostatkov dispozičného a technického riešenia. Súčasne je úvodným podkladom pre projektanta pri navrhovaní nami požadovaných úprav. Čo sa týka starších domov, nie vždy sa projektová dokumentácia zachová. Treba si však uvedomiť, že pôvodný majiteľ dokumentáciu poskytne len vážnemu záujemcovi (čo mu nemožno vytýkať). V mnohých prípadoch sa budeme musieť uspokojiť s jednoduchým grafickým podkladom, ktorý je súčasťou súdnoznaleckého posudku zabezpečeného serióznym predajcom.

Žiaľ, nie vždy máme k dispozícií celú technickú dokumentáciu. Čo robiť v takom prípade?

Správne je požiadať súčasných užívateľov stavby o informácie týkajúce sa prípadných nedostatkov či skrytých chýb. Aj sami môžeme otvorene upozorniť na zjavné chyby. Často rady pôvodných majiteľov, na základe skúseností nadobudnutých užívaním objektu, pomôžu vyriešiť problém, ktorý by sa nám zdal neriešiteľný alebo by sme sa s ním museli v budúcnosti viac trápiť.

Aj prehliadka má svoje etapy. Prvoradým cieľom je získať všeobecný prehľad nielen o hrubej stavbe, prípadne o okolitých objektoch, ale aj o pozemkoch a okolí. Oveľa dôležitejšia je však odborná prehliadka v sprievode odborníka. Čo si máme predstaviť pod týmto pojmom?

Ak nás objekt pri prvej obhliadke zaujme, požiadame odborného sprievodcu o predbežné zhodnotenie technických, dispozičných a architektonických parametrov. Ten by nám mal prípadne odporučiť ďalších špecialistov na posúdenie konštrukčných vlastností – najmä z hľadiska statiky stavby, prípadne odborníka na tepelnotechnické posúdenie, vnútorné rozvody, požiarnu bezpečnosť, ale najmä architekta, ktorý zhodnotí vhodnosť objektu na budúce využitie. Veľmi dôležité je aj poznať majetkovú podstatu kupovaného objektu a s ním súvisiacich pozemkov a ďalších stavieb. Podcenenie tohto aspektu sa mnohokrát stalo predmetom komplikácií, končiacich často až na súde. Preto si treba od predávajúceho vyžiadať aktuálny geometrický plán s dokladom z katastra nehnuteľností, ktorý jednoznačne dokazuje vlastnícke práva.

V interiéri je dôležité skontrolovať priečky medzi jednotlivými miestnosťami. Ak sa odchýlili v porovnaní s projektom, jednoznačne to bude mať vplyv aj na zaťaženie stropu. Aké sú ďalšie kritické body v miestnostiach?

Ak počas realizácie stavby alebo v priebehu jej užívania sa uskutočnili zmeny oproti pôvodnému projektu nevhodnými zásahmi do statiky, zväčša sa to prejaví viditeľnými poruchami konštrukcií. Skutočný rozsah poškodenia niekedy možno určiť pozorovaním aktívnych prejavov a až potom možno odhaliť príčiny. Zodpovedné a objektívne zhodnotenie konštrukčných nedostatkov je podkladom na zistenie reálnych nákladov, ktoré sú potrebné na adaptáciu objektu podľa našich potrieb. Sú však známe aj prípady, keď sa zdanlivo rozsiahla porucha stavby dala odstrániť jednoduchým technickým riešením.

Výmena strechy nie je lacná záležitosť, preto je dôležitá aj prehliadka tejto časti domu. Čo si máme všímať predovšetkým na strechách? Akých „zákerností“ sú schopné strešné krytiny?

Strecha je významná časť stavby, a to nielen pre svoje estetické, konštrukčné a tvarové riešenie, ale aj z hľadiska priestorových možnosti v prípade použiteľných podkrovných priestorov. Je veľa dobrých príkladov využitia podkrovia s prekvapivo vysokými užívateľskými kvalitami. To je však podmienené fyzickým opotrebovaním krovu, krytiny, izolácií a množstva nezanedbateľných detailov. Tvarové riešenie strechy a využiteľnosť jej objemu si môžu vyžadovať rozsiahlu prestavbu, s čím súvisí zvýšenie nákladov na stavebné úpravy. Vo väčšine prípadov možno technické chyby krytiny odhaliť už pri priebežnej obhliadke – ide o zatečené miesta na konštrukcii krovu, podlahe podkrovia, stropných podhľadoch a pod. Rozsah poškodenia môže byť rôzny a až skutočný stav domu určí jeho technickú hodnotu. Ťažšie sa posudzuje stav jednoplášťovej rovnej strechy so živičnými alebo s plechovými krytinami, ak sa chyby ešte neprejavili zatečenými plochami na povrchoch miestností podstrešného podlažia.

Aké sú najčastejšie poruchy a nedostatky, ktoré sa vyskytujú na stavebných konštrukciách starších rodinných domov, prípadne ako sa prejavujú?

Aj keď odpoveď na tieto otázky zrejme nebude vyčerpávajúca, spomeniem aspoň niektoré. Častou poruchou, prejavujúcou sa najmä prasklinami na obvodových stenách, je nesprávne založenie stavby. Možnými príčinami môžu byť nedostatočné posúdenie geologických pomerov (málo únosné pôdy, nestále podložie – nesúdržné vrstvy svahovitého terénu), poddimenzovaná plocha základov, ale najmä nevyhovujúca hĺbka základov (účinky mrazu v základovej škáre). Poruchy stavieb často vznikajú zlou (alebo poškodenou) hydroizoláciou proti zemnej vlhkosti a podzemnej vode, ktoré spôsobujú vlhkosť konštrukcií, dokonca môže dôjsť k zaplavovaniu priestorov pod úrovňou terénu. Príčinou akumulácie zrážkovej vody a jej vzlínania do nadzemných murív môže byť aj nesprávne aplikovaný obklad vonkajšieho sokla. Poškodenie fasád a muriva obvodových stien zapríčiňuje nedostatočná tepelná izolácia podstrešných priestorov, ktorá v zimnom období spôsobuje únik tepla a pri topení snehu zatekanie. V poslednom období môžeme konštatovať aj zlyhanie niektorých novodobých materiálov, ktoré sú, žiaľ, ešte stále na našom trhu. Preto je vhodné všímať si na kupovanom objekte stav povrchových úprav (poškodené obklady, fasádne maľovky a nátery), otvorové konštrukcie – prekonané konštrukcie drevených aj plastových okien (fasádne aj strešné) a dverí. Neosvedčili sa ani niektoré druhy živičných či plechových krytín a plastových odkvapových systémov. Známe sú aj poruchy stavieb spôsobené nesprávnou tepelnou izoláciou obvodových konštrukcií a nevhodnou kombináciou materiálov, ktoré sú častou príčinou vzniku plesní a húb. Estetické defekty môžu vzniknúť aj chybnou konštrukciou a nesprávnym umiestnením komínového telesa. Dôsledkom nesprávneho využívania častí objektu (niektorých nevykurovaných a nevetraných priestorov) je zníženie technickej a morálnej hodnoty stavby.

Z praxe vieme, že na jeden stavebný zásah môže nadväzovať rad ďalších opráv, čo zvyšuje náklady. Problémom sú napríklad fasádne trhliny – keď sa do nich dostane voda, začne opadávať omietka, prípadne sa znížia tepelnoizolačné vlastnosti fasády. Ako postupovať v prípade zistenia porúch, ktoré môžu vyvolať reťazovú reakciu?

Je len málo porúch, ktoré nie sú príčinou ďalších problémov. Väčšina z nich vyvoláva reťazovú reakciu. Týka sa to tak nových stavieb, ako aj stabilizovaných budov s neriešenými zjavnými aj skrytými chybami. Ak sa rozhodnete kúpiť starší dom, ktorého poškodenie možno odstrániť jednoduchým zásahom, mali by ste sa o opravu pokúsiť s pomocou alebo aspoň so súhlasom predávajúceho (aktuálneho vlastníka). Prekrytím diery v streche, odstránením nepriedušného povrchu podlahy či zabezpečením vetrania stavby a podobne si môžeme ušetriť prostriedky, ktoré by sme neskôr museli vynaložiť na odstránenie škôd spôsobených uvedenými nedostatkami.

Každý z nás si potrpí na určitý komfort bývania. Medzi dôležité faktory prispievajúce k vyššej kvalite obytných priestorov patria inštalácia elektriny, vody, kúrenia, plynu, ako aj kanalizácia. Čo by sa nemalo podceňovať pri prehliadke a na čo treba prihliadať pri posudzovaní stavu energetických a úžitkových rozvodov?

Rozhodne treba získať čo najviac informácií o daných rozvodoch vnútorných inštalácií zabudovaných v kupovanom dome. To je dôležité najmä pri rozvodoch vedených pod povrchom stien, stropov či podláh. Táto informácia nám neskôr môže poslúžiť pri repasácii inštalácií alebo zabrániť poškodeniu rozvodov pri neskorších stavebných úpravách. Nie vždy je k dispozícii dostatočne spoľahlivá dokumentácia rozvodov energetických a úžitkových médií. V takom prípade je nevyhnutné prizvať si odborníka, ktorý má potrebnú techniku umožňujúcu vyhľadať podpovrchové rozvody, posúdiť ich stav a možnosť ich použitia. Treba zistiť aj kapacitné predpoklady vonkajších rozvodov, najmä v prípade potreby nových prípojok alebo zabezpečenia zvýšenia odberových limitov. Známy by mal byť aj stav technických zariadení zabezpečujúcich zásobovanie pitnou a úžitkovou vodou (vlastná studňa s vodárňou), prípadne zariadenie na likvidáciu alebo čistenie odpadových vôd (čistiareň odpadových vôd alebo žumpa). Určujúcim kritériom pri rozhodnutí kúpiť danú stavbu môžu byť aj prístupové komunikácie, s tým súvisiaci odvoz domového odpadu a pod.

Aký je ďalší postup, keď sa rozhodneme pre kúpu domu?

Predaj a kúpa je vecou dvoch subjektov. Samozrejmosťou by mal byť súdnoznalecký posudok, z ktorého by mala vyplynúť základná cena stavby. Tá by mala zodpovedať jej reálnej hodnote podľa aktuálnych cien nehnuteľností. Väčšinou je to východisko na dohodnutie konečnej sumy, vzájomných podmienok predaja a súvisiacich záruk. Za zmienku stojí využitie služieb realitnej kancelárie, ktorá zabezpečuje komplexný balík služieb súvisiacich s kúpou stavby (vrátane technického posúdenia). V každom prípade je nevyhnutné uzavrieť kúpnu zmluvu, ktorá by mala definovať rozsah záruk a termíny plnenia. Vypracovanie zmluvy by sme mali zveriť právnikovi a predmet kúpy s údajmi o novom majiteľovi potom zaevidovať v katastri nehnuteľností. Sú však situácie, keď je záujem o kúpu atraktívneho objektu väčší a podmienky jeho predaja si určuje pôvodný majiteľ. V takom prípade rozhoduje čas (kto prv príde a ponúkne viac). Tu si treba uvedomiť, že do určitej miery kupujeme mačku vo vreci.

Aké faktory môžu byť jednoznačným ukazovateľom varujúcim pred kúpou domu, resp. kedy by mal investor odstúpiť od svojho zámeru?

Technické vlastnosti by mali nasledovať až po posúdení architektonických hodnôt stavby, atraktívnosti okolia či už z prírodnkrajinárskeho hľadiska, alebo urbanistickej hodnoty okolitej zástavby. Väčšina technických porúch stavieb sa dá odstrániť dostupnými prostriedkami, ktoré náš trh poskytuje v dostatočnom sortimente aj zodpovedajúcej kvalite. Iba v prípade totálneho poškodenia objektu bez reálnej možnosti opráv a ich optimálnej finančnej náročnosti je namieste upustiť od kúpy. Medzi najdôležitejšie okolnosti pri posudzovaní umiestnenia stavby a jej skutočných hodnôt patria oslnenie domu a bezprostredné okolie. Stavby zatienené terénnymi útvarmi alebo okolitou zástavbou sú nevhodné na obytné účely. To je faktor, ktorý zatiaľ nemôže zmeniť ani najsolventnejší stavebník. Podobným negatívnym faktorom je aj prostredie znehodnotené nevhodnou okolitou zástavbou a prevádzkové zaťaženie lokality (rušnou komunikáciou, hlučným či znečisťujúcim výrobným prostredím a pod.), čo je dôležité v prípade kúpy objektu určeného na bývanie či rekreáciu. To sú činitele, ktoré znižujú hodnotu každej, aj akokoľvek atraktívnej architektúry.