Financovanie výstavby rodinného domu (1. časť)

Už pri prvých úvahách o projekte musia byť jasné použiteľné zdroje. O ich výške rozhoduje to, koľko máte vlastných zdrojov a koľko prostriedkov môžete získať z úverov na základe vašej bonity a na základe toho, akým spôsobom budete za úvery ručiť. Potom možno určiť výšku nákladov na zamýšľaný projekt. Financie treba rozdeliť na časť pozemku (vrátane vybudovania potrebných inžinierskych sietí a nákladov na spoločné investície, ak ide o súbor viacerých stavieb) a na časť vlastnej stavby (vrátane projektu a inžinierskej činnosti).

Náklady na pozemok a realizáciu inžinierskych sietí sú dané polohou stavebnej parcely a treba ich len vypočítať. To, čo vám ostane, môžete použiť na výstavbu vlastného domu. Ak máte túto prvú úvahu za sebou, môžete sa začať rozhodovať o veľkosti a vybavení svojho rodinného domu. Aj v prípade, keď si vyberiete individuálny projekt domu, prezrite si niektoré z dostupných katalógov projektov rodinných domov – obsahujú údaje, ktoré vám v začiatkoch pomôžu pri rozhodovaní.

Na uskutočnenie svojho zámeru môžete použiť tieto zdroje:
vlastné prostriedky:

• peniaze na vkladnej knižke,

• peniaze požičané od najbližších príbuzných,

• peniaze zo stavebného sporenia – celú cieľovú sumu;

úvery:

• hypotekárne úvery,

• komerčné úvery.

Pri najbežnejšom a najmenej problémovom spôsobe je možnosť financovania takáto:

1. etapa

Vlastné prostriedky (požičanie prostriedkov od blízkych osôb)
Komerčný úver:

• kúpa pozemku

• obstaranie projektu

• vybavenie stavebného povolenia

• hrubá stavba prvého nadzemného podlažia

2. etapa

Hypotekárny úver (vrátenie prostriedkov požičaných na prvú etapu financovania):

• dokončenie stavby v súlade s projektom a položkovitým rozpočtom

• doplatenie ceny projektu a stavebného dozoru.

Na základe hodnotenia vašej bonity vám príslušný peňažný ústav umožní čerpanie úveru v danej výške. Spolu s vašimi vlastnými prostriedkami máte teda určitú sumu peňazí, za ktoré môžete postaviť dom. Ďalej už musíte len strážiť prípravu stavby, aby ste po vypracovaní projektu znížili celkové stavebné náklady o desať percent. Tie sa do celkových nákladov stavby započítavajú ako rozpočtová rezerva. Pri realizácii vždy dochádza k nepredvídaným zmenám – najčastejšie v zakladaní stavby, dispozícii priečok, vo vybavení domu povrchovými úpravami atď. Bolo by nezmyselné nemyslieť na tieto náklady a dostať sa pri realizácii stavby do finančných problémov. Ako teda ustriehnuť finančné prostriedky počas prípravy a realizácie?

Kúpa pozemku

Prvou investíciou, ktorú máte pred sebou, je kúpa pozemku. Cena pozemku je z hľadiska celkových nákladov rozhodujúca a môžete ju ovplyvniť svojím rozhodnutím, či pozemok za danú cenu kúpite alebo nie. Keďže cena pozemku závisí od lokality, aj tú si vyberajte podľa svojich možností. Pri kúpe pozemku môžete zvažovať, či je pozemok v danej lokalite lacný alebo drahý. Ako to spoznať?

Každý pozemok má svoju trhovú cenu na určitom mieste a úroveň ponúkanej ceny môžete porovnať s pozemkami v okolí tejto lokality. Pri porovnávaní berte do úvahy základné parametre pozemku:

• rovinnosť (svahovitosť) pozemku,

• druh pozemku podľa listu vlastníctva,

• dostupnosť inžinierskych sietí – komunikácií, vody, kanalizácie, plynu, elektriny,

• okolitú zástavbu,

• spôsob zakladania – pôdne pomery.

Cenu pozemku môže znížiť jeho súčasný fyzický stav. Nezabúdajte, že príprava pozemku na výstavbu môže byť na každej parcele iná, čo znamená, že aj náklady na takúto prípravu budú rozdielne. Ak sa na pozemku nachádzajú staré stavby určené na demoláciu, mali by sa búracie náklady vyčísliť a odrátať od porovnateľnej hodnoty. V prípade pozemkov zarastených drevinami zvážte ich likvidáciu legálnou cestou, nedajte si nahovoriť, že vyčistenie pozemku je zanedbateľná položka a že dreviny spálite na mieste – treba ich odviezť a zaplatiť za ich uskladnenie.

Na Slovensku v súčasnosti nie sú cenové mapy, resp. niet ich až na malé výnimky. Preto je pre laika ťažké porovnávať cenové relácie parciel. Z tohto dôvodu je výhodné kupovať pozemok prostredníctvom serióznej realitnej kancelárie. Zaplatíte pri tom aj províziu za sprostredkovanie, ale na druhej strane sa vyhnete neprimeranému predražovaniu pozemkov a budete mať istotu, že zmluva o predaji bude urobená profesionálne. Pri zápise takejto zmluvy do katastra nehnuteľností nenastanú problémy – jednoducho sa vyhnete nebezpečenstvu neserióznosti celého obchodu.

V súčasnosti sa nehnuteľnosti ohodnocujú podľa novej vyhlášky č. 86/2002 a toto ohodnotenie vyjadruje trhovú hodnotu. Medzi súdnoznaleckým posudkom a predajnou cenou pozemku by nemali vznikať veľké rozdiely. Ak teda pochybujete o výške ceny, dajte si spracovať posudok u znalca. Hodnotou pozemku podľa znaleckého posudku budete môcť ručiť za úver v peňažnom ústave.