27. 07. 2005
Zdieľať

Koľko peňazí dnes treba na to, aby ste si kúpili alebo postavili vlastný byt alebo dom? Trojizbový byt vo Veľkom Krtíši kúpite aj za 250-tisíc korún. Na podobný byt v lepšej štvrti v Bratislave budete potrebovať takmer dva milióny.

{BRC}

Kde na to všetko vziať?

Základné možnosti sú tri. Prvou je pôžička zo Štátneho fondu rozvoja bývania. Úver možno získať až na tridsať rokov za veľmi výhodný úrok (s podporou štátu za menej ako 3 percentá ročne). Má to však háčik – štát touto formou podporuje novú bytovú výstavbu – byt alebo rodinný dom by ste si teda museli stavať (svojpomocne alebo prostredníctvom stavebnej firmy). Aby ste takúto pôžičku získali, nesmiete mať navyše vysoký príjem.

Stavebné sporenie

Ak zarábate viac, môžete si vziať úver zo stavebnej sporiteľne. Ten môžete použiť nielen na výstavbu nového domu alebo bytu, ale aj na kúpu staršieho, prípadne jeho rekonštrukciu či kúpu stavebného pozemku. (Podľa štatistík ľudia využívajú stavebné sporenie predovšetkým na rekonštrukciu svojho bývania.) Stavebné sporenie je vhodné najmä pre tých, ktorí sa s vlastným bývaním príliš neponáhľajú. Ak totiž za stavebný úver nechcete platiť zbytočne veľa, mali by ste predtým aspoň niekoľko mesiacov, prípadne rokov sporiť.

Hypotekárny úver

Toľko času však nemá každý, preto čoraz viac ľudí volí kúpu nehnuteľnosti prostredníctvom hypotekárneho úveru. Na trhu ho v súčasnosti poskytuje desať bánk. Peniaze však nedostanete len tak. Musíte splniť kritériá, ktoré tieto inštitúcie požadujú: ručiť vhodnou nehnuteľnosťou, mať dostatočný príjem a dostatok vlastných prostriedkov.
Pre mnohých je hypotekárny úver strašiakom. Získať všetky potrebné pečiatky a potvrdenia nie je jednoduché a vyžaduje si to veľa času a energie. Na začiatku to vždy vyzerá zložito. Keď klient dostane v pobočke súpis dokladov, ktoré musí banke predložiť, každému sa zdá, že to bude nezvládnuteľný proces. Prekážok, na ktorých môže hypotekárny úver stroskotať, je počas celého vybavovania úveru viac. Hypotéka je špeciálna dlhodobá pôžička na nehnuteľnosť. Až na tridsať rokov si možno od banky požičať peniaze s tým, že ako záloha bude slúžiť nejaká nehnuteľnosť – buď kupovaná, alebo iná. To je problém číslo jeden. Nedostatočné ručenie je pre mnohých neprekonateľným problémom.

Problém ručenia

Ak si napríklad mladí manželia chcú kúpiť v Bratislave byt za 1,5 milióna korún, ako zábezpeka banke nemusia stačiť ani dva byty ich rodičov – ak sa nachádzajú napríklad v Michalovciach či Rožňave. Hodnota založenej nehnuteľnosti totiž podľa znaleckého posudku musí dosahovať minimálne 143 percent úveru, ktorý od banky žiadate. A znalec zohľadňuje nielen sumu, ktorú ste do výstavby zakladaného domu investovali, ale aj jeho vek, polohu či nezamestnanosť v regióne.
Ručiť môžete aj kupovaným bytom či domom. To však mnoho ľudí považuje za nemožné. Skúste totiž presvedčiť niekoho cudzieho, aby založil vo váš prospech svoj byt a niekoľko týždňov, možno mesiacov čakal na peniaze od banky. Ak mu pred dverami stoja ďalší piati záujemcovia a každý z nich je schopný zaplatiť peniaze ihneď v hotovosti, o hypotéke sa s vami ani nebude baviť.
Ďalším problémom pri vybavovaní žiadosti o úver je dostatočné ručenie v prípade, že byt alebo dom nekupujete, ale staviate. Ten, kto si stavia rodinný dom, to má o niečo jednoduchšie. Časť úspor použije na kúpu pozemku a hrubú stavbu. Vo chvíli, keď je stavba zapísateľná do katastra, môže stavebník ručiť rozostavaným domom a môže požiadať o hypotekárny úver.
Čo sa týka zabezpečenia úveru rozostavaným bytom, treba splniť dve podmienky. Staviteľ alebo investor musí byť ochotný a schopný ,,rozdeliť“ bytový dom na jednotlivé byty a tieto zapísať na listy vlastníctva už individuálnym budúcim užívateľom. Tí ich potom môžu založiť. Druhou podmienkou je, že rozostavaný byt už musí skutočne existovať. Banka totiž nemôže vziať do zábezpeky budúci byt na deviatom poschodí, kým rozostavaných je zatiaľ iba päť poschodí. Existujúci rozostavaný byt, napríklad v štádiu hrubej stavby, už má určitú hodnotu.

Nedostatok vlastných financií

Žiadosť o hypotekárny úver môže stroskotať aj na nedostatku vlastných prostriedkov. Zo zákona môžu totiž banky požičať najviac 70 percent z hodnoty založenej nehnuteľnosti. Mnoho ľudí sa však mylne domnieva, že ak si chcú kúpiť napríklad byt za milión korún, postačuje im 300-tisíc a 700-tisíc im požičia banka. To nie je pravda. Miliónový byt môže banka oceniť napríklad na 750-tisíc korún a len z tejto sumy vám požičia 70 percent, čo je približne 530-tisíc korún. Hoci v tomto prípade kúpna cena bytu predstavuje milión korún, banka vám požičia len o niečo viac ako polovicu, ďalšiu musíte financovať z iných zdrojov (napríklad hotovosť či úver zo stavebnej sporiteľne).

Úver pre každého?

Reklamy na hypotéky vytvárajú dojem, že úver je dostupný naozaj každému a získa ho aj človek s nižším alebo priemerným príjmom. Nie je to však pravda. Banky veľmi pozorne skúmajú príjmy a výdavky žiadateľa. Po odpočítaní všetkých preukázateľných nákladov (splátky pôžičiek, sporenie, poistenie a pod.) musí žiadateľovi ostať dostatočná finančná rezerva.

Tip: Všetok nábytok a bytové doplnky na jednom mieste

Človek by mal tiež počítať s tým, že splátkou úveru sa jeho výdavky spojené s hypotékou nekončia. Zaplatiť treba aj poistenie nehnuteľnosti a často aj životné poistenie. Tieto výdavky zvýšia pravidelnú platbu až o niekoľko sto korún mesačne. Niekoľko stoviek ročne zaplatíte banke aj na poplatkoch za vedenie úverového účtu.

Ešte pred tým, ako banka pôžičku poskytne, bude žiadateľ potrebovať približne 15- až 20-tisíc korún (niekedy aj viac) v hotovosti. Päť- až desaťtisíc korún stojí spracovanie žiadosti o úver a jeho poskytnutie, približne dvetisíc korún zaplatíte za odhad domu či bytu, zaplatiť musíte aj za každý návrh na vklad do katastra nehnuteľností.

Vo väčšine finančných ústavov zaplatíte poplatok za poskytnutie hypotekárneho úveru len vtedy, ak vám banka úver naozaj schváli. Niekde však platíte aj za samotné spracovanie žiadosti bez ohľadu na to, ako to s úverom nakoniec naozaj dopadne.

Úroky

Úroková sadzba je v súčasnosti, po odpočítaní štátnej prémie veľmi priaznivá. Úrokové sadzby, ktoré prezentujú banky vo svojich reklamách, by ste však nemali brať ako konečné. Na tie zvyčajne dosiahnu len najbonitnejší klienti. Bežný záujemca musí počítať so sadzbou približne o 0,3 až 0,5 percenta vyššou. Banky totiž ponúkajú sadzby v určitom úrokovom rozpätí a podľa toho, aký má klient príjem, zabezpečenie a pod., zaradia ho do niektorej z ratingových skupín a pridelia mu úrokovú sadzbu.

Výška úroku väčšinou rastie priamo úmerne s obdobím, na ktoré ho chce klient zafixovať (to znamená, že banka nemôže úrok v tomto období zmeniť). Spravidla sa táto doba zjednáva na päť rokov, ale úrokovú sadzbu možno zafixovať aj na desať či pätnásť rokov, prípadne ju stanoviť ako pohyblivú.

Podľa čoho sa rozhodovať? To, či sa rozhodnete pre fixnú, alebo pohyblivú úrokovú sadzbu, záleží len na vás a vašom vzťahu k riziku. Banky klientom odporúčajú zvyčajne fixovanú sadzbu, pretože pri fixnej sadzbe si vie klient presne rozpočítať a naplánovať výdavky na ďalšie obdobie. Podľa odborníkov je však optimálne nefixovať úrokovú sadzbu na viac ako päť rokov.

Kategória: Legislatíva a financovanie
Tagy: financovanie hypotekárny úver stavba
Zdieľať článok

Diskusia