Rekonštrukcia domu – ako začať?: (1. časť)

Rekonštrukcia domu – ako začať?: (1. časť)

20. 02. 2006
Zdieľať

Rozhodli ste sa, že váš dom už nevyhovuje vašim požiadavkám na bývanie? Chcete váš dom prebudovať na iné využívanie? Dobre, nebojte sa rekonštrukcie domu. Všetko sa dá pokojne zvládnuť, ale najprv si treba celú rekonštrukciu vopred a poriadne pripraviť. Súčasťou prípravy je aj vybavenie stavebného povolenia či ohlásenie stavebnej úpravy. Najprv by ste mali vedieť, či vaša rekonštrukcia podlieha stavebnému povoleniu, alebo stačí stavebnú úpravu ohlásiť. To závisí najmä od rozsahu rekonštrukcie a od toho, aký charakter tieto úpravy budú mať. Poďme však od začiatku.


Rekonštrukcia domu - ako začať?: (1. časť)

45813

V prvom rade je potrebné, aby ste si úplne v pokoji vytvorili svoj názor na to, ako váš dom pre vaše zámery a potreby pretvoriť. Pritom si v duchu premietnite, aký život bude v rekonštruovanom dome pulzovať, koľko osôb bude v ňom bývať, aké budú mať nároky na súkromie, prácu, prípadné premiestňovanie, obsluhu a pod. Potom by mala nasledovať konzultácia so stavebným statikom, ktorý vám jednak povie, v akom stave je váš dom, ktoré deliace priečky môžete vybúrať, ktoré nosné steny musia ostať nedotknuté, v ktorých stenách a za akých podmienok môžete robiť otvory, v akom stave je konštrukcia krovu a stropov, či bude potrebné konštrukciu krovu meniť. Na základe týchto poznatkov upravíte svoje zámery a môžete pokračovať v príprave rekonštrukcie.


Rekonštrukcia domu - ako začať?: (1. časť)

45808

Vaše zámery môžu byť čo do rozsahu rôzne. Môže ísť o menšie úpravy – zrušenie niektorých zbytočných priečok, celkovú opravu omietok, výmenu obkladov, inštalácií a podobne. Vtedy sa nijakým spôsobom nezasahuje do nosných konštrukcií domu ani do jeho vonkajšieho vzhľadu. Na druhej strane sa však môžete rozhodnúť pre celkovú rozsiahlu rekonštrukciu domu – ostanú nedotknuté len nosné konštrukcie a všetky inštalácie, povrchové úpravy, výplne otvorov, strešná konštrukcia a nakoniec aj zateplenie fasády sa vymenia za nové. Zaujíma vás, aký je vzťah medzi rozsahom rekonštrukcie a úradným postupom súvisiacim so stavebným poriadkom? Najprv sa budeme zaoberať zložitejším prípadom – rozsiahlou rekonštrukciou.

Tip: Všetok nábytok a bytové doplnky na jednom mieste


Rekonštrukcia domu - ako začať?: (1. časť)

45809

Keď ste sa už rozhodli a svoj zámer si zhruba načrtli, je načase poradiť sa s autorizovaným architektom, predložiť mu vaše náčrty a dohodnúť s ním rozsah prác, ktoré má pre vás vykonať. Podmienkou na vybavenie stavebného povolenia, ktoré v prípade rozsiahlej rekonštrukcie budete potrebovať, je, aby projekt pre stavebné povolenie spracoval autorizovaný architekt. Bežný a najmenej komplikovaný postup je taký, že sa majiteľ domu dohodne s architektom na komplexnej inžiniersko-projektovej činnosti, ktorá zahŕňa tieto jednotlivé výkony:

1. v štádiu prípravy


  • objasnenie základných cieľov rekonštrukcie,


  • zabezpečenie prieskumov potrebných na vypracovanie dokumentácie,


  • vypracovanie pracovnej štúdie a jej prerokovanie s majiteľom;
2. v štádiu projektovania


  • vypracovanie projektu na vydanie stavebného povolenia,


  • prerokovanie projektu v priebehu aj v závere prác s príslušnými orgánmi a organizáciami na vydanie stavebného povolenia a iných povolení potrebných na výstavbu,


  • vypracovanie žiadosti na začatie stavebného konania,


  • vypracovanie žiadostí na vydanie iných povolení potrebných na výstavbu;
3. v štádiu prípravy realizácie


  • dopracovanie projektu na základe podmienok stavebného povolenia a vyjadrení účastníkov stavebného konania,


  • vypracovanie opisu prác s výkazom výmer, špecifikácií strojov a zariadení a kontrolného rozpočtu,


  • dohľad autora nad dodržaním architektonickej a celkovej koncepcie v súlade s projektom;
4. v štádiu realizácie


  • výkon technického dozoru,


  • výkon autorského dozoru projektanta,


  • zabezpečenie zmien potrebných povolení;
5. v štádiu dokončenia


  • zabezpečenie kolaudačného rozhodnutia,


  • zabezpečenie projektu skutočného vyhotovenia,


  • odovzdanie kompletnej dokumentácie majiteľovi.


Rekonštrukcia domu - ako začať?: (1. časť)

45811

Záleží na vás, či budete chcieť všetky výkony od architekta, alebo z celého súboru výkonov mu zadáte len niektoré výkony a ostatné si obstaráte sami. Minimálne je však potrebné, aby vyhotovil projekt na vydanie stavebného povolenia a aby vykonal autorský dozor. Ostatný rozsah výkonov závisí od toho, ako sa cítite zdatní pri vybavovaní na úradoch, a tiež od toho, koľko času chcete obetovať na túto činnosť. Zvyčajne architekt s inžinierom vykonávajúcim stavebný dozor tvoria dobre spolupracujúci tím, ktorý vie operatívne rýchlo riešiť požiadavky rôznych organizácií a úradov na úplnosť a kvalitu projektu.

Ďalej by sme mali niečo povedať o legislatíve v stavebnej činnosti na Slovensku. Stavebná činnosť v našej republike sa riadi Stavebným zákonom – je to zákon č. 50/1976 Zb. o územnom plánovaní a stavebnom poriadku, ktorý bol už viackrát novelizovaný. Preto ak sa chcete oboznámiť s týmto zákonom, mali by ste si obstarať úplné znenie zákona v znení neskorších predpisov. K Stavebnému zákonu je vydaná vyhláška Ministerstva životného prostredia SR č. 453/2000, ktorou sa vykonávajú niektoré ustanovenia Stavebného zákona.


Rekonštrukcia domu - ako začať?: (1. časť)

45812

Z týchto dvoch záväzných predpisov budeme vychádzať aj pri posudzovaní daného stavebného zámeru. Treba povedať, že z hľadiska Stavebného zákona aj zamýšľaná oprava, úprava či údržba domu je stavebným zámerom.

Stavebný zákon v § 54 hovorí:
Stavby, ich zmeny a udržiavacie práce na nich sa môžu uskutočňovať iba podľa stavebného povolenia alebo na základe ohlásenia stavebnému úradu.
Na rekonštrukcie veľkého rozsahu sa musí vydať stavebné povolenie.

Aby sme sa vedeli lepšie orientovať, kedy stačí stavbu ohlásiť a kedy požiadať o stavebné povolenie, prečítajme si, čo je v zákone ďalej:

V § 55 Stavebného zákona sa hovorí:
1. Stavebné povolenie sa vyžaduje, ak tento zákon a vykonávacie predpisy k nemu alebo osobitné predpisy neustanovujú inak, pri stavbách každého druhu bez zreteľa na ich stavebnotechnické vyhotovenie, účel a čas trvania, stavebné povolenie sa vyžaduje aj pri zmene stavieb, najmä prístavbe, nadstavbe a pri stavebných úpravách.
2. Ohlásenie stavebnému úradu postačí:
b) pri stavebných úpravách, ktorými sa podstatne nemení vzhľad stavby, nezasahuje sa do nosných konštrukcií stavby, nemení sa spôsob užívania stavby a neohrozujú sa záujmy spoločnosti,
c) pri udržiavacích prácach, ktoré by mohli ovplyvniť stabilitu stavby, požiarnu bezpečnosť stavby, jej vzhľad alebo životné prostredie a pri všetkých udržiavacích prácach na stavbe, ktorá je kultúrnou pamiatkou.

To znamená, že pri vašom zámere budete vychádzať z toho, aký veľký bude váš zásah do daného stavu z hľadiska:

a) zásahov do nosných konštrukcií objektu


  • búranie nenosných priečok je zásahom do úžitkových vlastností domu, preto je potrebné ohlásenie na stavebný úrad, zväčša však nie je potrebné stavebné povolenie, pretože sa nezasahuje do nosných konštrukcií, a teda sa neohrozuje stabilita objektu,


  • búranie nosných deliacich stien alebo vytváranie otvorov v nich jednoznačne vyžaduje stavebné povolenie z dôvodu možnej straty stability objektu a následného všeobecného ohrozenia okolia;
b) zmeny užívania objektu alebo jeho častí


  • ak chcete vytvoriť z niektorej časti domu podnikateľské priestory, je to zásah do spôsobu užívania a na to je potrebné stavebné povolenie,


  • ak chcete z dvoch detských izieb odstránením nenosnej priečky vytvoriť jednu izbu, napr. jedáleň, nie je to zásah do spôsobu užívania a zväčša stačí ohlásenie stavebnému úradu;
c) zásahov do práv iných občanov


  • do tejto kategórie úprav spadá najmä vytváranie nových otvorov vo fasáde, ktoré môžu narúšať intimitu prostredia susedných nehnuteľností či ovplyvniť požiarnu bezpečnosť susedných domov. Sem patria i nadstavby a prístavby, ktoré by mohli zmeniť vplyv zatienenia susedných pozemkov;
d) zásahov do kultúrneho bohatstva


  • to sa týka len domov, ktoré boli vyhlásené za kultúrne pamiatky a sú v evidencii pamiatkového úradu – vtedy treba ohlásiť aj najmenšiu úpravu, to znamená aj výmenu obkladov a pod.

Takéto prípady sa vždy riešia osobitne a majitelia sú obyčajne oboznámení s ich povinnosťami týkajúcimi sa príslušných povolení.
Teda pri radikálnej rekonštrukcii bude isto potrebné stavebné povolenie. Ak vaše zámery budú ovplyvňovať susedné nehnuteľnosti, odporúčame prerokovať ich s ich majiteľmi ešte skôr, než začnete o nich vážne uvažovať. Vaše úsilie by mohlo byť v prípade negatívnych vyjadrení susedov márne.

Pokračovanie zajtra.

Kategória: Legislatíva a financovanie
Tagy: rekonštrukcia rodinné domy
Zdieľať článok

Diskusia