Výber a kúpa pozemku

Pri výbere pozemku nás ovplyvňuje množstvo faktorov – cena, lokalita, okolie, veľkosť pozemku, projekt domu, dopravná dostupnosť, občianska vybavenosť v blízkosti a mnohé ďalšie. Každý si kladie iné nároky a poradie ich uspokojenia a na základe toho sa pri kúpe rozhoduje.

Vyhľadanie pozemku

Prehľad o ponuke pozemkov sa dá získať z viacerých zdrojov. Môžeme si vybrať, či sa chceme orientovať na ponuky fyzických osôb, realitných kancelárií alebo developérov, ktorí realizujú väčšie projekty výstavby rodinných domov v danej lokalite. Môžeme sledovať ponuky jednotlivých realitných kancelárií a inzeráty v časopisoch. Veľmi bohatým zdrojom je internet. V krátkom čase sa tak zorientujeme v cenách pozemkov a zistíme, od akých skutočností sa odvíjajú.

Ak sa rozhodneme pre občiansky inzerát, musíme si dať väčší pozor. V takýchto prípadoch si treba všetko overiť. Veľmi ľahko môžeme naraziť na podvodníka, ktorému zaplatíme, viac ho neuvidíme a zostaneme podvedení bez pozemku. Bezpečnejšie je orientovať sa pri kúpe na komunikáciu s realitnou kanceláriou. Síce zaplatíme čosi navyše, ale táto investícia sa určite oplatí. Okrem toho pracovníci za nás vybavia potrebné dokumenty. Realitných kancelárií je množstvo a bezpečnejšie je vybrať si takú, ktorá je na trhu už dlhšie a je členom Národnej asociácie realitných kancelárií Slovenska. Výhodou developérskych projektov je to, že zabezpečia kompletné inžinierske siete. Treba však dať pozor, či si developér nevyhradzuje právo na výstavbu domov za neprehľadných podmienok. Môže sa stať, že získame lacnejší pozemok, ale napokon nebudeme spokojní. Budeme sa tešiť z dobrej kúpy pozemku, ale pri výstavbe domu zostaneme sklamaní.

Lokalita

Pri výbere lokality musíme vychádzať z našich každodenných potrieb – ako ďaleko dochádzame do práce, deti do školy a záujmových krúžkov, či potrebujeme mať v blízkosti služby, zdravotnícke zariadenie, či máme k dispozícii auto alebo, ak sme odkázaní na verejnú dopravu, aké možnosti nám poskytuje.

Ak sa nám lokalita páči, neznamená to, že to tak bude vždy. Môže nás nadchnúť svojím pokojom, ale o päť alebo desať rokov nám popri dome povedie frekventovaná cesta. Preto je dôležité oboznámiť sa s územným plánom mesta alebo obce. Ten obsahuje plánované využitie daného územia. Územný plán nájdeme na príslušnom stavebnom úrade, kde si ho môžeme preštudovať a poradiť sa s jeho pracovníkmi. Pri niektorých parcelách nemusí byť jasné, či na nich možno postaviť dom. Nie každý pozemok je totiž zároveň stavebný, problémy môžu byť s možnosťou napojenia na inžinierske siete alebo ak sa pozemok nachádza v pamiatkovej zóne či ochrannom pásme energetických rozvodov. V takomto prípade by sme nedostali územné rozhodnutie, a teda ani stavebné povolenie. Všetky tieto skutočnosti zistíme na stavebnom úrade. Keď si chceme overiť, akých budeme mať susedov, stačí krátky rozhovor o tom, ako sa im vo vybranej lokalite býva, či sú spokojní alebo im niečo prekáža. Zároveň sa môžeme dozvedieť čosi, čo nám majiteľ, od ktorého pozemok kupujeme, „zabudol“ povedať.

Parametre pozemku

Výber pozemku ovplyvňuje aj jeho veľkosť. Tá súvisí s našimi nárokmi na rozlohu domu, ale aj jeho zázemie. Požiadavka veľkej záhrady alebo bazéna či tenisového kurtu sa musí premietnuť do rozlohy pozemku. Pri tom treba myslieť aj na skutočnosť, že okolie domu musíme udržiavať. Čím viac zelene, tým viac času a peňazí nás bude stáť jej údržba.

Najmenšie parcely majú 300 až 400 m² a sú určené najmä na radovú zástavbu. Ak chceme samostatne stojaci dom aj s určitým zázemím, orientujme sa na parcely s výmerou 400 až 800 m². Náročnejší sa rozhodnú pre pozemky s rozlohou nad 800 m².

Najmä pri malom pozemku je dôležité uvedomiť si, že zo zákona ho nemôžeme zastavať celý. Dom musí byť od hranice pozemku vzdialený minimálne dva metre a od cesty aspoň tri metre. Vzdialenosť medzi dvoma samostatne stojacimi susednými objektmi musí byť minimálne sedem metrov (na rozdiel od radovej zástavby).

Zabudnúť by sme nemali ani na orientáciu na svetové strany. Obytné miestnosti bývajú orientované tak, aby boli čo najviac presvetlené. Na severnej strane je vhodné mať miestnosti, ktoré nepotrebujú toľko svetla. Ani záhrade orientovanej na sever sa zrejme nebude veľmi dariť.

Pri kúpe pozemku by sme mali zvážiť aj jeho sklon. Čím je svah prudší, tým je stavba náročnejšia a drahšia. Stavba na rovnom teréne sa zakladá najjednoduchšie.

Pozor treba dávať aj na podložie parcely. Pri skalnatom podloží alebo vysokej hladine spodnej vody je stavba v základoch náročnejšia. Horšie je, keď nás stúpajúca podzemná voda prekvapí zaplavovaním pivnice alebo presakovaním spodnej stavby. Týka sa to však len niektorých oblastí, a ak nemáme zvyšné peniaze na geologický prieskum, niekedy stačí opýtať sa susedov. Neoplatí sa to však podceniť, pretože spodná voda môže spôsobiť problémy so statikou domu.

Inžinierske siete

Výber pozemku ovplyvňuje aj jeho vybavenie inžinierskymi sieťami, t. j. kanalizáciou, vodovodom, prípojkou zemného plynu, rozvodmi elektriny, pevnej telefónnej siete a káblovej televízie. Ak siete nesiahajú až k nášmu pozemku, musíme si dať urobiť vlastné prípojky, čo znamená väčšie investície.

Nezasieťovanie by sa však malo prejaviť v nižšej cene parcely. Sú aj prípady, keď v danej lokalite niektoré inžinierske siete vôbec nie sú vybudované. Ak nemáme kanalizáciu, dá sa situácia vyriešiť postavením žumpy alebo vlastnej čističky odpadových vôd. Kúpe pozemku musí teda predchádzať prieskum vybavenia spomínanými sieťami, prípadne zváženie našich finančných možností na ich dobudovanie. Ak inžinierske siete prechádzajú priamo pozemkom, môže to výstavbu úplne znemožniť, pretože sú predpísané minimálne vzdialeností stavby od jednotlivých druhov sietí.

Prístup na pozemok

K pozemku sa zvyčajne prichádza z verejnej komunikácie. Ak je však prístup k nemu cez súkromnú parcelu, ju nutné zistiť, kto je jej majiteľom a ako je právne riešený prístup k nášmu pozemku. Vlastníci pozemkov, na ktoré sa možno dostať len z prístupovej parcely, sú zvyčajne spoluvlastníkmi tejto parcely. Ďalším riešením je zaťaženie parcely vecným bremenom, čo v praxi znamená, že majiteľ prechodovej parcely má povinnosť umožniť prístup na ostatné pozemky.

Kúpa pozemku

Ak chceme kúpiť pozemok v lokalite, na ktorú ešte nebolo vydané územné rozhodnutie na výstavbu (väčšinou je to pri sústredenej výstavbe na zelenej lúke, ktorú zabezpečujú developéri), počkajme si, kým príslušný úrad územné rozhodnutie vydá a to nadobudne právoplatnosť. Pozemok si iba rezervujme formou dohody. Ak chceme pozemok v už existujúcej obytnej zástavbe, tento problém odpadá.

Najmä vtedy, keď kupujeme parcelu od fyzickej osoby alebo menej známej realitnej kancelárie, určite si na katastrálnom úrade overme skutočného vlastníka (aj to, či je jediný), zaťaženie vecným bremenom, hypotékou alebo či sa na pozemok nevzťahuje predkupné právo. Niektorí podvodníci totiž predávajú cudzie pozemky, pričom sa za vlastníkov len vydávajú a svojím presvedčivým vystupovaním si získavajú dôveru ľudí. Z katastrálnej mapy zistíme aj presné rozmery pozemku. Na kúpu parcely potrebujeme znalecký posudok od znalca v odbore nehnuteľností, nie starší ako šesť mesiacov. V ňom sa uvádza rozsah pozemku, jeho súčasti, trhová hodnota a súčasný vlastník. Nevyhnutným podkladom kúpno-predajnej zmluvy je okrem znaleckého posudku aj list vlastníctva k pozemku a kópia katastrálnej mapy, na ktorej je pozemok vyznačený.

Kúpno-predajnú zmluvu by mal vypracovať komerčný právnik alebo notár, aby bola z právnej stránky v poriadku. Po uzatvorení kúpno-predajnej zmluvy treba prevod vlastníctva zapísať do katastra nehnuteľností.

Keď kupujeme pozemok ako časť veľkej parcely, je nevyhnutné dať geodetovi vypracovať nový geometrický plán. Ten presne určí výmeru a hranice nášho pozemku. Do katastra nehnuteľností potom musíme dať zaregistrovať prevod vlastníctva novovzniknutého pozemku.

Ak sme kúpili pozemok aj s jestvujúcou stavbou, zrejme ju chceme zbúrať. Keď je táto stavba zaznačená v katastrálnej mape, musíme podať na stavebnom úrade žiadosť o asanáciu a ten na jej základe vydá asanačné rozhodnutie.