Stavba na kľúč?

Slovko svojpomocne vyvoláva podvedome dojem ušetrených financií. Ak máte dostatok skúseností so stavebnými prácami, aký-taký prehľad o materiáloch a technológiách a dôverujete nielen svojim znalostiam, ale aj svojim rukám, pustite sa do práce. {R1}

Ak však patríte do druhej skupiny, ktorá neoplýva znalosťami ani zručnosťami, radšej sa obráťte na odborníkov. V opačnom prípade by vás síce stavba chaty stála iba zopár „drobných“, no dodatočné opravy neskôr sa ohlasujúcich chýb by vás vyšli oveľa drahšie, ako keby ste celú záležitosť zverili do rúk stavbárom hneď na začiatku.

Výber dodávateľa

Ako prvé si z dostupných zdrojov zistite, ktoré firmy sa podobnými stavbami zaoberajú, pričom treba dať do súladu veľkosť vášho stavebného zámeru s veľkosťou firmy, ktorú hodláte osloviť. Je nezmyselné obracať sa so stavbou chaty na firmy, ktoré realizujú veľké stavebné komplexy. Zvyčajne vám na žiadosť ani neodpovedia, prípadne, v porovnaní s menšími firmami, ich cena nebude adekvátna. Vybraným dodávateľom zašlite ponuku. Má obsahovať základné informácie o technických údajoch (veľkosť stavby, navrhovaná technológia, druh stavebnej konštrukcie), ako aj o požiadavkách na lehotu výstavby. Požadujte odpoveď na otázku, či firma na zákazku reflektuje, a vyžiadajte si údaje o firme s referenciami o jej dokončených a rozpracovaných zákazkách podobného druhu, informácie o oprávnení firmy na takúto činnosť, ako aj o spôsobilosti jej pracovníkov.

294974
Daniel Veselský

Stanovenie ceny

Na základe kladných odpovedí vyberte tie firmy, ktoré sa vám zdajú seriózne a majú v predmete činnosti stavebnú činnosť. To zistíte z výpisu zo živnostenského alebo obchodného registra – nájdete ho aj na internete (www.orsr.sk alebo www.zrsr.sk). Firmám pošlite projekt stavby (najlepšie realizačný) a písomne stanovené podmienky, na ktorých budete v zmluve o dielo trvať. Ide najmä o podmienky, ktoré súvisia s tvorbou ceny (spôsob uskutočňovania platieb, ustanovenia o pevnosti ceny, lehoty splatnosti faktúr, zádržné zábezpeky, záručná doba, skontá a podobne). Vďaka tomu v budúcnosti pri podpise zmluvy predídete nedorozumeniam o tom, čo bolo a čo nebolo ocenené. Čím viac je totiž takýchto nepresností, tým viac má dodávateľ otvorené dvere na zvýšenie ceny. Presnosť stanovenia ceny pri výberovom konaní je závislá aj od podrobnosti vyhotoveného projektu. Veľakrát stavebník požaduje ocenenie z projektu na stavebné povolenie. Takýto projekt má v detailoch veľa neznámych a neznáme veci, ako sami uznáte, sa ťažko dajú oceniť. Je pravda, že sa môžete odvolávať na odbornosť firmy a jej povinnosť vedieť navrhnúť vhodné detaily, ale riešenie, ktoré navrhla firma, aj keď technicky správne, nemusí spĺňať vaše požiadavky. V požiadavke na ocenenie predmetu diela – chaty je dobré stanoviť aj spôsob ocenenia (môžete si vytvoriť vlastnú tabuľku, najlepšie podľa jednotlivých technologických etáp, napríklad búracie práce, murárske práce, tesárske práce – krov, pokrývačské práce – krytina, klampiarske práce, elektroinštalácie, vodoinštalácie, kúrenie a podobne).
Celková cena musí zahrnovať všetky práce potrebné na bezchybné užívanie stavby.

Najjednoduchšie je vyžadovať ocenenie niektorým z bežných u nás používaných cenníkov (napríklad Cenkros, Odis, ÚEOS Komercia), tie používajú vo svojich programoch jednotný triednik stavebných konštrukcií a prác. Firmy totiž zväčša tieto cenníky používajú a akékoľvek iné triedenie ich uvádza do zmätku.

Takto získate cenové ponuky, ktoré môžete medzi sebou porovnať (nielen celkové náklady, ale môžete si urobiť aj obraz o obsahu a reálnosti cenovej ponuky).

294975
Daniel Veselský

Vyhodnotenie ponúk

Vyhodnotenie ponúk z hľadiska ceny – teda najdôležitejšej časti ponuky – sa zväčša robí tak, že sa vypočíta priemerná cena, s ktorou sa potom porovnávajú jednotlivé ponuky. Bežný rozptyl ceny je 10 %, ak je rozdiel väčší alebo menší, je takáto cena premrštená, prípadne nereálna.

Nenechajte sa zlákať nereálnou cenou s tým, že sa budete tešiť z toho, že máte predsa zmluvu a dodávateľ musí za túto cenu dielo dokončiť. Za takouto nereálnou sumou sa vždy skrýva nebezpečenstvo, že zákazka nebude dokončená alebo bude realizovaná s chybami a nedorobkami a v zlej kvalite. Nie je žiadna výhra sa potom dlhodobo súdiť, keď vám predovšetkým ide o to, aby ste mohli užívať chatu, a nie chodiť vymáhať svoje oprávnené požiadavky. Po stanovení rebríčka cenových ponúk treba hodnotenie doplniť z hľadiska referencií a z hľadiska ďalších ponúknutých výhod jednotlivých uchádzačov. Malé cenové rozdiely nemajú takú váhu pri rozhodovaní ako referencie a záruky za úspešné dokončenie diela. Býva zvykom navštíviť stavby, ktoré už predtým zrealizoval príslušný dodávateľ diela. Vtedy môžete na vlastné oči vidieť kvalitu vykonaných prác, prípadne sa môžete porozprávať so zákazníkmi, ako boli s priebehom prác spokojní.

Zmluva o dielo

Je záverečnou časťou výberu dodávateľa. V tejto zmluve by mali jednoznačne byť ustanovené podmienky z výberového konania bezo zmeny, najmä čo sa týka ceny diela, lehoty výstavby, záručných lehôt a garancií.

Stavebný dozor

Uvedené postupy majú chrániť finančné prostriedky stavebníkov pred zneužitím podvodníkmi či neserióznymi firmami. V tejto súvislosti je namieste hovoriť aj o úlohe stavebného dozoru, ktorý môže byť stavebníkovi nápomocný pri zadávaní ponúk firmám, ich vyhodnocovaní a uzatváraní zmluvy o dielo. Skúsený stavebný dozor má aj určitý prehľad o firmách, ktoré v určitej oblasti pôsobia, a môže vám odporúčať firmu, s ktorou nebývajú problémy. Takisto je bez odborných znalostí z oblasti ekonomiky a stavebníctva veľmi ťažké posúdiť správnosť fakturovaných prác. Zvyčajne získa ten, kto má lepšie znalosti a informácie.