Ako zarobiť na hypotéke?

Kombinované financovanie – o čo ide?

V Nemecku, Rakúsku, ale už aj v Čechách majú s týmto systémom dobré skúsenosti. V našich končinách je to pomerne nová záležitosť, s ktorou banky len začínajú. O čo teda ide? Pri bežnej hypotéke splácate banke požičanú sumu (istinu) a úrok, ktorý je cenou za požičanie peňazí. Tieto peniaze banka ďalej investuje a zhodnocuje, a tak v konečnom dôsledku dosahuje zisk. Kombinované financovanie bývania funguje inak.

Systém je založený na jednoduchom princípe: počas obdobia splatnosti úveru splácate banke iba úroky; splátky istiny, ktoré by ste „normálne“ splácali tiež banke, investujete samostatne a zhodnocujete tak peniaze „pre seba“. Na konci splatnosti hypotekárneho úveru z tejto svojej investície splatíte dlh banke jednorazovo. Banka, samozrejme, akceptuje, že počas splácania úveru bude dostávať iba úrok a istinu dostane až na konci.

Aj na Slovensku sa objavili pokusy spojiť hypotéku a kapitálové životné poistenie. Táto kombinácia sa však nerozšírila. Hlavným dôvodom je fakt, že výnos z kapitálového životného poistenia je limitovaný – poisťovne majú len obmedzené možnosti, kam môžu investovať. Okrem toho musia klientom garantovať určitý minimálny výnos (technická úroková miera). A keďže v oblasti financií platí niečo za niečo, ako klient zaplatíte za garanciu nižšími výnosmi. Aby mala totiž poisťovňa istotu, že garantovaný výnos bude vedieť každý rok dosiahnuť, investuje veľmi opatrne, výsledný výnos je potom pomerne nízky a nepostačuje na splatenie hypotéky.

K dispozícii je však aj iný produkt, ktorý na rozdiel od kapitálového životného poistenia, uvedené podmienky spĺňa – investičné životné poistenie.

„Kombinované financovanie je vhodné pre klientov, ktorí sú zvyknutí so svojimi peniazmi pracovať, uvedomujú si výhody investovania do podielových fondov, majú potrebnú bonitu a chcú využiť výhody, ktoré produkt prináša. Teda chcú mať po splatení hypotéky k dispozícii sumu peňazí, ktorú môžu použiť na ľubovoľný účel alebo chcú mať možnosť splatiť úver predčasne za pomoci peňazí na účte investičného životného poistenia.“

Investícia pre klienta

Investičné životné poistenie je produkt, ktorý kombinuje poistenie a investíciu do podielových fondov. Môžete si vybrať z komplexného portfólia poistných taríf, ako napríklad úrazové poistenie, poistenie invalidity, nemocenské poistenie, poistenie závažných ochorení a rozličné ďalšie tarify. Na rozdiel od kapitálového životného poistenia, v investičnom poistení rozhodujete, akým spôsobom sa budú peniaze zhodnocovať.

Môže si vybrať z niekoľkých typov podielových fondov – peňažné, dlhopisové alebo akciové, prípadne ich kombináciu (buď si zvolíte vlastnú kombináciu z ponúkaných fondov, alebo využijete niektorú z investičných stratégií, ktoré poisťovňa ponúka). V investičnom životnom poistení garancia minimálneho výnosu nie je, zhodnotenie peňazí závisí výlučne od vývoja cien na kapitálových trhoch. Poisťovňa nemusí každý rok dosahovať garantované zhodnotenie vložených prostriedkov, preto môže využiť aj dynamickejšie formy investície, ktoré v dlhodobom horizonte prinesú požadované zhodnotenie.

Výška platieb do investičného životného poistenia musí byť na takej úrovni, aby našetrená a zhodnotená suma na konci obdobia splácania postačovala na splatenie istiny. Jednotlivé banky majú výpočet tejto sumy nastavený rôzne, v závislosti od vnútorných predpisov a posúdenia rizika. Celková suma, ktorú budete platiť, môže byť porovnateľná so štandardným úverom, zvyčajne však býva o niečo vyššia – závisí to od konkrétneho nastavenia produktu. Hlavnou výhodou pre vás je, že peniaze, ktoré by ste splácali banke a nemali z nich „nič“, investujete a môžete dosiahnuť zisk.

Pri správnej investičnej stratégii prináša táto kombinácia dve výhody:

• Ak sa rozhodnete splatiť hypotéku v riadnom termíne, zostane vám na účte investičného životného poistenia určitá suma ako zisk
  
• alebo môžete čas splácania hypotéky skrátiť – tým, že výnosy z poistenia použijete na predčasné splatenie úveru.

Modelový príklad: Klient: 30-ročný muž Výška úveru: 1 mil. Sk Obdobie splatnosti: 25 rokov Úroková sadzba hypotéky aj kombinácie: 5,3 % p. a. Zhodnotenie investície: 7 % p. a. V oboch prípadoch má klient rizikové poistenie na sumu 1 mil. Sk

aa	Štandardný hypotekárny úver	Kombinované financovanie
Platby počas splácania úveru
Mesačná platba celkovo	6 511 Sk	7 750 Sk
Daňové úľavy z poistenia	–	190 Sk
Výsledná mesačná platba	6 511 Sk	7 560 Sk
Zaplatené počas doby úveru	1 897 937 Sk	2 268 000 Sk
Zhodnotenie investície
Hodnota účtu poistenia na konci úveru	–	2 245 554 Sk
Hodnota účtu poistenia po splatení úveru	–	1 245 554 Sk
Hodnota účtu poistenia po zdanení	–	998 069 Sk
Možnosť splatenia úveru odkupom poistenia	–	Možné v 17. roku

Po splatení úveru formou štandardnej hypotéky klientovi zostane kupovaná nehnuteľnosť. V prípade využitia kombinovaného financovania klientovi zostane nehnuteľnosť a na účte 998-tisíc korún.

Správna voľba investície – základ úspechu

Keďže výnos v investičnom životnom poistení nie je garantovaný, treba venovať veľkú pozornosť výberu vhodnej investície. Banka môže buď stanoviť, aká má byť investičná stratégia, alebo to nechá na klienta. V tom druhom prípade je dôležité, aby sprostredkovateľ, ktorý ponúka klientovi kombinovaný produkt, vedel odporučiť vhodnú kombináciu fondov. Preto je dôležitá aj odbornosť a profesionalita finančného sprostredkovateľa.

Investičná stratégia musí byť zostavená tak, aby dosiahla potrebné zhodnotenie. Dynamickejšie formy investovania, ktoré takéto zhodnotenie vedia dosiahnuť, sa vyznačujú vyššou volatilitou. To znamená, že aj keď trend vývoja hodnoty je rastúci, hodnota investície môže v niektorých obdobiach aj klesať. Takáto investícia dosahuje požadované zhodnotenie v dlhodobom horizonte, t. j. v období 10 a viac rokov. Splácanie úveru je tiež dlhodobá záležitosť, veľká časť úverov má dobu splácania 20 až 30 rokov. Preto je takáto investícia pre kombinované financovanie bývania vhodnou voľbou.

Riziká a ich minimalizácia

Spomenuli sme výhody. Druhou stranou mince je riziko, ktoré so sebou kombinovaný produkt prináša. Môže sa stať, že investícia v investičnom životnom poistení sa nebude vyvíjať priaznivo, čo môže ohroziť splatenie hypotéky. Ak na konci obdobia splatnosti nebudete mať na účte investičného životného poistenia dostatok peňazí, budete musieť rozdiel uhradiť zo svojich zdrojov.

Takáto situácia predstavuje riziko nielen pre vás, ale aj pre banku, preto banka a poisťovňa, ktoré túto kombináciu ponúkajú, úzko spolupracujú, aby minimalizovali toto riziko. Používajú systém na kontrolu vývoja investície a jeho vplyvu na úspešné splatenie úveru. V praxi to znamená, že sledujú, či sa investícia zhodnocuje tak, aby na konci obdobia splácania bolo na účte životného poistenia dosť peňazí na splatenie úveru. Ak by sa investícia dlhodobo vyvíjala nepriaznivo, banka v spolupráci s klientom rieši danú situáciu, zvyčajne zmenou investičnej stratégie.

Rovnako dôležitý je aj systém informovania klienta. Jeho úlohou je zabezpečiť, aby v prípade potreby boli prijaté nevyhnutné opatrenia. Ďalším opatrením je povinnosť uhrádzať splátky poistenia z účtu vedeného v banke, ktorá poskytuje úver. To umožňuje banke kontrolovať platobnú disciplínu klienta a promptne reagovať, ak klient prestane platiť poistné.

Aby bol kombinovaný produkt funkčný, musí byť úrok, ktorý platíte banke, nižší ako úrok, ktorým zhodnocujete svoju investíciu. Inými slovami: produkt, ktorým budete zhodnocovať svoje peniaze, musí zarobiť viac, ako je výška úrokových nákladov na úver.

Výber úverových a poistných produktov

V úverovej časti si máte z čoho vyberať. Banky, ktoré takýto kombinovaný produkt realizujú, ponúkajú do kombinácie viaceré typy úverov na bývanie, či už je to klasická hypotéka, alebo hypotéka kombinovaná s účelovým úverom na bývanie. Niektoré banky dokonca umožňujú použiť úver, v ktorom pri časti sumy netreba dokladovať účelovosť. Musíte spĺňať podmienky banky na získanie úveru, tak ako každý iný klient.

Čo sa týka parametrov úveru, tie sú vo väčšinou rovnaké ako pri samostatnom financovaní, dokonca v niektorých parametroch môžu ponúkať aj určité zvýhodnenie, napríklad zvýhodnenú úrokovú sadzbu. Preto sa nemusíte obávať, že by v kombinovanom produkte boli vyššie úrokové sadzby alebo by ste museli platiť vyššie poplatky. Banka pri kombinovanom produkte spolupracuje spravidla s viacerými poisťovňami, takže k úveru si môžete zvoliť poistný produkt, ktorý najviac vyhovuje vašim požiadavkám a potrebám. Musíte pritom splniť štandardné podmienky na uzatvorenie životného poistenia, v ktorom môže byť povinnosť dojednania poistenia pre riziko úmrtia s vinkuláciou poistného plnenia v prospech banky. T

akéto zabezpečenie je nevyhnutné, keďže banke budete splácať iba úroky a istinu dostane banka až na konci obdobia úveru, čo môže byť aj o 30 rokov. Okrem základného poistenia si môžete vybrať aj ľubovoľné doplnkové poistenie, ako napríklad úrazové poistenie alebo nemocenské pripoistenie.

Mám záujem – čo teraz?

Kombinované financovanie bývania v takejto podobe je na Slovensku pomerne novým produktom. Zatiaľ ho ponúka len málo bánk. Môžete sa k nemu dostať aj prostredníctvom externých predajcov – nezávislých finančných konzultantov, ktorí spravujú financie klienta a v rámci nich aj financovanie bývania.

Kombinovaný produkt možno využiť aj vtedy, keď už splácate hypotéku. Postupuje sa rovnako ako pri štandardnom refinancovaní úveru, kedy sa novým úverom splatí ten starý. Konkrétne podmienky sú v každej banke iné. Tento proces je však administratívne pomerne náročný, takže sa k nemu pristupuje, keď nový spôsob financovania prináša výrazné výhody. Možné je aj predčasné splatenie časti dlhu, konkrétne riešenie závisí od podmienok tej-ktorej banky.

Parametre produktov kombinovaného financovania sa postupne vyvíjajú. Čím väčšiu skúsenosť budú mať banky s podobnými produktmi, tým variabilnejšie bude možné nastaviť parametre kombinácie, aby mal klient k dispozícii čo najlepšie podmienky. V každom prípade, už teraz môžeme konštatovať, že spojenie hypotéky a investície môže klientovi priniesť peniaze navyše.


Článok bol uverejnený v časopise Môj dom 07/2008