Keď prasiatko nestačí

Alternatívy

Najjednoduchšou (a, žiaľ, často aj najmenej reálnou) alternatívou financovania rekonštrukcie sú vlastné úspory, prípadne pôžička od priateľov a známych za výhodných bezúročných podmienok. Ďalšími možnosťami sú bankové úvery a stavebné sporenie. V súčasnosti je ponuka pôžičiek široká. Popri bankách svoje portfólio rozšírili o poskytovanie pôžičiek na rekonštrukciu aj niektoré splátkové spoločnosti. Hotovostnou pôžičkou láka aj istá spoločnosť zameraná na predaj elektroniky do domácnosti. Tieto produkty vás však vyjdú drahšie ako úver z banky.

Výška požičanej sumy závisí nielen od rozsahu rekonštrukčných prác, ale aj od vašej finančnej situácie. Banke budete musieť preukázať vašu schopnosť pravidelne splácať úver. Výška vašich príjmov musí stačiť nielen na úhradu finančných záväzkov, ale aj na obživu (takzvané životné minimum). Každá banka má vlastné metódy posudzovania bonity klienta. Toto kritérium je dôležité najmä pri vyšších sumách dosahujúcich spravidla niekoľko stotisíc korún. K rekonštrukcii väčšieho rozsahu budete potrebovať projekt, stavebné povolenie a v prípade ručenia nehnuteľnosťou aj odhad. Keďže sa vedľajším nákladom (najmä tým nečakaným) nevyhnete, finanční poradcovia neodporúčajú púšťať sa do väčšieho projektu bez hotovosti v zásobe.

Menšia rekonštrukcia do 400 000 korún

Na prefinancovanie úprav menšieho rozsahu (výmena okien, podlahy či zariadenia bytu) slúžia stavebné úvery a medziúvery zo stavebných sporiteľní a účelové a bezúčelové spotrebné úvery, ktoré má v ponuke každá banka. Pri sumách približne do 100 000 korún banky zväčša nevyžadujú ručiteľa ani ručenie nehnuteľnosťou. Vybavenie takej pôžičky vám zaberie minimum času. To isté platí aj o dokladoch. Väčšine bánk postačí potvrdenie o príjme od zamestnávateľa. Ak patríte medzi dlhoročných klientov banky, stačí si priniesť občiansky (a pre istotu aj ďalší doklad) a predstavu o výške pôžičky. Pri vyšších sumách (zväčša nad 200 000 korún) niektoré banky vyžadujú ručiteľa alebo inú formu zábezpeky, napríklad termínovaný vklad, bianko zmeny či podielové listy. Medziúver zo stavebného sporenia bez zábezpeky záložným právom môžete čerpať až do výšky 500 000 korún a stavebný úver až do výšky jedného milióna korún.

Pri účelovom spotrebnom úvere bude banka od vás vyžadovať, aby ste jej predložili potvrdenia a doklady, na čo ste požičané peniaze použili (faktúry či bločky), ktoré preplatí priamo dodávateľovi (v prípade, že ste nakupovali materiál v hotovosti, banka vám spätne preplatí pokladničné bločky). V niektorých bankách vrátane stavebných sporiteľní dostanete peniaze (prípadne ich časť) na účet a do určitého termínu musíte zdokladovať účel ich použitia. Bezúčelový spotrebný úver je o niečo drahší. Úroky sa pohybujú od 6,9 do 18,9 % ročne. Konkrétnu výšku sadzby sa dozviete až v banke. Sadzby pod 10 % sú však zväčša určené pre výnimočných klientov. V porovnaní s účelovým spotrebným úverom nemusíte banke predkladať nijaké faktúry. Banka vám vyplatí peniaze na váš účet a vy ich môžete použiť na čokoľvek. Úroky pri stavebných úveroch zo stavebných sporiteľní sa pohybujú od 2,9 % a pri medziúveroch od 5,59 % ročne. Ak teda presne viete zdokumentovať účel použitia peňazí, logicky je výhodnejšie zobrať si účelový spotrebný úver z banky alebo stavebný úver zo stavebnej sporiteľne. Zvyčajne ho treba splatiť do desiatich rokov, v stavebných sporiteľniach do sedemnástich.

Trochu legislatívy Podľa stavebného zákona pri rekonštrukcii malého rozsahu, ktorá nemení vzhľad stavby, nezasahuje do nosných prvkov (základy, steny a stropy) a nemení účel stavby, stačí na stavebnom úrade podať ohlásenie o stavebnom zámere. Namiesto projektu vypracovaného autorizovaným architektom alebo stavebných inžinierom (ktorý je potrebný pri rozsiahlej rekonštrukcii) vám postačia jednoduché nákresy. Na rekonštrukciu väčšieho rozsahu (napríklad búranie nosných alebo obvodových stien či zmenu nosnej strešnej konštrukcie) budete potrebovať stavebné povolenie. V rámci projektu je vhodné vypracovať si vždy finančný plán, ktorého súčasťou je aj časový harmonogram (obsahuje údaje o nákladoch v danom období). Túto časť nepodceňujte najmä pri rozsiahlejšej rekonštrukcii, pretože tu platí: čím dlhšie bude rekonštrukcia prebiehať, tým vyššia bude jej cena.

Väčšia rekonštrukcia nad 400 000 korún

Ak napríklad potrebujete kompletne zrekonštruovať starší dom, ktorý ste kúpili, počítajte s investíciou vyššou ako milión. V prípade, že nemáte vlastné prostriedky (napríklad na účte stavebného sporenia) a chcete celú sumu financovať prostredníctvom úveru, bude pre vás hypotéka jedným z riešení. Samozrejme, môžete využiť aj stavebné sporenie. Ak však nespĺňate podmienky nároku na získanie riadneho stavebného úveru s výhodným úročením, bude vás medziúver stáť viac. Vždy si treba zvážiť, či radšej nepočkať na riadny stavebný úver. Napríklad v Prvej stavebnej sporiteľni, a. s., vám na jeho získanie stačí nasporiť len 25 % z cieľovej sumy.

Hypotekárny úver, ako vyplýva zo zákona, musí byť vždy zaistený zástavným právom k nehnuteľnosti (stavebné sporiteľne to vyžadujú iba pri vyšších sumách, napríklad v ČSOB stavebnej sporiteľni, a. s., získate stavebný úver – za určitých podmienok i medziúver – do 500 000 korún aj bez zabezpečenia a v Prvej stavebnej sporiteľni, a. s., vám poskytnú stavebný úver až do jedného milióna korún bez skúmania bonity klienta a bez ručiteľa, pričom stavebný úver nemusíte zabezpečiť nehnuteľnosťou). Preto si dobre zvážte, či použijete hypotéku na rekonštrukciu, ktorá vás bude stáť menej ako pol milióna. Tento úver možno použiť len na presne vymedzený účel. Výška úročenia hypotekárneho úveru závisí od toho, ako vás banka bude posudzovať, čiže každý prípad je individuálny (čo platí u známeho, nemusí platiť zákonite aj u vás). Úroky sa pohybujú od 4,5 do 8,5 % ročne, pričom platí, že čím dlhšie je úroková sadzba fixovaná (5 až 10 rokov), tým je vyššia. Môžete si zvoliť aj neviazanú úrokovú sadzbu, prípadne krátkodobo viazanú. V takom prípade získate nižšiu úrokovú sadzbu, ale na druhej strane – ťažko predpokladať ďalší vývoj vašej úrokovej sadzby po skončení doby jej viazanosti. Hypotéku možno splácať 30 (v niektorých bankách aj 40) rokov. Rátajte s tým, že čím dlhšia je splatnosť, tým viac preplatíte. Minimálny objem poskytnutých financií sa v jednotlivých bankách pohybuje od 100 000 do 200 000 korún.

Pri podaní žiadosti o hypotekárny úver treba predložiť osobné doklady, potvrdenie o príjme (v súčasnosti už majú banky možnosť overiť si výšku vášho príjmu v Sociálnej poisťovni), účel a zabezpečenie úveru. Čas spracovania úveru možno urýchliť aj tak, že prídete do banky s vypracovaným znaleckým posudkom na nehnuteľnosť, ktorou budete ručiť. Nie každá banka vyžaduje predloženie znaleckého posudku, niektoré si samy ocenia nehnuteľnosť (aj do 24 hodín). Ak chcete rekonštruovať napríklad dom svojpomocne, čiže bez faktúr, jedným z riešení je americká hypotéka. Nedajte sa pomýliť názvom. V podstate ide o veľký bezúčelový úver. S hypotékou má spoločné to, že aj tu musíte ručiť nehnuteľnosťou. Peniaze však môžete použiť na čokoľvek, nemusíte dokladovať účel ich použitia. Americká hypotéka je o niečo drahšia ako normálny hypoúver. Úroková sadzba sa pohybuje od 5,1 do 8,9 % ročne. Pri hypotéke musíte počítať aj s ďalšími nákladmi, ako sú poplatky za poskytnutie úveru, vedenie úverového účtu či založenie a poistenie nehnuteľnosti. Aj preto sa oplatí využiť túto možnosť financovania rekonštrukcie iba pri vyšších sumách.

Čo je dôležité pri výbere úveru na rekonštrukciu: suma, ktorú si chcete požičať, ako dlho budete úver splácať (vo väčšine bánk platí: čím dlhšie, tým viac preplatíte), ručenie (úver na vyššiu sumu založený nehnuteľnosťou je lacnejší ako úver s ručiteľom, prípadne bez ručenia), schopnosť zdokladovať účel použitia peňazí.

Stavebné sporenie

Vlastniť nehnuteľnosť je jedna vec. Tou druhou sú investície na jej údržbu a modernizáciu. Tí, ktorí vzali tento fakt do úvahy už dávno, majú s najväčšou pravdepodobnosťou uzatvorenú zmluvu o stavebnom sporení. Koniec koncov, stavebné sporenie je nástroj, ktorý okrem financovania novej výstavby bol určený aj na modernizáciu bývania. Stavebné sporiteľne ponúkajú svojim klientom stavebné úvery so zaujímavým úročením, ktorému v súčasnosti nemôže konkurovať nijaká banka na Slovensku (úroková sadzba pri riadnom stavebnom úvere sa pohybuje od 2,9 % ročne). Výhodou takého úveru je, že úroková sadzba sa počas celého obdobia splácania nemení. Pri každom druhu úveru (či už pri komerčných bankových, alebo pri tých zo stavebných sporiteľní) preplatíte požičanú sumu. Výhodnosť stavebného sporenia závisí od toho, v akej fáze sporenia sa nachádzate. Úver zo stavebnej sporiteľne vás vyjde najlacnejšie iba vtedy, ak ste pred rekonštrukciou (prípadne pred stavbou alebo kúpou) dlhší čas sporili, minimálne 2 roky (čo je predpoklad na získanie dobrého hodnotiaceho čísla, ktoré je jedným z kritérií na získanie nároku na riadny stavebný úver). Jednoducho povedané – čím viac máte nasporené a čím dlhšie sporíte, tým vyššie je hodnotiace číslo.

Úver v stavebnej sporiteľni však môžete získať aj bez počiatočného vkladu a predchádzajúceho sporenia (napríklad XXL úver v Prvej stavebnej sporiteľni, a. s.). Ak ste nasporili od 10 do 50 % z cieľovej sumy, môžete požiadať o medziúver, ktorý slúži na preklenutie čakacej lehoty, pokiaľ budete spĺňať podmienky na získanie riadneho stavebného úveru. Následne môžete splatiť celý medziúver z vašich nasporených prostriedkov a z riadneho stavebného úveru. Nevýhodou preklenovacieho úveru je, že je drahší ako riadny stavebný úver, hoci na druhej strane stavebné sporiteľne poskytujú medziúvery do výšky 500 000 korún s výhodnými podmienkami ich zabezpečenia. V Prvej stavebnej sporiteľni, a. s., sa cieľová suma na jednej zmluve o stavebnom sporení pohybuje od 50 000 až do 5 miliónov korún. To znamená, že jeden klient môže využiť úver až do výšky 5 miliónov korún a manželia majú možnosť čerpať úver na jeden objekt až do výšky 10 miliónov korún. V ČSOB stavebnej sporiteľni, a. s., nie je stanovená horná hranica úveru (jej výška závisí od individuálneho posúdenia klienta).

Viac možností so stavebným sporením

1. januára vstúpila do platnosti novela zákona o stavebnom sporení, ktorá prináša nové možnosti financovania. „Od začiatku roka sa rozšírili možnosti využitia stavebného sporenia a stavebných úverov a dnes už možno prostredníctvom stavebnej sporiteľne financovanť všetky drobné stavby na pozemku rodinného domu alebo bytového domu (garáže, čističky odpadových vôd, prístrešky na nádoby so smetím), ako aj nové technológie netradičných zdrojov energií, ktoré v súčasnosti nadobúdajú čoraz väčší význam,“ uviedol Ing. Miloš Blanárik z Prvej stavebnej sporiteľne, a. s.

Ďalšou tohtoročnou novinkou v stavebnom sporení je aj rozšírenie ponuky o spotrebné úvery, slúžiace na financovanie zariadenia do domácnosti, ktoré nie je pevne spojené so stavbou (napríklad biela technika, nábytok, podlahové krytiny a podobne). Zatiaľ čo pri stavebnom úvere a medziúvere musíte zdokladovať účel použitia financií z úveru (stavebnej sporiteľni predkladáte pokladničné bločky a faktúry), pri týchto spotrebných úveroch to neplatí.