Hypotéka nie je strašidlo

Apropo, hypotéka

Hypotekárny úver je úver, ktorý vám poskytne hypotekárna banka na investovanie do nehnuteľnosti – na jej výstavbu, kúpu alebo údržbu vrátane súvisiacich pozemkov –, zabezpečený záložným právom tuzemskej nehnuteľnosti (aj rozostavanej). Hypotekárny úver nie je určený na financovanie hnuteľných vecí, napríklad na kúpu auta. Jednoducho povedané – požičiate si na byt alebo dom, v ktorom môžete hneď aj bývať, a úver splácate niekoľko nasledujúcich rokov. Lehota splatnosti je minimálne štyri roky a maximálne tridsať rokov. Aby ste sa nezaplietli do odborných termínov, mali by ste vedieť, čo rozumieme pod pojmom investícia do nehnuteľnosti.
Ide o:

• nadobudnutie tuzemskej nehnuteľnosti (čiže na území Slovenskej republiky) alebo jej časti (týka sa to napríklad kúpy bytu, domu, vyrovnania dedičských podielov a i.);
  
• stavbu alebo rekonštrukciu, opravu alebo údržbu nehnuteľností (teda napríklad o stavbu rodinného domu, prístavby alebo o rekonštrukciu bytu);
  
• splatenie skôr poskytnutého úveru použitého na spomínané investície do nehnuteľností, ktorý však nie je hypotekárnym úverom.

Hypotéku možno použiť aj na vyrovnanie dedičských podielov, prípadne na vyrovnanie bezpodielového spoluvlastníctva manželov. Objektom hypotekárneho úveru teda môžu byť:

• rodinný dom s priľahlým pozemkom;
  
• byt kupovaný do osobného vlastníctva;
  
• obytný objekt určený na rekreáciu (napríklad chata);
  
• bytový dom;
  
• stavebný pozemok (za určitých špecifických podmienok);
  
• objekty určené na podnikanie.

Ako získať hypotekárny úver

Ak sa rozhodnete pre hypotekárny úver, mali by ste sa informovať vo viacerých bankách. V súčasnosti všetky bankové subjekty ponúkajú poradenstvo. Čo teda treba urobiť, aby ste získali hypotekárny úver? V prvom rade si ujasnite, čo chcete prostredníctvom hypotéky financovať (napríklad kúpu nehnuteľnosti alebo jej časti, výstavbu nehnuteľnosti a pod.). Taktiež zhodnoťte svoje súčasné finančné možnosti (teda príjmy a výdavky).

Doklady, ktoré treba predložiť ak ste ako žiadateľ o hypotéku v zamestnaneckom pomere, musíte predložiť potvrdenie o výške príjmov (vysoké obraty na bankových účtoch obyčajne nestačia, od príjmov odpočítavajú banky všetky pravidelné náklady na domácnosť žiadateľa a skúmajú aj iné úvery, lízing, poistenie a pod.); ak ste podnikateľ, prípadne živnostník, alebo máte iné príjmy, dokladujete ich daňovým priznaním, prípadne potvrdením o výške daňovej povinnosti; v prípade stavby, rekonštrukcie a opráv budete potrebovať: – stavebné povolenie, – projektovú dokumentáciu, – rozpočet stavby, – prípadné zmluvy s dodávateľmi, – výpis z katastra nehnuteľností; v prípade kúpy nehnuteľnosti budete potrebovať: – kúpnu zmluvu (zmluvu o budúcej kúpnej zmluve), – výpis z katastra nehnuteľností (doklad o tom, že nehnuteľnosť skutočne existuje a kto je jej vlastníkom, a že na ňu nie je uvalené záložné či iné bremeno).

Prvotné informácie o podmienkach poskytnutia hypotekárneho úveru môžete získať na internetovej stránke. Jej súčasťou je aj hypokalkulačka, pomocou ktorej si môžete predbežne vypočítať, či budete schopní splácať požadovaný úver (ide len o predpokladanú schopnosť, ak vyhovujete požiadavkám, neznamená to, že vám banka úver aj poskytne, to závisí od viacerých faktorov).
Potom by ste mali navštíviť pobočku banky, kde získate od kvalifikovaných pracovníkov potrebné informácie a tlačivá (napríklad formulár žiadosti o poskytnutie hypotekárneho úveru s príslušnými prílohami, ktoré dokladujú vaše príjmy, zabezpečenie úveru a jeho účel).

Pri osobnej návšteve v banke odborník zhodnotí váš investičný zámer, ktorý možno v spolupráci s vami upraviť. Súčasťou osobného stretnutia je vypracovanie predbežného ratingu, t. j. posúdenie schopnosti splácať úver. Na vašu žiadosť vám bankový pracovník vystaví úverový prísľub, ktorým sa môžete preukázať napríklad predávajúcemu a ktorý je hodnoverným dokladom zaručujúcim, že od banky získate finančné prostriedky potrebné na kúpu nehnuteľnosti. Pred podaním žiadosti je dôležitým kritériom pri výbere banky výška úroku z poskytovaného úveru. Môže sa stať, že obídete aj niekoľko bánk, kým natrafíte na tú, ktorá vám bude vyhovovať.

Druhú fázu tvorí spracovanie vašej žiadosti v banke. Ak banka váš úver schváli, vyzve vás na podpis úverovej zmluvy, záložnej zmluvy a zmluvy o vedení účtu. Samozrejme, budete oboznámení so všeobecnými podmienkami. Po splnení podmienok na poskytnutie úveru, ktoré sú uvedené v úverovej zmluve, a jeho nasledujúcom schválení bankou ho môžete začať čerpať. Jednou z najdôležitejších podmienok (v prípade, že je úver schválený) je potvrdenie o zapísaní záložného práva banky na založenú nehnuteľnosť do katastra nehnuteľností.

Čerpanie úveru môže byť:

• jednorazové (napríklad pri kúpe nehnuteľnosti);
  
• postupné (týka sa to výstavby alebo rekonštrukcie nehnuteľnosti), pri tomto spôsobe čerpania úveru treba písomne požiadať o vyplatenie jednotlivých finančných dávok.

Hypotekárny úver sa spravidla poukazuje bezhotovostným spôsobom na váš bankový účet alebo priamo na účet predávajúceho.
Po vyčerpaní úveru (t. j. po prevedení financií na účet predávajúceho) dostanete oznámenie o ukončení čerpania a definitívnej výške anuitnej (mesačnej) splátky, ktorú splácate počas lehoty, ktorú ste si stanovili na splácanie. O akýchkoľvek zmenách (napríklad o zmene úrokovej sadzby) budete informovaní.

Postup získania a čerpania hypotekárneho úveru sa môže v jednotlivých bankách mierne líšiť, rovnako ako aj požiadavky na doklady potrebné na jeho vybavenie, dĺžka spracovania vašej žiadosti či poplatky za podanie žiadosti (niektoré banky si ich neúčtujú) a ďalšie poplatky spojené s vybavením, poskytnutím úveru a vedením úverového účtu (zvyčajne sa pohybujú od 9 000 Sk hore).

Hypotéka v skratke úroková sadzba: pri porovnaní s ostatnými bankovými úvermi je výhodnejšia; najlacnejší úver možno získať už za menej ako štyri percentá; úrokovú sadzbu si môžete vybrať buď pohyblivú, alebo fixnú (1, 3, 5, 10 či 15 rokov – to závisí od banky); lehota splatnosti: 4 až 30 rokov; optimálnym variantom je lehota splatnosti 15 až 20 rokov; výška úveru: minimálna výška úveru je vo väčšine bánk 100-tisíc Sk; výška poskytnutej hypotéky závisí od hodnoty založenej nehnuteľnosti;

51604

Zabezpečenie úveru

V súlade so zákonom o bankách musí byť úver zabezpečený záložným právom na nehnuteľnosť, ktorej hodnotu určuje banka. Môže ísť o nehnuteľnosť vo vlastníctve žiadateľa o úver alebo o nehnuteľnosť vo vlastníctve tretej osoby. Hypotekárny úver možno zabezpečiť aj kupovanou, aj stavanou nehnuteľnosťou. Medzi základné podmienky poskytnutia hypotéky patrí preukázanie schopnosti splácať poskytnutý úver a zabezpečenie úveru tuzemskou nehnuteľnosťou.

Banky vyžadujú aj poistenie nehnuteľnosti proti poškodeniu a zničeniu. Podľa veku a pomerov žiadateľa, prípadne podľa hodnoty nehnuteľnosti či úveru môže banka požadovať aj životné poistenie klienta a jeho vinkuláciu v prospech banky. Ak kupujete byt alebo dom, ručenie nehnuteľnosťou, ktorá nie je vo vašom vlastníctve, môže byť komplikované – ťažko totiž presvedčíte niekoho cudzieho, aby vo váš prospech založil nehnuteľnosť, ktorej je vlastníkom, a čakal na peniaze od banky. Na prekonanie týchto prekážok vystavujú banky tzv. úverové prísľuby. Väčšinou však chcú predávajúci peniaze v hotovosti.
Všetko závisí od ústretovosti banky a od vzájomnej dohody medzi vami a predávajúcim.