Kupujem byt, predávam dom – komplikácie, „zádrhely“, podvody

Ako treba postupovať, aby človek predal jeden byt a zároveň kúpil iný, a pritom sa napríklad nestal na istý čas bezdomovcom?

Výmeny bytov sú zložitý problém. Asi máloktorá realitná kancelária sa nimi zaoberá, pretože je to väčšinou stratový obchod. Za rovnaké peniaze treba vlastne urobiť dvojnásobnú a pomerne náročnú robotu – treba skoordinovať množstvo rôznorodých požiadaviek a časovo zosúladiť množstvo úkonov, ktoré spolu súvisia, ako napríklad prepis jedného a druhého bytu, vyplatenie peňazí, uvoľnenie bytov… Väčšina problémov pri výmenách bytov nastane preto, že predávajúci väčšieho bytu nie je ochotný čakať na to, kým si záujemca s menším bytom zabezpečí potrebnú sumu. Samozrejme, aj takýto obchod sa dá zvládnuť, ale nanajvýš dôležitá je tu dobrá organizácia a vedenie obchodu – treba vedieť rýchlo vybaviť potrebné náležitosti na katastri, v banke pri prideľovaní hypotekárneho úveru… Hlavne v Bratislave je tento problém výrazný, pretože je tu veľký dopyt po bytoch a relatívne malá ponuka, a tak si ten, kto predáva byt, môže vyberať.

Z vlastnej skúsenosti môžem odporúčať tento postup: treba si zabezpečiť prechodné ubytovanie na nejaký čas, napríklad u rodičov alebo vo vhodnom podnájme, najprv predať byt a až potom, keď už máte peniaze k dispozícii, druhý byt kúpiť. Podpísanú nájomnú zmluvu (na dobu určitú alebo neurčitú, so stanovenou výpovednou lehotou) však každopádne musíte mať v rukách ešte predtým, ako si predáte strechu nad hlavou. Takto je asi najväčší predpoklad na úspech. Najmä ak chcete kúpiť väčší byt. Málokto má asi k dispozícii dostatočnú hotovosť, a tak je viazaný na peniaze z predaja bytu. Avšak predávajúci, o byt ktorého máte záujem, môže dať prednosť tomu záujemcovi, ktorý má celú sumu k dispozícii ihneď a netreba čakať na peniaze z predaja, ktorý sa môže aj dlhšie ťahať. Ak by ste aj dohodli predaj aj kúpu v rovnakom termíne (čo sa vám pravdepodobne nepodarí), je náročné skoordinovať, kedy má kto uvoľniť byt, kedy kto komu zaplatí, skrátka je to priveľa komplikácií, pri ktorých sa môže niečo pokaziť.

Môžu nastať nejaké nepredvídané okolnosti v prípadoch, keď nehnuteľnosť – dom alebo pozemok má viacero spoluvlastníkov?

Samozrejme, v prípadoch ideálneho spoluvlastníctva je dokonca veľmi pravdepodobné že nejaký problém nastane, pretože pri akomkoľvek právnom úkone sa musia dohodnúť všetci spolumajitelia. Pri reálne rozdelených nehnuteľnostiach nemajú prečo nastať podobné problémy. Treba teda rozlišovať medzi tým, či je napríklad objekt v ideálnom spoluvlastníctve, teda každý z vlastníkov je majiteľom jeho ideálnej časti, alebo či je vlastníkom určitej časti reálne rozdelenej nehnuteľnosti, napr. presne stanovenej časti pozemku.

V prípade ideálneho spoluvlastníctva vlastní každý z majiteľov ideálny podiel z nehnuteľnosti. Ak teda napríklad rodiny dvoch súrodencov obývajú spoločný dom tak, že každá využíva jedno podlažie, neznamená to, že by každému patrilo to podlažie domu, ktoré obýva. Každý z nich vlastní ideálnu polovicu z každej časti domu. Tu potom môže nastať problém – ak chce napríklad jeden zo súrodencov to „svoje“ podlažie predať alebo prenajať, potrebuje súhlas spolumajiteľa, pretože ten je rovnako ako on sám majiteľom oboch podlaží. Zo začiatku, keď sa dom stavia alebo kupuje, môže všetko vyzerať ružovo, avšak nikto nemôže predvídať, ako sa vyvinú vzťahy a situácia, hoci aj v rodine. Preto je lepšie, ak je to možné, rozdeliť nehnuteľnosť tak, aby bol každý vlastníkom konkrétnej časti, pričom toto rozdelenie musí byť, samozrejme, presne špecifikované, zdokumentované a zapísané na katastri.

Podobné problémy nastávajú aj v typických rodinných domoch so spoločným dvorom. Pri nakladaní s pozemkom alebo pri právnych úkonoch musia súhlasiť všetci vlastníci – napríklad kde bude kto parkovať, kde bude mať záhradku… A ak sa všetci spoluvlastníci nedokážu dohodnúť, musí tieto spory riešiť súd, čo sa môže ťahať aj roky. Ideálne spoluvlastníctvo je veľkým potenciálnym zdrojom právnych problémov, a od všetkého, čo môže spôsobiť právny problém, treba radšej dať ruky preč.

Z času na čas sa objaví kauza podvodov s realitami. Môže sa obyčajný človek proti takýmto podvodníkom brániť? Má šancu ich odhaliť?

Človek, ktorý nemá prax a predáva alebo kupuje napríklad dom či pozemok po prvýkrát, je veľmi zraniteľný. Podvodníka, samozrejme, ľahšie odhalí realitná kancelária, ktorá má svoje skúsenosti, vie si veľmi rýchlo overiť potrebné údaje napríklad na katastri, vie, čo je pri takýchto transakciách obvyklé…, a tak sa podvodníci skúseným realitným kanceláriám radšej vyhnú, pretože je to pre nich priveľké riziko. Naproti tomu neskúsený človek je pre podvodníka pomerne ľahká korisť.

Obzvlášť veľký pozor si treba dať na voľné nehnuteľnosti – pozemky, nezabezpečené rodinné domy, kde vylomené vstupné dvere, vybité okná a pri vstupe netreba prekonať nijakú bariéru… Veľa ľudí už naletelo podvodníkom, ktorí vydávali takéto nehnuteľnosti za svoje, sfalšovali list vlastníctva – nie je problém skopírovať si geometrický plán z katastrálnej mapy, pretože je to verejná listina… Záujemca zaplatí ako preddavok napríklad polovicu kúpnej ceny, čo môže byť aj šesťciferná suma, a viac už tohto „kvázi“ predávajúceho neuvidí. Presne takéto podvody sa už stali. Medializoval sa napríklad prípad pozemku pod Slavínom v Bratislave. Podvodník tu dostal vyplatenú zálohu, asi okolo milióna korún, dokonca aj podpísal kúpnu zmluvu, a potom utiekol aj s peniazmi.

Alebo má podvodník falošný doklad totožnosti. Vy si na katastri aj overíte, že nehnuteľnosť patrí istému X. Y., ale osoba, ktorej zaplatíte zálohu, je v skutočnosti niekto úplne iný, a vám ukáže napríklad falošný občiansky preukaz alebo pas. Samozrejme, po prevzatí zálohy ho viac neuvidíte. Oplatí sa teda vidieť viac dokladov o totožnosti predávajúceho a tiež niečo, čo dokazuje jeho vzťah k nehnuteľnosti, napríklad zaplatené účty za inkaso alebo doklad o zaplatení dane z nehnuteľnosti a pod.

Podozrivé sú tiež neprimerane lacné nehnuteľnosti… a tak ďalej. Možností, ako neskúseného človeka pri obchode s nehnuteľnosťami oklamať, je množstvo, a podvodníci sú veľmi vynaliezaví. Preto je naozaj najbezpečnejšie zveriť tieto operácie do rúk skúsenej a serióznej realitnej kancelárie.

…a čo ak realitná kancelária predsa len nie je dostatočne obozretná alebo skúsená – a podvodníka neodhalí?

Ak aj dôjde k tomu, že sa klient realitnej kancelárie stane obeťou podvodu, samozrejme nie zo strany realitnej kancelárie, ale tretej osoby, realitná kancelária nesie za túto škodu zodpovednosť a mala by mu ujmu nahradiť. Vyplýva to z obchodného zákonníka. Bohužiaľ, ani to vám, ako poškodenému klientovi, nemusí byť mnoho platné. Ak je to totiž spoločnosť s ručením obmedzeným, potom ručí iba do výšky základného imania. A ak je základné imanie spoločnosti napríklad 200 000 (čo je zákonom stanovené minimum), táto suma pravdepodobne nebude stačiť na pokrytie straty. Dokonca je možné, že sa ani k týmto prostriedkom tak ľahko nedostanete. Dostatočnou zárukou pre klienta je v tomto prípade poistenie realitného rizika na dostatočnú sumu.

K tomu by som ešte rád dodal, že Národná asociácia realitných kancelárií Slovenska zabezpečila pre svojich členov poistenie realitného rizika v poisťovni Generali, pričom doteraz sa ich dalo poistiť asi 30 %. Ak sa teda stane ich klientovi nejaká ujma, z tohto poistenia môžu byť pokryté všetky podobné straty až do sumy, na ktorú je realitná kancelária poistená. Klient je teda relatívne dobre chránený. Preto sa treba už pri prvom kontakte s realitnou kanceláriou informovať aj o tom, či je poistená na realitné riziká.

Ďakujem za rozhovor.

Takže v skratke:

Pre istotu sa nepúšťajte do výmeny bytu, bezpečnejšie je rozdeliť túto priveľmi komplikovanú operáciu na dve samostatné časti – predaj a kúpu. Nezabudnite si však na obdobie medzi predajom a kúpou zabezpečiť vhodné prechodné ubytovanie.

Pokiaľ sa to dá, vyhnite sa spoluvlastníctvu nehnuteľnosti. Radšej nič neriskujte, a aj keď niečo kupujete na polovicu, hoci aj s vlastným bratom, snažte sa to urobiť tak, aby bolo jasne stanovené, ktorá časť je koho. Iba prehľadné finančné a majetkové záležitosti vám totiž môžu zaručiť dobré vzťahy v rodine.

A čo dodať na záver? Snáď len toľko, že ak ide o peniaze a nehnuteľnosti, treba dôkladne plánovať, myslieť ďaleko dopredu, zvažovať všetky možné aj nepravdepodobné alternatívy… čiže najlepšie je mať s tým skúsenosti alebo zveriť túto prácu niekomu, kto už potrebné skúsenosti má, teda realitnej kancelárii. (Najistejšia je poistená realitná kancelária.) Pritom členovia NARKS so svojím vnútorným systémom (etický kódex, systém kontroly a zodpovednosti, stanovy, vzdelávanie) dávajú väčšie záruky na úspešný realitný obchod.