Magické slovíčko kríza ako príčina všetkých problémov, ale najmä univerzálny strašiak sa už dlhodobo opakuje na každom kroku. Otázka, či je teraz vhodný čas na kúpu, je často tá prvá, ktorú si položí aj kupujúci nehnuteľnosti. Budú ceny naďalej klesať? Oplatí sa počkať alebo práve naopak? Vo svetle vývoja cien v období posledných piatich rokov je opatrnosť kupujúcich namieste. Rozhodovanie sa na základe médiami prinášaných „zaručených“ správ však môže byť tou najväčšou chybou.
Ako prvé treba uviesť, že aktuálna úroveň cien je stabilná. Údaje Národnej banky Slovenska vychádzajúce z dát poskytnutých Národnou asociáciou realitných kancelárií a najnavštevovanejším realitným portálom reality.sk za posledné obdobie jasne dokazujú, že dramatický pokles alebo rast, ako sme ich zažili okolo finančnej krízy v roku 2008, je nanajvýš nepravdepodobný. Štvrťročné plošné pohyby okolo jedného percenta sú aj zo strednodobého pohľadu také zanedbateľné, že hovoriť o jasnom trende by nebolo namieste. Je dobré mať na pamäti, že interpretácia týchto štatistík médiami slúži v prvom rade na to, aby boli správy čítané. Ktokoľvek z nás ale môže navštíviť stránku NBS (www.nbs.sk) a presvedčiť sa, že krivka vývoja cien je vodorovná a bez významnejších výkyvov.
Druhým významným faktom je, že pre bežného kupujúceho má oveľa väčší význam sezónna cyklickosť na realitnom trhu ako cyklickosť dlhodobá, čiže skôr rast a pokles v rámci roka ako tzv. boom či kríza. Dlhá cyklickosť znamená, že v období 10 až 20 rokov realitný trh a ceny na ňom podobne ako celé hospodárstvo prejdú fázou rastu a poklesu. Na to, aby tento veľký cyklus kupujúci využil, musel by dokonale rozumieť širokým vzťahom, ktoré ho ovplyvňujú, a vedieť predpokladať jeho vývoj. Samozrejme, existujú štúdie, ktoré veľmi presne opisujú koreláciu medzi výškou úrokových sadzieb, infláciou, zamestnanosťou, výstavbou atď. a fázou cyklu realitného trhu. Pochopiť tieto súvislosti a vedieť ich správne prečítať na trhu – to si vyžaduje neuveriteľnú mieru zručnosti a skúsenosti. Ktokoľvek, kto vyhlasuje, že vie, v akej fáze dlhodobého cyklu sa trh nachádza a kam smeruje, s najväčšou pravdepodobnosťou preceňuje svoje schopnosti.
Oveľa podstatnejšie ako fakt, že dlhé cykly sú veľmi ťažko čitateľné, je však skutočnosť, že nikto z bežných kupujúcich nemá 20- až 30-ročný investorský výhľad potrebný na to, aby mohol z poznania dlhého cyklu ťažiť. Ak by takýto výhľad mal, musel by byť schopný odložiť svoj nákup napríklad o 5 až 10 rokov tak, aby ho zrealizoval v najnižšom bode, a zároveň čakať na následný predaj ďalších 5 až 10 rokov práve na vrchole cyklu. Ak vezmeme do úvahy, že zdynamizovaním životného štýlu dnes majitelia menia svoje nehnuteľnosti oveľa častejšie, niekedy dokonca v období kratšom, ako je 5 rokov, takýto prístup ku kúpe je jednoducho nerealistický.
Sezónna cyklickosť má podstatne väčší význam pre bežného kupujúceho, pretože hovorí o výkyvoch v priebehu jedného roka. Rast a pokles sa dejú zvyčajne dvakrát vo dvoch sezónach – jarnej a jesennej. Jarná sezóna sa začína po krátkom medzisezónnom období v januári a februári a vrcholí v apríli, respektíve v máji, kým jesenná sezóna sa začína po útlme v letných mesiacoch (júl a august) a najväčšie obrátky naberie na prelome októbra a novembra s pozvoľným poklesom až k januáru. Všeobecný model ročnej sezónnosti sa, samozrejme, v jednotlivých rokoch mení tak, ako na trh vplývajú také faktory ako úverové akcie bánk, udalosti v ekonomike krajiny alebo dlhá zima.
1173783 Dano Veselský
Správny čas na kúpu
Aj keď sezónne výkyvy na stabilnom trhu, aký zažívame teraz, nie sú až také zásadné ako v dlhodobom cykle, tiež dokážu spôsobiť zaujímavý, 5- až 10-percentný rozdiel v nákupnej cene. Nejde pri tom ani tak o skutočný plošný nárast či pokles cien na trhu, ako skôr o potenciál pre individuálneho kupujúceho dosiahnuť pri kúpe lepšie podmienky a výhodnejšiu cenu. Pre kupujúceho je sezónna cyklickosť o relatívnej vyjednávacej pozícii a možnosti využiť ju vo svoj prospech. Je dôležité, aby bol pri kúpe v lepšej pozícii, teda aby nakupoval, keď je na trhu menej kupujúcich, ideálne na konci jednej, respektíve pred začiatkom druhej sezóny. Toto je moment, keď je cena, za ktorú môže kúpiť nehnuteľnosť, relatívne najnižšia v rámci daného roka, pretože majitelia sú viac naklonení k dohode, aby sa vyhli problematickému predaju cez niekoľko sezón. Relatívne lepšia vyjednávacia pozícia kupujúceho však nemusí byť iba o tom, že daný byt či dom kúpi za menej, ale aj o tom, že má za dané prostriedky možnosť kúpiť lepší byt alebo dom z aktuálnej ponuky na trhu. Práve takáto relatívne lepšia nehnuteľnosť mu perspektívne prinesie aj relatívne lepšiu následnú pozíciu pri predaji, a teda potenciálne vyššie zhodnotenie jeho prostriedkov.
Záver
Na záver jedno ponaučenie z krízového vývoja trhu po roku 2008. Aj keď úverová politika bánk ako absolútny faktor alebo sentiment v dôsledku správ v médiách ako relatívny faktor ovplyvnili vývoj realitného trhu a cien na ňom po roku 2008, bol tu oveľa stabilnejší faktor, ktorý sa postaral o znovunaštartovanie trhu a jeho stabilizáciu – demografia. Jednoducho, každoročne vznikajúce nové partnerstvá, nové domácnosti, rodiace sa deti a podobne sú hlavným motorom trhu. Ako potvrdili roky 2009 a 2010, kupujúci môžu pozdržať svoje rozhodnutie o kúpe o 6 až 9 mesiacov, nemôžu ho však neurobiť. Môžu zmeniť svoje kritériá a znížiť svoje nároky, ale nemôžu sa vyhnúť riešeniu bývania, ak ich k tomu životná situácia núti. Striedanie generácií spolu s faktom, že aj nehnuteľnosti zastarávajú, sú teda istou garanciou, že vývoj cien bude pozitívny, takže kupujúci nemusí mať obavy zo svojho nákupu za predpokladu, že ho robí informovane a s triezvym pohľadom na aktuálnu situáciu na trhu.
