Kupujeme nehnuteľnosť časť 9 – Financovanie kúpy – hypotekárny úver

Skôr než pristúpite k rokovaniu o kúpnej zmluve alebo zmluve o budúcej kúpnej zmluve s majiteľom nehnuteľnosti, ktorú ste si vybrali, mali by ste si ako kupujúci pripraviť svoju časť budúcej transakcie – financie.

Aj keď ste si spoľahlivú informáciu o svojich finančných možnostiach pripravili ešte pred začatím obhliadok alebo dokonca držíte v rukách hypotekárny certifikát a hotovosť na vašom účte len čaká na prevod na účet majiteľa, toto je moment, keď treba začať kráčať procesom kúpy pomalšími, rozvážnymi krokmi. Nielen preto, že od vášho rozhodnutia pre spôsob financovania už zrejme uplynul istý čas, takže situácia na trhu sa medzitým mohla zmeniť, ale predovšetkým preto, že spôsob financovania môže mať najvýznamnejší vplyv na vaše náklady spojené s bývaním. Preto si musíte byť úplne istí, že váš výber finančného mixu bol tým najlepším, čo ste v danom čase mohli získať.
 
Najčastejšie formy financovania kúpy sú:
• hotovosť (resp. finančné prostriedky v podobe peňazí na účte),
• hypotekárny úver,
• stavebný úver, resp. medziúver stavebného sporenia a
• spotrebný úver (zvyčajne ako forma doplnkového financovania).

Hypotekárny úver

je v súčasnosti jedným z najviac využívaných finančných produktov na kúpu nehnuteľnosti. Na spresnenie – existuje hypotekárny úver, ktorého pravidlá sú viac-menej dané v zákone o bankách, a účelový spotrebný úver založený nehnuteľnosťou (tzv. americká hypotéka). V ďalšom texte budem používať označenie hypotekárny úver pre obidva spomenuté úvery. Najväčšie výhody hypotekárneho úveru sú v dĺžke splatnosti, ktorá môže byť až 30 rokov (v niektorých prípadoch aj viac), v relatívne nízkej úrokovej sadzbe (približne polovičnej oproti iným typom úverov, s výnimkou stavebného úveru, resp. úveru ŠFRB) a v takmer neobmedzenej výške (ak to umožní váš príjem a hodnota nehnuteľnosti, ktorou je založený). Zároveň patrí hypotekárny úver medzi najdostupnejšie (žiadosť a kvalifikovanie sa na získanie úveru sú relatívne jednoduché) a najtransparentnejšie formy financovania (presne viete, v akej výške a za akých podmienok úver dostanete). Ani zďaleka to však neznamená, že ide o jednoduchý finančný produkt. Poznať jeho parametre a spôsob ich posudzovania je pri výbere konkrétneho úveru kľúčové. Neexistuje totiž jeden najlepší hypotekárny úver.

Výška prefinancovania

hovorí o tom, aký vysoký úver v pomere k hodnote založenej nehnuteľnosti budete chcieť (resp. vám bude banka ochotná poskytnúť). Hodnotou nehnuteľnosti sa v tomto prípade nemyslí kúpna cena nehnuteľnosti, ale jej hodnota stanovená súdnym znalcom v znaleckom posudku. Táto hodnota je len vo výnimočných prípadoch vyššia než kúpna cena, väčšinou je približne zhodná, prípadne nižšia (bežne do 10 %). Hodnota v znaleckom posudku závisí od znalca – odhad dvoch rôznych znalcov sa môže aj výrazne líšiť. Práve preto robia banky revíziu znaleckého posudku, tzv. supervíziu – ak interný znalec banky posúdi, že hodnota v znaleckom posudku je privysoká, zníži ju a ako podklad na stanovenie výšky úveru sa použije táto nová hodnota.

Ak máte obmedzenú hotovosť, respektíve možnosti na doplnkové financovanie prostredníctvom iného úveru, je pre vás výška prefinancovania dôležitým kritériom pre výber banky a hypotekárneho úveru. Štandardne ponúkanú výšku prefinancovania vám banka oznámi aj na prvom stretnutí, často to býva až do 100 % hodnoty založenej nehnuteľnosti. Váš konkrétny prípad však bude posudzovať individuálne, takže sa môže stať, že dostanete iba 85 % z kúpnej ceny kupovanej nehnuteľnosti. Medzi kľúčové faktory, ktoré ovplyvňujú rozhodnutie banky, patrí už spomínaná revidovaná hodnota nehnuteľnosti a vaša bonita v porovnaní s výškou úveru.

Výška schváleného úveru závisí aj od znalca
Aby ste sa vyhli nepríjemnému prekvapeniu, oplatí sa využiť služby súdneho znalca, ktorého vám odporučí banka, prípadne ak vám znalca odporučil realitný maklér, spýtajte sa v banke, ktorá vám bude poskytovať úver, aké s ním majú skúsenosti. Nielen počas akcií zameraných na zvýšenie predaja hypotekárnych úverov ponúkajú banky služby svojho interného odhadcu bezplatne. Túto možnosť však využite iba vtedy, ak máte istotu, že výška prefinancovania nie je pre vás kľúčová – hodnota nehnuteľnosti v takto stanovenom posudku býva totiž zvyčajne mierne nižšia, a ak v danej banke neuspejete alebo vám ponúkané podmienky nevyhovujú, nemôžete ho použiť v ďalších bankách.

Bonita

Zjednodušene povedané, bonita je výška vašich (aj rodinných) príjmov vo vzťahu k výdavkom a budúcej splátke úveru. Ak mesačná splátka za úver, o ktorý žiadate, pohltí pomerne veľkú časť vášho disponibilného príjmu (t. j. čistého príjmu po odpočítaní pravidelných výdavkov, ako sú splátky úverov, lízingov či výživného), ste menej bonitným klientom a naopak. Banky zvyčajne rozdeľujú klientov na základe hodnotenia bonity do kategórií, pričom najlepšie podmienky (tie ktoré poznáte z reklamy) dostávajú práve klienti z najvyšších kategórií. Ak sa teda usilujete o vysoké prefinancovanie, je dôležité, aby vás banka kategorizovala ako bonitného klienta. Môžete to docieliť tým, že si u šéfa dohodnete vyšší plat, schodnejšou cestou však zrejme bude zníženie pravidelných výdavkov – splaťte napríklad úvery, zbavte sa lízingov, kreditných kariet a povolených prečerpaní na účte. Prvé dve si, samozrejme, vyžadujú isté plánovanie, ďalšie dve však môžete urobiť kedykoľvek.

Hodnotenie vašej bonity sa, rovnako ako akceptovaná hodnota nehnuteľnosti, môže líšiť od banky k banke. Ak plánujete navštíviť niekoľko bánk, je dobré mať viac kópií znaleckého posudku (banky bežne vyžadujú 2 tlačené kópie a 1 – 2 v elektronickej forme).

Parametre úrokovej sadzby

Vysoká miera prefinancovania nie je zadarmo. Platí totiž, že čím vyššie je prefinancovanie, tým vyššia je aj úroková sadzba. Úroková sadzba je cena, za ktorú vám banka poskytne peniaze vo forme úveru. Aj keď nepredstavuje celkové náklady na úver (tie sa bežne vyjadrujú ročnou percentuálnou mierou nákladov, RPMN, ktorá zahŕňa aj rôzne poplatky spojené s úverom), je to spoľahlivý údaj, o ktorý sa môžete v prípade hypotekárneho úveru s dôverou opierať.

Ak sa medzi úvermi od rôznych bánk rozhodujete hlavne na základe úrokovej sadzby, mali by vás okrem jej výšky zaujímať aj ďalšie dva parametre – obdobie fixácie a spôsob stanovenia novej sadzby po ukončení fixácie, respektíve pri zmene sadzby na trhu. Najnižšie úrokové percento je zvyčajne pri tzv. variabilnej úrokovej sadzbe, ktorú ale neponúkajú všetky banky. Túto sadzbu môže banka kedykoľvek upravovať podľa toho, ako sa menia úrokové sadzby na trhu, respektíve situácia a ciele banky. Ak si zvolíte variabilnú úrokovú sadzbu, budete mať na začiatku najnižšie možné splátky, nemáte však garantované, na ako dlho. Okrem variabilnej ponúkajú banky aj úrokovú sadzbu fixovanú na obdobie 1, 2, 3, 5 až 15 rokov. Znamená to, že počas obdobia fixácie bude vaša úroková sadzba, a teda aj splátka, rovnaká bez ohľadu na vývoj sadzieb na trhu. Takáto úroková sadzba poskytuje určitú mieru istoty, že sa vaše náklady na úver nebudú počas obmedzeného obdobia meniť. Dlhšie obdobie fixácie sa však obvykle spája s vyššou úrokovou sadzbou – banka totiž k základnej úrokovej sadzbe pripočítava riziko potenciálneho nárastu úrokových sadzieb na trhu.

Pri variabilnej sadzbe má banka právo zmeniť vašu úrokovú sadzbu kedykoľvek, pri fixovanej k obdobiu ukončenia fixácie. Spôsob, akým stanoví novú úrokovú sadzbu môže byť vopred známy (napríklad výška úrokovej sadzby je 1,4 % plus šesťmesačný EURIBOR, čo je úroková sadzba vyhlasovaná Európskou centrálnou bankou), ale aj neznámy (výšku úrokovej sadzby stanoví banka netransparentne na základe svojich záujmov a cieľov). Pre vás ako dlhodobého klienta je dôležité vedieť, ako banka naloží s vašou úrokovou sadzbou, keď bude mať najbližšie možnosť ju zmeniť – bude nútená znížiť sadzbu, keď poklesli sadzby na trhu (EURIBOR), alebo ju ponechá na rovnakej úrovni či zníži len minimálne?

Porovnajte si viac úverových ponúk
Aj keď máte s vašou bankou dobré a dlhoročné skúsenosti, pri žiadosti o hypotekárny úver sa nespoliehajte iba na jej ponuku. Hypotéka je vzťah na veľmi dlhé obdobie a na prvý pohľad drobné odlišnosti v podmienkach úveru môžu znamenať nemalé rozdiely vo vašich nákladoch. Skôr, než sa úverom zaviažete jednej banke, by ste preto mali mať úplný prehľad. Okrem iného tak budete mať aj väčšiu istotu pri rokovaní. Lepšie než obchádzať jednotlivé banky je využiť služby hypotekárneho makléra, ktorý zastupuje všetky banky a pozná aktuálne ponuky aj výhody a nevýhody úverov od rôznych finančných inštitúcií. Dajte si však pozor na odporúčania finančných poradcov, ktorí zastupujú len jednu banku a ktorých znalosť hypotekárneho trhu je teda iba čiastočná. Služby hypotekárneho makléra by vás nemali nič stáť, keďže podobne ako pri poisťovaní platí jeho prácu banka formou provízie.

Obdobie splácania a možnosti predčasného splatenia

Vaše náklady na úver, a teda kúpu nehnuteľnosti, závisia aj od ďalších dôležitých parametrov. Významný dosah má lehota splácania a možnosť predčasného splatenia. Väčšina kupujúcich hľadá v čase kúpy nehnuteľnosti úver s čo najnižšou splátkou, preto volia čo najdlhšie obdobie splácania. Aj keď sa každému v prvom momente zatočí hlava pri predstave, že až do dôchodku bude každý mesiac platiť sumu, ktorá neraz zhltne viac než polovicu rodinného rozpočtu, všetci sa s tým nakoniec zmieria a optimisticky veria, že sa im podarí splatiť úver skôr. Oveľa horšie však pôsobí suma, o ktorú svoj úver banke „preplatíte“ – mnohí sa len ťažko zmieria s predstavou, že za úver 100 000 € zaplatia pri 5 %-nej úrokovej sadzbe za 30 rokov až 240 000 €, teda viac než dvojnásobok. Práve táto suma býva neraz dôvodom na voľbu lacnejšej nehnuteľnosti, pri ktorej nie je úver potrebný alebo postačí nižší.

Finančná matematika však hovorí, že miera „preplatenia“ je z pohľadu nákladov irelevantná, keďže existuje čosi, čo označujeme ako „časová hodnota peňazí“. Jedno euro má dnes nižšiu hodnotu, ako bude mať za 10, 20 či 30 rokov. Ak by ste ignorovali časovú hodnotu peňazí, úver na 5 rokov s 18 %-nou úrokovou sadzbou by bol takmer rovnako drahý ako úver na 30 rokov s 3 %-nou úrokovou sadzbou. Tento poznatok, aj keď je pravdivý, však nič nezmení na fakte, že žiaden kupujúci sa necíti dobre, ak svoj byt či dom prepláca. Odhliadnuc od pocitu, že nikto nechce byť dlžníkom, je práve toto dôvod, prečo veľká časť kupujúcich s úverom zvažuje jeho predčasné splatenie (inými dôvodmi sú predaj nehnuteľnosti alebo refinancovanie iným, výhodnejším úverom). Predčasné splatenie, jeho možnosti a náklady naň, sú významným kritériom, ktoré by ste mali zvažovať. Banky zvyčajne poskytujú možnosť bezplatného splatenia celého úveru k termínu fixácie, možnosť bezplatnej mimoriadnej splátky do istej výšky úveru (bežne 20 % z istiny alebo nesplateného zostatku úveru) a spoplatnené predčasné splatenie úveru kedykoľvek (penále býva až do 5 % zostatku úveru). Práve toto je dôležitá informácia, ak máte úver s dlhou fixáciou (5 rokov a viac) a uvažujete predať kúpenú nehnuteľnosť v kratšom horizonte (do 5 rokov), prípadne nepredpokladáte, že by ste boli schopní pomerne pravidelne predčasne splácať časť úveru bezplatnou mimoriadnou splátkou.

I keď toto nie sú jediné parametre, na základe ktorých sa môžete rozhodovať, predstavujú rozumný základ. Ak sú pri viacerých úveroch porovnateľné, môžete zvážiť aj iné benefity – napríklad nulový poplatok za žiadosť o úver (bežne býva až do 0,7 % z výšky úveru), bezplatný znalecký posudok, bezplatné vedenie účtu, poistenie založenej nehnuteľnosti na isté obdobie (je povinné a budete ho musieť mať) atď. Vždy si prečítajte aj informácie napísané v úverovej zmluve drobným písmom a tiež všeobecné obchodné podmienky banky. Ide predsa o zmluvu, ktorej ťarchu môžete niesť na pleciach aj 30 rokov.

Mimoriadne splátky a skrátenie splatnosti znížia vaše náklady
Ak hľadáte spôsob, ako znížiť preplatenie úveru, a pritom chcete mať na začiatku výhodu nižších splátok rozložených na dlhšie obdobie, zvážte tento postup: Vezmite si úver na 30 rokov (ideálne s dlhšou fixáciou). Vždy, keď sa vám podarí nasporiť potrebnú sumu, použite ju na bezplatnú mimoriadnu splátku a požiadajte banku, aby vám po nej neznížila splátky, ale skrátila obdobie splácania. Prvá 20%-ná mimoriadna splátka skráti čas splácania úveru z 30 na približne 20 rokov (v závislosti od presnej výšky úrokovej sadzby), druhá z 20 na 13 rokov a tretia z 13 na 7,5 roka, čím sa preplatenie zníži o viac než polovicu. Je to najmä preto, lebo pri anuitnej (rovnakej) splátke sú úroky sústredené hlavne do splátok na začiatku obdobia splácania a istina úveru (teda to, čo ste si od banky požičali) sa spláca na jeho konci.

Opýtali sme sa za vás

Čo všetko vás vlastne čaká pri vybavovaní hypotéky, sme sa opýtali Roberta Kočkovského, špecialistu na financovanie bývania v ČSOB.

Hypotéka je najčastejším spôsobom financovania vlastného bývania. Ak máte našetrenú istú hotovosť, bude vám možno stačiť menší úver. Ak však úspory nemáte, riešením je hypotekárny úver s maximálnou výškou prefinancovania. Či už budete potrebovať na kúpu viac alebo menej peňazí, vaša cesta k úveru bude rovnaká.

Návšteva pobočky
Začnite na niektorej z pobočiek vašej banky, kde si dohodnete stretnutie s hypotekárnym špecialistom. Na základe informácií o vašom príjme a záväzkoch sa v priebehu pár minút dozviete, akú výšku financovania vám banka vie ponúknuť a za akých podmienok (výška úrokovej sadzby, vstupných poplatkov, splatnosť úveru, atď.). Ak vám ponuka vyhovuje, priamo na mieste sa dozviete, aké dokumenty budete na vybavenie hypotéky potrebovať. Aj keď sa vám ponuka bude zdať výhodná, navštívte s rovnakou požiadavkou aj iné banky. Niektorá môže práve ponúkať výhodnejšie podmienky v podobe odpustených poplatkov či zníženej úrokovej sadzby. Keďže hypotéka je záväzok na niekoľko rokov, každé euro ušetrené na nižšej mesačnej splátke môže za niekoľko rokov znamenať celkom slušnú sumu.

Podanie žiadosti o úver
Keď máte v rukách všetky potrebné dokumenty, ktoré sú pre banku nevyhnutné, môžete podpísať žiadosť o úver. Ak si budete brať hypotéku so spolužiadateľom, bude potrebný aj jeho podpis. Spolužiadateľ je podmienkou napríklad u manželov (ak majú bezpodielové spoluvlastníctvo), v ostatných prípadoch vám ďalšia osoba/spoludlžník môže zlepšiť bonitu – čiže pre banku predpoklad vášho bezproblémového splácania, vďaka čomu môžete získať lepšie podmienky úveru.

Schvaľovanie žiadosti
Počítajte s tým, že banka bude vašu žiadosť posudzovať, čo si vyžaduje istý čas. V prípade ČSOB sa už do 24 hodín dozviete, či bude váš úver schválený a za akých podmienok. Schválenie úveru však môže v niektorých bankách trvať aj niekoľko dní. Banka vás následne bude telefonicky alebo písomne kontaktovať.

Podpis zmluvnej dokumentácie
Ak je vaša hypotéka schválená, na osobnom stretnutí v pobočke podpíšete zmluvnú dokumentáciu – úverovú zmluvu, záložnú zmluvu, návrh na vklad záložného práva, prípadne iné dokumenty nevyhnutné na získanie úveru. Ak vám v zmluve niečo nie je jasné, spýtajte sa na jednotlivé body svojho klientskeho pracovníka. Odporúčame nechať si návrh úverovej zmluvy pred podpisom vytlačiť alebo poslať mailom, aby ste si mohli všetky svoje povinnosti, ktoré zo zmluvy vyplývajú, preštudovať v pokoji doma.

Kataster
Po podpísaní zmluvnej dokumentácie je potrebné zaniesť záložné zmluvy, dva návrhy na vklad záložného práva, prípadne ďalšie zmluvy na katastrálny úrad, ktorý potvrdí ich prijatie. Podmienky, za ktorých banka peniaze uvoľní, sú uvedené v úverovej zmluve. Keď vám podmienky nie sú jasné, neváhajte sa na ne spýtať pracovníka pobočky, s ktorým úver riešite. Ak je v úverovej zmluve uvedené, že peňažné prostriedky budú načerpané na základe návrhu na vklad záložného práva, do banky je potrebné priniesť aktuálny list vlastníctva a potvrdený návrh na vklad záložného práva. Podmienky na čerpanie úveru sa však v každej banke môžu líšiť. Po splnení všetkých podmienok stanovených v úverovej zmluve môžete mať peniaze na účte do niekoľkých dní.