Čarovanie s percentami: alebo ako si ukrojiť zo splátky hypotéky

Pri spätnom pohľade zistíme, že rok 2005 pripravil dostatočne živnú pôdu na podporu a následné bujnenie záujmu o hypotekárne úvery. Okrem znižovania úrokových sadzieb niektoré banky pristúpili aj k zjednodušeniu podmienok čerpania úverov, čo uľahčilo administratívu. Dôsledkom týchto skutočností bol nárast záujmu o hypotéky zo strany klientov. Koniec koncov táto forma financovania patrí medzi najrýchlejšie cesty, ako sa dopracovať k vlastnému bytu alebo domu. V skratke možno povedať, že dôležitým kritériom na získanie hypotéky je bonita klienta.

Banka hodnotí vašu finančnú situáciu z hľadiska vašich skutočných (teda zdokladovaných) príjmov a výdavkov. Platí: čím lepšia, resp. vyššia je bonita, tým nižší úrok. Keď hovoríme, že banka hodnotí vašu finančnú situáciu, máme na mysli vašu schopnosť splácať úver, skúmanie bonity klienta v podstate slúži ako prevencia na ošetrenie rizika, že nebudete schopní úver splácať. Potom banka vypracuje tzv. rating alebo skóring klienta. Pri hodnotení sa berú do úvahy viaceré faktory, ako sú hodnota nehnuteľnosti, dĺžka úverového vzťahu, výška príjmu, niektoré banky zisťujú aj tzv. demografické informácie o klientovi, napríklad vek, ukončené vzdelanie, rodinný stav a pod. Každá banka si určuje vlastné kritériá.

Čím viac, tým menej

Zjednodušene možno povedať, že pri určovaní výšky hypotekárneho úroku platí akási (matematicky vyjadrené) nepriama úmera. Napríklad v niektorých bankách rozhoduje o tom, do akej ratingovej triedy budete patriť, najvyššou mierou hodnota nehnuteľnosti (resp. pomer medzi výškou úveru a zabezpečením nehnuteľnosti), pričom platí: čím vyššia je hodnota nehnuteľnosti (vzhľadom na výšku požadovaného úveru), tým nižší úrok môžete získať. Napríklad ak si chcete zobrať hypotekárny úver vo výške milión slovenských korún a hodnota nehnuteľnosti je dva milióny, jej zabezpečenie je 200 %. Tak si pri čo najvhodnejšom pomere hodnoty nehnuteľnosti a výšky úveru (nad bankou požadovanú minimálnu hranicu) máte šancu zlepšiť úrokovú sadzbu. Z uvedeného príkladu vyplýva, že nie výška úveru a hodnota zabezpečenia, ale ich vzájomný pomer majú vplyv na výšku úroku. Samozrejme, na to, aby ste získali čo najvýhodnejšiu úrokovú sadzbu, nestačí mať len bonitnú nehnuteľnosť. Nijaká banka sa totiž na úver nepozerá len cez jedno kritérium. Tam, kde nie je dostatočný príjem, nepomôže ani dvojnásobné zabezpečenie nehnuteľnosťou.

Ak je napríklad hodnota nehnuteľnosti milión slovenských korún a chcete si vziať 100-percentnú hypotéku, počítajte s vyšším úrokom. Pri 1000-percentnom zabezpečení vám, naopak, v niektorých bankách môžu poskytnúť aj tzv. VIP úrokovú sadzbu, ktorá je veľmi výhodná. Na druhej strane treba povedať, že banky majú stanovené aj tzv. stropy, čo v praxi znamená, že nie je možné úrok donekonečna znižovať – teda že sa nedá ísť pod základnú sadzbu stanovenú bankou.

Ďalším podstatným faktorom, ktorý má vplyv na výšku úroku, je aj dĺžka úverového vzťahu. Obdobie splatnosti hypoték sa pohybuje od štyroch do tridsať rokov. Môžete sa rozhodnúť medzi variabilnou alebo fixovanou úrokovou sadzbou, ale zväčša platí: čím je fixácia dlhšia, tým vyšší je aj úrok.

Ak vám to finančná situácia dovoľuje, môžete si vziať úver na čo najkratšie obdobie. Pri kratšej lehote splatnosti menej preplatíte, a to aj napriek tomu, že budete mať rovnaký úrok ako pri časovo dlhšom úvere. Musíte však počítať s vyššími mesačnými splátkami, pretože istina sa odbúrava rýchlejšie, čo v praxi znamená, že sa musí rýchlejšie splácať.

Čo sa týka príjmu klienta, platí: čím vyššie sú príjmy (vzhľadom na výšku splátky), tým nižší úrok vám banka poskytne. Pri tomto kritériu sa do úvahy berie pomer medzi čistým príjmom a finančnou rezervou (to, čo vám zostane po odpočítaní životného minima, ostatných výdavkov a výšky mesačnej splátky). Oveľa väčšiu šancu, ako získať lepší úrok, budete mať, ak váš príjem je napríklad 30000 Sk a mesačná splátka je vo výške 6000 Sk ako pri splátke 20000 Sk, a to z jednoduchého dôvodu – pomer medzi čistým príjmom a vašou finančnou rezervou je v prvom prípade vyšší, a teda aj výhodnejší pre vás.

Každá skutočnosť sa podieľa na konečnej výške vášho úroku. Pri ratingovom systéme hodnotenia sa všetko boduje, pričom každá banka má vypracované individuálne bodové rozmedzie.

Ďalšie spôsoby, ako vyzrieť na percentá

Úľavu z úrokovej sadzby môžete získať v jednotlivých bankách (kritériá sa odlišujú), napríklad ak:

• ste klientom danej banky;

• na účet, ktorý máte v banke zriadený, (zvyčajne) minimálne po dobu šiestich mesiacov zasielate váš mesačný príjem;

• máte uzatvorené životné poistenie – v takom prípade možno životné poistenie vinkulovať v prospech banky (to platí, ak životné poistenie nie je nevyhnutnou podmienkou na poskytnutie hypotekárneho úveru);

• sa rozhodnete pre niektorý z balíkov produktov, ktoré banka ponúka;

• investujete do podielových fondov (čo predpokladá mať k dispozícii dodatočné voľné finančné prostriedky);

• ste vlastníkom akcií danej banky,

• v prospech banky založíte nehnuteľnosť, ktorá sa nachádza v atraktívnej lokalite (to znamená, že v prípade výkonu záložného práva banka nebude mať problém s jej predajom za výhodnú cenu);

• ste vydatá alebo ženatý;

• máte menej ako 36, prípadne 40 rokov.

• máte stabilnú dobre platenú prácu v spoločnosti s výbornou reputáciou, prípadne pracujete v štátnom podniku (v podstate ide o menej rizikového klienta).

Uvedené spôsoby zníženia úrokových sadzieb sa najčastejšie používajú pri klasických hypotékach. V prvom rade musia byť splnené dve základné kritériá, a to vyhovujúca bonita klienta a zabezpečenie nehnuteľnosti, až potom možno hovoriť o ostatných úľavách z úrokovej sadzby. Nedostatočný príjem alebo hodnotu nehnuteľnosti nemožno takýmto spôsobom „vylepšiť“.

Kde a ako? Ak práve uvažujete o hypotekárnom úvere, nezabudnite na návštevu Hypocentra. Okrem ušetreného času, ktorý by ste inak strávili pri vybavovaní úveru v jednotlivých bankách, môžete získať najvýhodnejšiu sadzbu, pretože Hypocentrum na základe spolupráce s bankami sa snaží dojednať čo najlepšie podmienky vrátane úrokovej sadzby. Makléri vám ponúknu na porovnanie hneď niekoľko produktov, pričom vám odporučia tie, pri ktorých je aj úroková sadzba najpriaznivejšia (vzhľadom na vašu finančnú situáciu).

Čo hovoria prognózy

Centrálna banka vo februári tohto roka zvýšila úroky z úverov o pol percentuálneho bodu, čo sa prejavilo aj na výške hypotekárnych úrokových sadzieb. Podľa prognóz odborníkov Národná banka Slovenska pristúpi k zvýšeniu úrokových sadzieb tento rok ešte raz. Otázne zostáva kedy. V súčasnosti sa sadzba ustálila na 3,5 percenta, ale mohla by zaznamenať nárast takmer o štvrtinu percentuálneho bodu, čiže základná úroková miera by do konca roka mala dosiahnuť 3,75 percenta. To sa však nemusí prejaviť na komerčných (teda aj na hypotekárnych) úveroch.

Napriek očakávaným zmenám niektorí finanční analytici neodporúčajú klientom, aby pri hypotékach prešli na úrokové sadzby fixované na viac rokov (napríklad na desať). Podľa štatistických priemerov hypotéka s ročnou fixovanou alebo premenlivou sadzbou vyjde klienta menej ako hypotéka s fixnou úrokovou sadzbou na viac ako desať rokov. Ďalším nesporne dôležitým faktorom, ktorý má vplyv na budúcu výšku úročenia hypotekárnych úverov, je fakt, že v súčasnosti je na slovenskom trhu desať bankových subjektov poskytujúcich hypotekárne produkty. Preto by aj vďaka silnej konkurencii nemali hypotéky enormne zdražieť.

Úroková sadzba sa skladá zo: a) základnej úrokovej sadzby a rizikovej prirážky, b) BRIBOR-u (najčastejšie šesťmesačného) a rizikovej prirážky. Rozdiel medzi nimi spočíva v tom, že zatiaľ čo základnú úrokovú sadzbu možno zmeniť až na základe rozhodnutia finančného výboru alebo predstavenstva banky, BRIBOR viac závisí od situácie na finančnom trhu, podľa čoho sa aj mení. Keď úrok tvoria BRIBOR a riziková prirážka a BRIBOR stúpa, zvyšuje sa aj pohyblivá úroková sadzba (riziková prirážka sa nemení).

Za odbornú spoluprácu ďakujem Miroslave Mitkovej, Hypocentrum, a. s., a Mgr. Tiborovi Hoštákovi, OTP Banka Slovensko, a. s.