Finančné zvládnutie rekonštrukcie

Stavebné práce a materiály sú v súčasnosti cenovo veľmi rozdielne, no takmer vždy ide o vyššie sumy, a tak sa stáva, že majiteľ bytu sa pustí do rozsiahlej rekonštrukcie a v polovici skončí finančne vyčerpaný v neobývateľnom byte. Preto vám chceme poradiť, ako sa vysporiadať s finančnou otázkou – otázkou potreby a plánovania peňazí na uskutočnenie vášho zámeru. V našej úvahe budeme postupovať podľa jednotlivých bodov tak, ako ich postupne vnímame v praxi. Na úvod sa veľmi krátko zmienime, ako plánovať rekonštrukciu – pretože tu sa možno dopustiť najväčších chýb, ktoré neskôr zvyšujú náklady rekonštrukcie. Organizačné a technické riešenie rekonštrukcie kráča ruka v ruke s ekonomikou – každá chyba v rozhodovaní v štádiu prípravy rekonštrukcie sa prejaví zvýšením nákladov niekedy až na dvojnásobok.
Prvým predpokladom na kvalitné plánovanie financovania akcie je dokonale zvládnuť nami odporúčané postupy.

Obhliadka

Po kúpe bytu si ho viackrát prezrite s očami otvorenými dokorán, obetujte na podrobnú prehliadku dostatočné množstvo času a nezabudnite, že v byte možno nebudete bývať sami. Prehliadka a posúdenie chýb je prvým dôležitým krokom, pretože od výsledkov tejto prehliadky sa bude odvíjať rozsah rekonštrukčných prác. Posudzujte jednotlivé časti bytu z užívateľského hľadiska – najmä vzhľad, úžitkové vlastnosti, či morálne opotrebenie. Nezabudnite na tie časti, ktoré pri bežnej prehliadke nevidno – inštalácie k spotrebičom, kanalizácia, vetranie a pod. Je dobré navštíviť susedov a opýtať sa ich na prípadné spoločné nedostatky domu – stav kanalizácie, stúpacích vedení vody atď. O prehliadke si píšte podrobný záznam a pokiaľ máte k dispozícii digitálny fotoaparát, tak zdokumentujte všetko, čo sa dá – lepšie sa vám bude komunikovať s odborníkmi, s ktorými sa budete radiť.

Vyhodnotenie chýb

Po obhliadke vytipujte všetky zariadenia a konštrukcie, ktoré sa musia vymeniť, opraviť, či prerobiť, a ktoré stavebne predchádzajú finálnej úprave. Ide o stav stien a priečok, stav inštalácií, stav podláh, stropov atď. Zanedbanie tejto činnosti vás môže stáť nemalé finančné straty na nových materiáloch – oprava elektroinštalácie pod novými omietkami, či stierkami vás iste nepoteší, vybúranie obkladov v šachte vo WC pri oprave kanalizačného či vodovodného stúpacieho potrubia je tiež príliš nákladná zábava. Z hľadiska ekonomiky nie je taká dôležitá výška nákladov, ako ich opodstatnenosť a efektivita.
Každá stavba má svoje nosné konštrukcie, do ktorých nemožno zasahovať, meniť ich alebo odstraňovať bez posúdenia zodpovedným odborníkom – statikom. Vo veľmi starých bytoch, ak ste tak neurobili už pred kúpou bytu, treba dať posúdiť stav nosných konštrukcií odbornému statikovi. Treba si uvedomiť, že práce spojené so zabezpečením stability stavby je potrebné urobiť ako prvé ešte skôr, než sa pustíte do akejkoľvek inej činnosti v byte.

Zobrazenie a popis predstáv

Máte dôležité časti za sebou, začína vaša tvorivá činnosť. Ak si už svoje predstavy ujasníte, preneste ich akýmkoľvek vám zrozumiteľným spôsobom na papier. Obyčajne každý, kto sa chce pustiť do rekonštrukcie bytu, má v úmysle v byte urobiť väčšie, či menšie dispozičné zmeny. Pri plánovaní väčších zmien treba dbať najmä na umiestnenie zdravotnotechnických zariadení – teda vaní, umývadiel, drezov, WC mís – pretože nové riešenia napojení na vodu a kanalizáciu, najmä ak sú trasy príliš dlhé a v nevýhodnej pozícii, môžu výrazne predražiť celú rekonštrukciu. Podobná situácia je aj v prípade elektroinštalácií, vykurovania a vetracích potrubí.
Pri návrhu sa snažte pamätať na všetky konštrukcie a zariadenia, ktorých sa prípadná zmena týka, vrátane pomocných konštrukcií a zariadení. Pri plánovaní odborných prác ako sú elektroinštalácia, plynové zariadenia, vykurovanie, zdravotná technika, je dobre sa poradiť s odborníkom, pretože iste nebudete poznať všetky technické normy tak, aby vaše zariadenia boli bezpečné a vyhoveli revíziam, ktorým sa nakoniec musia podrobiť.



Dobrá rada: Najekonomickejšie urobíte prestavbu, či rekonštrukciu v spolupráci s bytovým architektom. Môžete sa tak vyhnúť niektorým dispozičným chybám rekonštruovaného bytu, ktoré sťažia jeho užívanie do tej miery, že budete musieť pristúpiť na ich odstránenie. Dobrý bytový architekt vie dopredu takéto nepríjemnosti v užívaní vylúčiť.

Ocenenie návrhu

Ak máte technický návrh rekonštrukcie hotový – rozdeľte celú rekonštrukciu na technicky a funkčne ucelené časti tak, ako vám to vaše podmienky bývania a financovania dovoľujú.

Uvedieme vám príklad:

Rozhodli ste sa rekonštruovať postupne celý byt, z finančných, či technických dôvodov nemôžete urobiť rekonštrukciu naraz. Prednosť v tomto prípade má bytové jadro – teda kúpeľňa a WC. V niektorých prípadoch sa táto rekonštrukcia môže dotknúť i kuchyne – spoločnej steny s kúpeľňou. Pre zjednodušenie túto možnosť z nášho príkladu vylúčime. Potom rekonštrukciu rozdelíte na ucelené časti takto:

Časť 1: Kúpeľňa a WC

• demontáž zariadení a vybúranie nepotrebných konštrukcií, obkladov a dlažieb;

• vystavanie nových stavebných konštrukcií;

• montáž rozvodov zdravotnotechnických inštalácií a elektroinštalácie, prípadne ústredného kúrenia;

• montáž potrubí vzduchotechniky;

• montáž obkladov a dlažieb;

• montáž zdravotnotechnických zariadení;

• montáž svietidiel vypínačov a zásuviek;

• montáž zariadení vzduchotechniky.

Časť 2: Kuchyňa

• demontáž zariadení a vybúranie nepotrebných konštrukcií obkladov a dlažieb;

• vystavanie nových stavebných konštrukcií;

• montáž inštalácií plynu, vody, kanalizácie, elektroinštalácie, vzduchotechniky, nových vykurovacích telies;

• povrchové úpravy – omietky, obklady, podlahy;

• montáž kuchynského zariadenia vrátane spotrebičov;

• montáž svietidiel, zásuviek;

• revízie plynových zariadení.

Časť 3 až X: Izby, chodby

• demontáž podláh, vykurovacích telies, odpojenie elektroinštalácie;

• montáž novej elektroinštalácie;

• oprava omietok a maľby;

• montáž podláh;

• montáž vykurovacích telies;

• montáž vypínačov a zásuviek elektroinštalácií.

Takto rozdelené ucelené časti si nechajte oceniť, prípadne si niektoré časti môžete oceniť i sami. A to najmä podľa toho, či určité práce budete realizovať svojpomocne, alebo ich zadáte firme.